Résilier son bail en Allemagne : préavis et modèle de lettre

Forme : sur papier, signée à la main

• La résiliation (Kündigung) doit être écrite (Schriftform) et signée à la main. Un e-mail, un fax, un SMS, un message WhatsApp ou une lettre scannée ne suffisent pas — une telle résiliation est nulle, même si le bailleur l'a reçue.
• Si plusieurs personnes ont signé le bail comme locataires, toutes doivent signer la résiliation. Un locataire seul ne peut pas résilier le bail pour tous.
• Adressez la lettre à tous les bailleurs nommés dans le bail. Si le bail ou le bailleur désigne une société de gérance (Hausverwaltung) comme interlocuteur, envoyez-la-lui ; en cas de doute, envoyez-la aussi au bailleur.
• Vous n'avez pas à donner de motif. Indiquez le logement, le bail et la date à laquelle vous voulez que la location prenne fin, et ajoutez « ou à la prochaine date possible » au cas où votre date serait trop tôt.

Délai de préavis : trois mois

Pour le locataire, le préavis légal d'un bail à durée indéterminée est en règle générale d'un peu moins de trois mois (§ 573c BGB) — quelle que soit la durée d'occupation du logement ; une clause imposant au locataire un délai plus long est nulle. La règle : si la résiliation parvient au bailleur au plus tard le troisième jour ouvrable d'un mois, ce mois compte, et le bail prend fin à la fin du surlendemain mois. Exemple : si la résiliation arrive au plus tard le mercredi 4 novembre 2026, le bail prend fin le 31 janvier 2027 ; si elle arrive le 5 novembre, seulement le 28 février 2027. Ce qui compte, c'est la date d'arrivée de la lettre, pas celle de son envoi.

Ici, le samedi compte comme jour ouvrable (Cour fédérale de justice, BGH, 2005) ; les dimanches et jours fériés non. Il n'est pas clairement tranché si le délai est décalé lorsque le troisième jour ouvrable tombe lui-même un samedi. Ne jouez pas avec le délai : envoyez la résiliation pour qu'elle arrive quelques jours plus tôt — idéalement à la fin du mois précédent.

Prouver que la résiliation est arrivée

• Einwurf-Einschreiben : la poste enregistre le moment où la lettre a été déposée dans la boîte aux lettres du bailleur. Gardez le récépissé et vérifiez le statut de distribution en ligne. Cela prouve la remise, pas le contenu — idéalement, faites donc observer par quelqu'un la mise sous enveloppe de la lettre signée.
• Remise en main propre avec témoin : une personne qui n'est pas partie au bail lit la lettre, la dépose dans la boîte aux lettres du bailleur (ou la remet) et note la date, l'heure et le lieu, avec sa signature. Vous pouvez aussi remettre la résiliation vous-même et demander un accusé de réception daté et signé sur une copie.
• Gardez une copie signée et toutes les preuves de remise jusqu'au règlement de la caution. Une lettre déposée tard le soir dans la boîte aux lettres peut n'être considérée comme reçue que le lendemain.

Durée déterminée, Kündigungsverzicht et Staffelmiete

Beaucoup de baux excluent la résiliation ordinaire pendant un certain temps (Kündigungsverzicht). Dans un bail type, cela n'est en règle générale valable que pour quatre ans au maximum à compter de la signature ; d'ici là, vous ne pouvez en général partir qu'avec l'accord du bailleur ou grâce à un droit particulier. Avec un loyer progressif (Staffelmiete), le droit de résiliation du locataire peut aussi être exclu pour quatre ans au maximum à compter de l'accord. Un vrai bail à durée déterminée (Zeitmietvertrag) ne peut pas être résilié avant terme avec un préavis ordinaire ; il n'est valable que si le bailleur a indiqué par écrit un motif légal lors de la signature, comme un besoin personnel — sinon il est considéré comme à durée indéterminée. En cas de doute, faites vérifier le bail ; voir aussi ce qu'il faut vérifier dans un bail.

Le mythe des trois locataires de remplacement

Beaucoup pensent pouvoir partir plus tôt s'ils trouvent trois locataires de remplacement (Nachmieter). Il n'existe aucune règle générale de ce type. Le bailleur ne doit accepter un remplaçant que si le bail le prévoit (Nachmieterklausel) ou, exceptionnellement, si vous avez un motif sérieux — comme une mutation professionnelle ou une maladie — qui l'emporte nettement sur l'intérêt du bailleur, typiquement quand vous êtes encore engagé pour longtemps. Même dans ce cas, le bailleur peut refuser un candidat inadapté. Avec le préavis normal de trois mois, ce droit n'existe en général pas ; mais vous pouvez toujours proposer au bailleur une résiliation anticipée à l'amiable (Aufhebungsvertrag) — mettez-la par écrit.

Droits de résiliation particuliers

• Après une hausse de loyer : si le bailleur demande une hausse jusqu'au loyer de référence local ou après une modernisation, vous pouvez résilier jusqu'à la fin du deuxième mois suivant la réception de la demande ; le bail prend alors fin à la fin du surlendemain mois, et la hausse ne s'applique pas (§ 561 BGB).
• Avant une modernisation : après réception d'une annonce de modernisation, vous pouvez résilier jusqu'à la fin du mois suivant, avec effet à la fin du mois d'après (§ 555e BGB). Cela ne vaut pas pour les petits travaux.
• Décès d'un locataire : les colocataires restants peuvent résilier dans le mois suivant la connaissance du décès ; les héritiers, si personne ne reprend le bail, également dans le mois — à chaque fois avec le préavis légal de trois mois (§§ 563a, 564 BGB).
• Sous-location refusée : si le bailleur refuse la sous-location sans motif lié au sous-locataire, vous pouvez éventuellement résilier avec le préavis légal (§ 540 BGB).

Colocations et sous-locations

Dans une colocation (WG) où tous les colocataires ont signé le bail principal, seule une résiliation commune est possible. Si une personne veut partir, un changement de locataire nécessite l'accord du bailleur et des autres. Si vous êtes sous-locataire (Untermieter), vous résiliez auprès du locataire principal, pas du propriétaire — en règle générale aussi par écrit et avec trois mois de préavis. Pour une chambre meublée dans le logement même du locataire principal, un délai plus court s'applique souvent : résiliation au plus tard le 15 du mois pour la fin de ce mois. Plus d'informations dans nos guides sur la sous-location et colocation ou appartement à soi.

Modèle de lettre de résiliation

Envoyez la résiliation en allemand. Complétez les parties entre crochets, imprimez la lettre, faites-la signer à la main par chaque locataire et gardez une copie. Le texte entre guillemets constitue la lettre elle-même :

1. Expéditeur (noms de tous les locataires et adresse du logement) : „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Destinataire (tous les bailleurs ou la gérance) : „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Lieu et date : „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Objet : „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Résiliation (à une date fixe ou à la prochaine date possible) : „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Demande de confirmation : „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Remise des clés : „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Caution et nouvelle adresse : „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Formule de politesse et signatures : „Mit freundlichen Grüßen“ — en dessous, les signatures manuscrites de tous les locataires.

Après la résiliation

• Continuez à payer le loyer jusqu'à la fin du bail. Si le bailleur ne confirme pas la date de fin, redemandez-la par écrit.
• Convenez d'une date de remise des clés, rendez le logement vidé avec toutes les clés et notez les relevés de compteur. Comment préparer la remise et récupérer votre caution : guide sur la caution.
• Après le déménagement, déclarez votre nouvelle adresse au Bürgeramt ou au bureau de déclaration (Meldebehörde) de votre nouvelle commune dans les deux semaines (Ummeldung ; si vous partez à l'étranger, faites votre déclaration de départ) et prévenez votre banque, vos assurances, votre employeur et les administrations : changer d'adresse.
• Résiliez ou transférez les contrats liés au logement : électricité, gaz, internet. Vérifiez les conditions tôt — certains contrats ont leurs propres délais de préavis.

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