Tko je tko u podnajmu
U podnajmu (Untermiete) glavni najmoprimac (Hauptmieter) vama iznajmljuje sobu ili cijeli stan koji sam unajmljuje. Ako je to samo na ograničeno vrijeme — primjerice dok je glavni najmoprimac u inozemstvu — često se naziva Zwischenmiete. Važno: podnajmoprimac (Untermieter) potpisuje ugovor samo s glavnim najmoprimcem, a ne s vlasnikom. Glavni najmoprimac i dalje odgovara stanodavcu za najamninu i stan.
Ako želite dati u podnajam
- Za svaki podnajam potrebno je dopuštenje stanodavca (Untervermietungserlaubnis) — za jednu sobu, za cijeli stan, pa čak i za nekoliko tjedana. Zatražite ga pisanim putem i navedite ime podnajmoprimca, prostorije i razdoblje.
- Ako je opravdani interes nastao nakon što ste potpisali ugovor (primjerice promjena obiteljske situacije, financijski razlozi ili privremeni posao u drugom gradu), obično možete zahtijevati dopuštenje za podnajam dijela stana. Stanodavac smije odbiti iz važnog razloga — primjerice zbog osobe podnajmoprimca ili prenapučenosti.
- Ako je podnajam stanodavcu prihvatljiv samo uz višu najamninu, dopuštenje može uvjetovati razumnim dodatkom (Untermietzuschlag). Zakon ne propisuje fiksni iznos.
- Ako stanodavac odbije dopuštenje bez važnog razloga vezanog uz podnajmoprimca, možete prijevremeno otkazati vlastiti ugovor uz zakonski otkazni rok. Prije toga potražite savjet udruge najmoprimaca.
Podnajam bez dopuštenja je rizičan: stanodavac može izdati opomenu (Abmahnung) i otkazati ugovor, u teškim slučajevima i bez otkaznog roka. Početkom 2026. Savezni vrhovni sud (BGH) presudio je da najmoprimac koji daje u podnajam radi zarade nema pravo na dopuštenje i potvrdio otkaz u jednom takvom berlinskom slučaju. Odgovarate i za štetu koju prouzroči vaš podnajmoprimac.
Ako ste podnajmoprimac: vaš položaj
- Najamninu i polog plaćate glavnom najmoprimcu i sva vaša potraživanja usmjerena su samo prema njemu. Zatražite da vidite dopuštenje stanodavca za podnajam.
- Ako glavni najam završi, stanodavac može zahtijevati da se i vi iselite — čak i ako vaš ugovor još traje. Tada možete imati potraživanja samo prema glavnom najmoprimcu.
- Ako unajmljujete namještenu sobu u stanu u kojem živi glavni najmoprimac ili smještaj samo za privremenu uporabu, vaša je zaštita od otkaza znatno slabija, a otkazni rokovi mogu biti vrlo kratki.
- Ako, s druge strane, dugoročno unajmljujete zaseban stan ili nenamještenu sobu, prema glavnom najmoprimcu obično imate uobičajena prava najmoprimca.
Najamnina: ograničenje najamnine i namješteni smještaj
Ograničenje najamnine (Mietpreisbremse) vrijedi samo tamo gdje ga je savezna pokrajina uvela — u Berlinu, primjerice, na području cijelog grada. Ondje se obično primjenjuje i na podnajam: prema Berliner Mietervereinu, BGH je to potvrdio 2026. Iznimke su smještaj unajmljen samo za privremenu uporabu i namještena soba u stanu u kojem živi glavni najmoprimac. Razuman dodatak za namještaj je dopušten, ali se ne smije koristiti za zaobilaženje ograničenja. Savezna vlada planira nova pravila za namješteni i kratkoročni najam, pa prije potpisivanja provjerite aktualno stanje.
Ugovor, polog i Anmeldung
- Potpišite pisani ugovor: ugovorne strane, koje prostorije koristite sami, a koje dijelite, najamnina i što uključuje, polog, trajanje i otkaz. Dodajte popis namještaja i fotografije stanja.
- Polog (Kaution) smije iznositi najviše tri mjesečne neto hladne najamnine. Platite bankovnim prijenosom umjesto gotovinom ili zatražite pisanu potvrdu.
- Potvrdu stanodavca (Wohnungsgeberbestätigung) za prijavu izdaje onaj tko vam stvarno daje smještaj — u podnajmu glavni najmoprimac. Mora vam je dati u roku od dva tjedna od useljenja, a i vi se morate prijaviti u roku od dva tjedna. Pogledajte naš vodič za Anmeldung.
- Izdavanje takve potvrde osobama koje ondje zapravo ne žive zabranjeno je i može dovesti do visoke novčane kazne. Nikada ne kupujte „adresu za prijavu”.
Turistički i kratkoročni najam
Iznajmljivanje stana turistima ili na nekoliko noći nije običan podnajam. Mnogi gradovi i savezne pokrajine imaju vlastita pravila protiv nenamjenskog korištenja stambenog prostora (Zweckentfremdungsverbot), pa unaprijed pitajte svoj grad trebate li dozvolu ili registraciju. U Berlinu za takav najam, čak i vlastitog glavnog doma, obično trebate dozvolu ili registraciju kod okružnog ureda (Bezirksamt), a kršenja mogu dovesti do visokih kazni; pojedinosti su na berlin.de. U svakom slučaju trebate dopuštenje svog stanodavca.
Kako prepoznati prijevaru
- Ne plaćajte najamninu ni polog prije nego što ste vidjeli smještaj i potpisali ugovor.
- Budite oprezni ako je „vlasnik u inozemstvu” i nakon uplate želi poslati ključeve poštom ili preko navodne escrow službe.
- Sumnjivo jeftine ponude na središnjim lokacijama, vremenski pritisak i zahtjevi za plaćanje putem servisa za prijenos gotovine tipični su znakovi upozorenja.
- Ne šaljite kopiju putovnice ni druge dokumente dok niste sigurni da je ponuda stvarna.
- Provjerite živi li osoba doista u stanu i unajmljuje li ga: zatražite da vidite njezin ugovor o najmu i dopuštenje za podnajam.
Još niste sigurni što vam više odgovara? Pročitajte naš vodič soba u WG-u ili vlastiti stan. Na Flat-Radaru možete izraditi besplatni zahtjev za smještaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam e-mailom.