Obračun režijskih troškova (Nebenkostenabrechnung): provjera

Što je Nebenkostenabrechnung?

U većini najmova uz hladnu najamninu plaćate mjesečne predujmove (Vorauszahlungen) za režijske troškove (Betriebskosten, često zvane Nebenkosten). Jednom godišnje stanodavac ih u obračunu Betriebskostenabrechnung, obično zvanom Nebenkostenabrechnung, uspoređuje sa stvarnim troškovima; grijanje i topla voda često dolaze u zasebnom obračunu (Heizkostenabrechnung). Rezultat je nadoplata (Nachzahlung) ili povrat (Guthaben).

Smiju se naplatiti samo troškovi navedeni u Uredbi o režijskim troškovima (Betriebskostenverordnung, BetrKV) koje vaš ugovor o najmu prenosi na vas, i to u stvarno nastalom iznosu; stanodavac ih mora držati ekonomičnima. „Ostali režijski troškovi” (sonstige Betriebskosten) računaju se samo ako ih ugovor navodi. Tipične stavke:

• porez na nekretnine (Grundsteuer);
• opskrba vodom i odvodnja;
• grijanje i topla voda;
• čišćenje ulica, odvoz otpada i suzbijanje štetnika;
• dizalo, čišćenje zgrade, održavanje vrta i rasvjeta zajedničkih prostora;
• dimnjačarske usluge, osiguranje zgrade i domar (Hauswart).

Što se ne smije naplatiti

• upravljanje: upravitelj nekretnine, bankovne naknade, poštarina;
• popravci i održavanje, primjerice dizala ili grijanja; smiju se naplatiti samo redoviti servisi i sigurnosne provjere;
• pričuva za održavanje (Instandhaltungsrücklage), koja se pojavljuje kad stanodavac proslijedi obračun zajednice vlasnika (Hausgeldabrechnung);
• udio praznih stanova: u pravilu ga snosi stanodavac;
• najam detektora dima;
• naknade za kabelsku televiziju od 1. srpnja 2024.

Rokovi

• Obračunsko razdoblje smije trajati najviše 12 mjeseci; ne mora biti kalendarska godina.
• Obračun vam mora stići u roku od 12 mjeseci nakon završetka razdoblja: za 2025. do 31. prosinca 2026.
• Ako stigne kasnije, stanodavac više ne može tražiti nadoplatu, osim ako za kašnjenje nije kriv. Povrat i dalje dobivate.
• Prigovor možete uložiti do 12 mjeseci nakon primitka obračuna; nakon toga u pravilu više ne.

Što mora sadržavati ispravan obračun

• obračunsko razdoblje i, ako ste se tijekom njega uselili ili iselili, vaše razdoblje korištenja;
• ukupne troškove svake vrste troška;
• ključ raspodjele, primjerice površina, broj osoba ili potrošnja, s objašnjenjem ako je potrebno;
• izračun vašeg udjela;
• odbitak predujmova koje ste stvarno platili.

Grijanje, topla voda i troškovi CO2

• Ako jedan sustav grijanja opskrbljuje više stanova, 50–70 % troškova grijanja i tople vode mora se raspodijeliti prema izmjerenoj potrošnji, a ostatak obično prema površini (Heizkostenverordnung).
• Ako se ti troškovi ne obračunavaju prema potrošnji iako bi trebali, svoj udio smijete smanjiti za 15 %.
• Gdje se mjerni uređaji mogu očitavati na daljinu, imate pravo na mjesečne informacije o potrošnji; u pravilu svi uređaji do kraja 2026. moraju biti daljinski očitljivi. Ako to nedostaje, svoj udio smijete smanjiti za 3 %.

Od 2023. troškovi CO2 za grijanje plinom, uljem i drugim fosilnim gorivima dijele se između stanodavca i najmoprimca u deset razina, ovisno o emisijama CO2 zgrade po kvadratnom metru godišnje: u vrlo učinkovitim zgradama (ispod 12 kg) najmoprimac plaća sve, u najmanje učinkovitima (52 kg ili više) samo 5 %. Obračun grijanja mora prikazati podjelu; ako je ne prikazuje, troškove grijanja smijete smanjiti za 3 %. Ako plin za vlastiti bojler u stanu (Gasetagenheizung) kupujete sami, stanodavčev udio zatražite u tekstualnom obliku, primjerice e-mailom, u roku od 12 mjeseci od računa opskrbljivača. Za plinske i uljne sustave grijanja ugrađene od kraja srpnja 2026. od 2028. vrijedi podjela 50/50.

Uvid u račune i prigovor

1. Provjerite obračun ubrzo nakon primitka i usporedite ga s prošlogodišnjim. Ako nedostaje neka od gore navedenih točaka, obračun je formalno neispravan: nadoplata ne dospijeva dok ga stanodavac ne ispravi.
2. Ako nešto nije jasno, pisano zatražite uvid u račune (Belegeinsicht), primjerice fakture, ugovore i stanja brojila. To je vaše pravo. Obično se obavlja u uredu stanodavca ili upravitelja nekretnine; dokumente smijete fotografirati, a stanodavac ih može dostaviti i elektronički.
3. Prigovore šaljite pisano i navedite konkretne točke: najbolje u roku od 30 dana, najkasnije 12 mjeseci nakon primitka obračuna. Sačuvajte dokaz o slanju.
4. Dok vam stanodavac ne omogući uvid u račune, nadoplatu u pravilu možete zadržati; izričito to navedite. Ako je sporna samo jedna stavka, platite ostatak. Ako platite prije provjere, napišite „unter Vorbehalt” (uz pridržaj).

Nadoplata, povrat i novi predujmovi

• Nadoplata: ako je obračun ispravan, platite je, u pravilu u roku od 30 dana od primitka. Ako vam je to teško, na vrijeme pitajte za obročnu otplatu; stanodavac ne mora pristati.
• Povrat: dospijeva kad primite obračun. Ako nakon otprilike 30 dana nije isplaćen, obično ga možete odbiti od neke kasnije najamnine; neki ugovori traže obavijest mjesec dana unaprijed.
• Predujmovi: nakon svakog obračuna i vi i stanodavac možete ih izjavom u tekstualnom obliku prilagoditi primjerenoj razini, primjerice smanjiti ih nakon velikog povrata.
• Jobcenter: ako pokriva vaše troškove stanovanja, odmah mu pošaljite obračun. On odlučuje hoće li pokriti nadoplatu, a povrat smanjuje njegove kasnije isplate; pogledajte najamnina i Jobcenter.
• Iseljenje: ako se očekuje nadoplata, stanodavac do konačnog obračuna smije zadržati razuman dio pologa; pogledajte povrat pologa.

Česte pogreške na koje treba paziti

• pogrešna površina, broj osoba ili razdoblje korištenja;
• predujmovi nedostaju ili su niži od onoga što ste stvarno platili;
• troškovi iz drugog obračunskog razdoblja;
• stavke koje se ne smiju naplatiti ili nisu u vašem ugovoru;
• troškovi domara koji uključuju popravke ili upravljanje;
• grijanje nije raspodijeljeno prema potrošnji ili nije prikazana podjela troškova CO2;
• velika povećanja u odnosu na prethodnu godinu bez objašnjenja.

Radi orijentacije usporedite svoj obračun s prošlogodišnjim i s prosjecima za cijelu Njemačku koje objavljuje Njemački savez najmoprimaca, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); u Berlinu i s pregledom Berliner Betriebskostenübersicht, tablicom prosječnih berlinskih vrijednosti na berlin.de. Takve tablice nisu obvezujuće, ali pokazuju koje su stavke neuobičajeno visoke.

Gdje potražiti pomoć

Udruge najmoprimaca (Mietervereine), koje postoje u mnogim gradovima — u Berlinu, primjerice, Berliner Mieterverein — provjeravaju obračune svojim članovima uz mjesečnu članarinu. Neki gradovi i općine nude besplatno savjetovanje za najmoprimce (Mieterberatung) — pitajte u gradskoj upravi; u Berlinu ga nude mnoge četvrti, pa pogledajte stranice svoje četvrti na berlin.de. Može pomoći i Verbraucherzentrala (savjetovalište za potrošače), a uz niske prihode na općinskom sudu (Amtsgericht) možete zatražiti pomoć za troškove pravnog savjeta (Beratungshilfe). Koje troškove plaćate, određuje vaš ugovor: pogledajte kako provjeriti ugovor o najmu. Ako su vaši troškovi stanovanja previsoki za vaše prihode, provjerite možete li dobiti Wohngeld, stambenu naknadu.