Qui est qui dans une sous-location
Dans une sous-location (Untermiete), le locataire principal (Hauptmieter) vous loue une chambre ou tout le logement qu'il loue lui-même. Si c'est seulement pour une durée limitée — par exemple pendant que le locataire principal est à l'étranger — on parle souvent de Zwischenmiete. Important : le sous-locataire (Untermieter) signe un contrat uniquement avec le locataire principal, pas avec le propriétaire. Le locataire principal reste responsable envers le bailleur du loyer et du logement.
Si vous voulez sous-louer
- Toute sous-location nécessite l'autorisation du bailleur (Untervermietungserlaubnis) — pour une chambre, pour tout le logement et même pour quelques semaines. Demandez-la par écrit en indiquant le nom du sous-locataire, les pièces et la période.
- Si un intérêt légitime est apparu après la signature de votre bail (par exemple un changement de situation familiale, des raisons financières ou un emploi temporaire dans une autre ville), vous pouvez en général exiger l'autorisation de sous-louer une partie du logement. Le bailleur peut refuser pour un motif important — par exemple à cause de la personne du sous-locataire ou d'une suroccupation.
- Si la sous-location n'est acceptable pour le bailleur qu'avec un loyer plus élevé, il peut subordonner l'autorisation à un supplément raisonnable (Untermietzuschlag). La loi ne fixe pas de montant.
- Si le bailleur refuse l'autorisation sans motif important lié au sous-locataire, vous pouvez résilier votre propre bail de façon anticipée avec le préavis légal. Faites-vous conseiller par une association de locataires avant de le faire.
Sous-louer sans autorisation est risqué : le bailleur peut vous adresser un avertissement (Abmahnung) et résilier, dans les cas graves sans préavis. Début 2026, la Cour fédérale de justice (BGH) a jugé qu'un locataire qui sous-loue pour faire du profit n'a aucun droit à l'autorisation, et a confirmé la résiliation dans une telle affaire berlinoise. Vous êtes aussi responsable des dégâts causés par votre sous-locataire.
Si vous êtes sous-locataire : votre situation
- Vous payez le loyer et la caution au locataire principal, et toutes vos créances ne concernent que lui. Demandez à voir l'autorisation de sous-louer du bailleur.
- Si le bail principal prend fin, le bailleur peut exiger que vous partiez aussi — même si votre propre contrat court encore. Vous n'aurez alors peut-être de recours que contre le locataire principal.
- Si vous louez une chambre meublée dans un logement où vit le locataire principal, ou un logement uniquement pour un usage temporaire, votre protection contre la résiliation est bien plus faible et les préavis peuvent être très courts.
- Si, en revanche, vous louez un logement entier ou une chambre non meublée sur le long terme, vous avez en général les droits normaux d'un locataire envers le locataire principal.
Loyer : encadrement et logements meublés
L'encadrement des loyers (Mietpreisbremse) ne s'applique que là où le Land l'a introduit — à Berlin, par exemple, dans toute la ville. Là, il s'applique en général aussi aux sous-locations : selon le Berliner Mieterverein, le BGH l'a confirmé en 2026. Font exception les logements loués uniquement pour un usage temporaire et une chambre meublée dans un logement où vit le locataire principal. Un supplément raisonnable pour les meubles est permis, mais il ne doit pas servir à contourner l'encadrement. Le gouvernement fédéral prépare de nouvelles règles pour les locations meublées et de courte durée, alors vérifiez la situation actuelle avant de signer.
Contrat, caution et Anmeldung
- Signez un contrat écrit : les parties, les pièces que vous utilisez seul et celles que vous partagez, le loyer et ce qu'il comprend, la caution, la durée et le préavis. Ajoutez une liste des meubles et des photos de l'état des lieux.
- La caution (Kaution) peut atteindre au maximum trois mois de loyer net hors charges. Payez par virement plutôt qu'en espèces, ou demandez un reçu écrit.
- L'attestation du bailleur (Wohnungsgeberbestätigung) pour la déclaration de domicile est délivrée par celui qui vous fournit réellement le logement — en sous-location, le locataire principal. Il doit vous la remettre dans les deux semaines suivant votre emménagement, et vous devez aussi vous déclarer dans les deux semaines. Voir notre guide sur l'Anmeldung.
- Délivrer une telle attestation à des personnes qui n'habitent pas réellement sur place est interdit et peut entraîner une forte amende. N'achetez jamais une « adresse de déclaration ».
Locations touristiques et de courte durée
Louer votre logement à des touristes ou pour quelques nuits n'est pas une sous-location ordinaire. Beaucoup de villes et de Länder ont leurs propres règles contre le détournement de logements (Zweckentfremdungsverbot) ; demandez donc à l'avance à votre ville si vous avez besoin d'une autorisation ou d'un enregistrement. À Berlin, pour ce type de location, même de votre résidence principale, il faut en général une autorisation ou un enregistrement auprès de la mairie d'arrondissement (Bezirksamt), et les infractions peuvent coûter de fortes amendes ; les détails sont sur berlin.de. Dans tous les cas, il vous faut l'autorisation de votre bailleur.
Comment repérer les arnaques
- Ne payez ni loyer ni caution avant d'avoir vu le logement et signé le contrat.
- Méfiance si le « propriétaire est à l'étranger » et veut envoyer les clés par la poste ou via un prétendu service de séquestre après paiement.
- Des offres étonnamment bon marché en plein centre, la pression du temps et les demandes de paiement par des services de transfert d'espèces sont des signes d'alerte typiques.
- N'envoyez pas de copie de votre passeport ou d'autres documents avant d'être sûr que l'offre est réelle.
- Vérifiez que la personne habite et loue vraiment le logement : demandez à voir son bail et l'autorisation de sous-louer.
Vous ne savez toujours pas ce qui vous convient le mieux ? Lisez notre guide chambre en WG ou appartement à soi. Sur Flat-Radar, vous pouvez créer gratuitement une demande « Je cherche un logement » : les bailleurs la voient, et les nouvelles annonces correspondantes arrivent dans votre boîte e-mail.