Qu'est-ce qu'une coopérative d'habitation
Une coopérative d'habitation (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) appartient à ses membres. Celui qui habite un logement coopératif n'est pas seulement locataire, mais membre et copropriétaire. Au lieu d'un bail ordinaire, on signe en général un contrat d'usage permanent (Dauernutzungsvertrag) ; en règle générale, le droit allemand du bail s'y applique aussi. Les coopératives ne cherchent pas le profit maximal, leurs loyers sont donc souvent inférieurs au marché — mais ce n'est pas garanti et cela varie selon les coopératives et les immeubles. Les membres votent à l'assemblée générale ou élisent une assemblée des représentants (Vertreterversammlung).
Adhésion et parts sociales
- Pour obtenir un logement, vous adhérez à la coopérative et achetez des parts (Genossenschaftsanteile). Les statuts (Satzung) fixent une part pour l'adhésion ; pour un logement, beaucoup de coopératives exigent des parts supplémentaires en fonction de sa taille (Pflichtanteile).
- Les montants varient fortement d'une coopérative à l'autre ; dans les constructions neuves, ils sont souvent bien plus élevés que dans l'ancien. Demandez le montant exact avant de postuler. Certaines coopératives facturent aussi des frais d'admission non remboursables (Eintrittsgeld).
- Les parts ne sont ni un loyer ni une caution : c'est votre apport en capital dans la coopérative. Elles ne rapportent en général pas ou très peu d'intérêts ; certaines coopératives versent un petit dividende.
- Quand vous partez, vous récupérez votre capital — mais pas tout de suite. Vous démissionnez au moins trois mois avant la fin de l'exercice (les statuts peuvent prévoir un délai plus long, cinq ans au maximum), et le solde est versé dans les six mois suivant votre départ. Si la coopérative a subi des pertes, le montant peut être plus faible.
Listes d'attente et admissions fermées
À Berlin, la demande dépasse de loin l'offre. Beaucoup de coopératives berlinoises n'acceptent plus du tout de nouveaux membres ou seulement pour des projets de construction précis ; d'autres tiennent de longues listes d'attente. L'adhésion seule ne garantit pas un logement : les logements libres vont en général d'abord aux membres existants, par exemple quand ils ont besoin d'un logement plus grand ou plus petit. L'attente peut durer des années, alors postulez tôt et auprès de plusieurs coopératives en même temps.
Trouver des coopératives qui acceptent des membres
- Commencez par le site de l'initiative marketing des coopératives d'habitation (wohnungsbaugenossenschaften.de, région Berlin). Il liste les coopératives participantes avec des liens vers leurs sites.
- Consultez le site de chaque coopérative, en général sous « Mitglied werden » ou « Wohnungsangebote ». Il indique si les admissions sont ouvertes, s'il existe une liste d'attente et comment postuler.
- Surveillez les projets de construction : les coopératives qui construisent cherchent souvent de nouveaux membres pour les nouveaux logements — mais les parts exigées y sont en général plus élevées.
- Postulez avec un dossier complet et tenez vos coordonnées à jour. Certaines coopératives publient les logements libres pour leurs membres ou passent des annonces sur des portails de location.
Qui peut adhérer
La nationalité allemande n'est pas nécessaire : la loi sur les coopératives ne pose aucune condition de nationalité, et beaucoup de coopératives admettent toute personne vivant à Berlin ou prévoyant de s'y installer. Les statuts et le conseil d'administration décident de l'admission et, comme d'autres bailleurs, une coopérative peut demander vos revenus, votre déclaration de domicile (Anmeldung) ou un rapport SCHUFA. Certains logements coopératifs subventionnés sont réservés aux ménages disposant d'un WBS.
Aide pour payer les parts
Le Land de Berlin aide les ménages titulaires d'un certificat d'éligibilité au logement social (Wohnberechtigungsschein, WBS) via le programme de l'Investitionsbank Berlin (IBB) « IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb » : un prêt sans intérêts de 2 000 € à 50 000 € par ménage pour un premier achat de parts, dont une partie est remise. Il n'est accordé qu'une fois par ménage et uniquement pour un premier emménagement dans un logement coopératif à Berlin ; vous devez emménager dans les six mois. Faites la demande auprès de l'IBB avant de signer et vérifiez-y les conditions actuelles — elles changent de temps en temps.
Si vous percevez le Grundsicherungsgeld (anciennement Bürgergeld), le Jobcenter peut payer les parts de coopérative — comme une caution, en général sous forme de prêt et seulement avec un accord préalable (Zusicherung). Faites la demande avant de signer. Plus d'informations dans notre guide Jobcenter et loyer.
Avantages et inconvénients
- Avantage : des loyers souvent plus bas et des hausses plus modérées, car la coopérative ne cherche pas le profit maximal.
- Avantage : une grande sécurité : en tant que membre, vous pouvez en général rester à vie ; une coopérative ne peut pas résilier votre contrat pour besoin personnel (Eigenbedarf).
- Avantage : votre mot à dire : les membres votent à l'assemblée générale ou des représentants, et beaucoup de coopératives ont des salles communes et des activités de quartier.
- Inconvénient : il faut de l'argent au départ pour les parts, et vous ne le récupérez que des mois après votre départ.
- Inconvénient : de longues attentes, beaucoup de listes fermées et peu de choix — vous prenez en général ce qui est proposé aux membres.
Coopératives dans d'autres villes
Il existe des Wohnungsbaugenossenschaften partout en Allemagne, et l'adhésion et les parts fonctionnent partout sur le même principe en vertu de la loi sur les coopératives. Les listes d'attente, le montant des parts et les règles d'admission sont fixés par chaque coopérative, et les aides au paiement des parts comme le programme berlinois relèvent du niveau régional. Recherchez « Wohnungsbaugenossenschaft » suivi du nom de votre ville.
La coopérative n'est qu'une piste. Lisez aussi comment obtenir un logement auprès des sociétés de logement publiques de Berlin et comment trouver un appartement à Berlin. Sur Flat-Radar, vous pouvez créer gratuitement une demande « Je cherche un logement » : les bailleurs la voient, et les nouvelles annonces correspondantes arrivent dans votre boîte e-mail.