Comment la caution doit être placée
Selon la loi, le bailleur doit séparer une caution en espèces (Kaution) de son propre patrimoine — sur un compte bancaire au taux habituel de l'épargne avec préavis de trois mois, ou sous une autre forme convenue avec vous. Les intérêts vous appartiennent et augmentent la caution. Cela protège aussi votre argent si le bailleur devient insolvable. Vous pouvez demander au bailleur de vous montrer où la caution est placée. Un compte de caution à votre nom nanti au profit du bailleur (Mietkautionskonto) est particulièrement transparent.
Le départ : la remise des clés
- Rendez le logement à temps à la fin du bail, entièrement vidé, cave comprise, et remettez toutes les clés. Faites confirmer par écrit les clés rendues.
- Convenez d'un rendez-vous de remise avec le bailleur et venez si possible avec un témoin. Ne signez le protocole de remise (Übergabeprotokoll) que s'il est exact ; notez tout ce que vous contestez.
- Prenez des photos datées de chaque pièce et de chaque compteur. Inscrivez les relevés (électricité, eau, chauffage) dans le protocole et transmettez-les à vos fournisseurs d'électricité et de gaz.
- Si une clause valable de votre bail vous oblige à faire des travaux de rafraîchissement (Schönheitsreparaturen), faites-les correctement avant la remise. Sinon, il suffit en général de laisser le logement balayé (besenrein) et de reboucher les trous de chevilles.
- Donnez par écrit au bailleur votre nouvelle adresse et vos coordonnées bancaires.
Combien de temps le bailleur peut prendre
Le bailleur n'a pas à rembourser la caution le jour de votre départ : il dispose d'un délai raisonnable pour vérifier s'il a encore des créances contre vous. Les tribunaux jugent souvent raisonnable un délai allant jusqu'à environ six mois, et plus dans des cas particuliers. Si un décompte des charges (Nebenkostenabrechnung) est encore en attente et qu'un rappel est probable, le bailleur peut garder une part raisonnable de la caution jusque-là — mais pas toute la caution. Le décompte lui-même doit vous parvenir dans les 12 mois suivant la fin de la période de décompte ; voir notre guide sur le décompte des charges.
Ce qui peut être retenu — et ce qui ne peut pas l'être
- Peut être retenu : les loyers impayés, un rappel issu du décompte des charges et les dégâts que vous avez causés au-delà d'un usage normal — par exemple des brûlures, des carreaux fêlés ou des taches sur la moquette.
- Aussi le coût des travaux de rafraîchissement — mais seulement si une clause valable vous y oblige et que vous ne les avez pas faits malgré un délai fixé par le bailleur.
- Ne peut pas être retenu : l'usure normale de la vie quotidienne, comme une moquette usée. L'usage normal est payé par votre loyer.
- Le bailleur doit indiquer et chiffrer ses créances et ne peut garder que ce qui est nécessaire pour les couvrir. Pour des objets endommagés qui étaient déjà anciens, vous n'avez en général pas à payer le prix d'un objet neuf.
Ne « consommez » pas la caution : en règle générale, vous ne pouvez pas simplement cesser de payer les derniers loyers en disant au bailleur de garder la caution à la place. Un loyer impayé reste un arriéré de loyer.
Comment réclamer votre caution
- Si vous n'avez aucune nouvelle quelques semaines après la remise des clés, écrivez au bailleur — idéalement par lettre recommandée ou d'une autre façon que vous pouvez prouver — et demandez-lui de régler et de verser la caution avant une date précise, par exemple sous deux semaines.
- Indiquez le logement, le montant et la date de paiement de votre caution et votre compte bancaire. Demandez la caution avec les intérêts et un relevé du compte de caution.
- Si le bailleur retient de l'argent, demandez un décompte détaillé avec factures ou devis. Contestez par écrit les retenues que vous jugez injustifiées.
- Si la caution est sur un compte à votre nom nanti au profit du bailleur, demandez au bailleur de lever le nantissement pour que la banque puisse vous verser l'argent.
Si le bailleur ne paie pas
Faites-vous conseiller par une association de locataires (Mieterverein), par le conseil gratuit aux locataires que proposent beaucoup de villes et d'arrondissements (à Berlin, les mairies d'arrondissement ; demandez à votre mairie ce qui existe chez vous) ou par un avocat ; avec de faibles revenus, vous pouvez demander une aide au conseil juridique (Beratungshilfe) auprès du tribunal d'instance (Amtsgericht) de votre domicile. Les litiges locatifs relèvent de l'Amtsgericht du lieu où se trouve le logement, et vous n'y avez pas besoin d'avocat. Si le bailleur ne réagit pas du tout, une procédure d'injonction de payer (Mahnverfahren) peut être une solution : elle est traitée par des tribunaux centraux d'injonction (Mahngerichte) dans chaque Land — pour les habitants de Berlin ou du Brandebourg, l'Amtsgericht Wedding — et la demande peut être préparée pour toute l'Allemagne sur online-mahnantrag.de. Si le bailleur fait opposition, l'affaire peut se poursuivre en procès ordinaire.
Délais : votre droit à la restitution de la caution se prescrit (Verjährung) au bout de trois ans, à compter de la fin de l'année où elle est devenue exigible — c'est-à-dire après le délai de vérification du bailleur. Les créances du bailleur pour dégâts dans le logement se prescrivent six mois après que vous l'avez rendu, mais en règle générale le bailleur peut encore les compenser avec la caution après ce délai. Ces six mois ne sont donc pas un délai de remboursement de la caution.
Quand l'immeuble est vendu
Si le bailleur vend le logement ou l'immeuble, l'acheteur reprend l'obligation de rembourser la caution — même si le vendeur ne lui a jamais transmis l'argent. Si vous ne pouvez pas récupérer la caution auprès de l'acheteur à la fin du bail, l'ancien bailleur reste responsable. Gardez la preuve du paiement de votre caution pendant toute la durée du bail.
Alternatives à la caution en espèces
Certains bailleurs acceptent à la place une garantie d'une banque ou d'un assureur (Mietkautionsbürgschaft, souvent appelée Kautionsversicherung). Vous gardez votre épargne mais payez une cotisation annuelle non remboursable ; si le bailleur fait valoir une créance, le prestataire paie puis vous réclame l'argent. Le bailleur n'est pas obligé d'accepter une telle garantie, et l'ensemble des garanties ne peut pas dépasser trois mois de loyer hors charges.
Si le Jobcenter vous a prêté la caution, la part du prêt pas encore remboursée devient exigible dès que le bailleur rend la caution. Vérifiez votre décision (Bescheid) et informez le Jobcenter.
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