Avant de signer
La plupart des bailleurs utilisent un bail type préimprimé (Formularmietvertrag). Les clauses qui vous désavantagent de façon déraisonnable ou enfreignent les règles impératives de protection des locataires sont nulles — le reste du bail reste en vigueur, et ce sont les règles légales qui s'appliquent à leur place. Clarifiez quand même les questions en suspens avant de signer, lisez toutes les annexes, comme le règlement intérieur (Hausordnung), et gardez un exemplaire signé par les deux parties. Commencez par l'essentiel :
- Type de contrat : pour un logement où vous habitez, il doit s'agir d'un bail d'habitation (Wohnraummietvertrag). Méfiez-vous des contrats « commerciaux » ou « partiellement commerciaux » — une grande partie de la protection des locataires risque de ne pas s'y appliquer.
- Parties : le nom complet et l'adresse du bailleur — vous en avez besoin pour les courriers, les signalements de défauts et votre résiliation. Chaque signataire devient locataire, avec tous les droits et une responsabilité entière pour le loyer.
- Le logement : adresse, étage et position (par exemple « 2e étage gauche »), les pièces et la surface habitable (Wohnfläche). Si le logement se révèle plus de 10 % plus petit qu'indiqué, c'est un défaut, et le loyer peut en général être réduit.
- Annexes : une cave, un grenier, une place de stationnement ou un garage doivent figurer dans le bail — sinon vous n'aurez peut-être aucun droit de les utiliser.
- Date de début et promesses : quand commence la location et quand vous recevez les clés. Les travaux promis par le bailleur, comme la réparation de défauts, doivent être inscrits dans le bail.
Durée indéterminée ou déterminée ?
Le cas normal est un bail à durée indéterminée (unbefristet). Le bailleur ne peut alors le résilier que pour un motif reconnu par la loi — par exemple s'il a besoin du logement pour lui-même ou sa famille (Eigenbedarf). Un bail à durée déterminée (Zeitmietvertrag) n'est valable que si le bailleur vous indique le motif par écrit lors de la signature : par exemple qu'il veut ensuite habiter lui-même le logement ou le transformer en profondeur. Sans un tel motif, le bail est considéré comme à durée indéterminée.
Beaucoup de baux excluent la résiliation ordinaire pendant un certain temps (Kündigungsverzicht). Dans un bail type, les tribunaux l'acceptent pour quatre ans au maximum à compter de la signature ; une renonciation qui n'engage que vous en tant que locataire n'est en règle générale valable qu'avec un loyer progressif (Staffelmiete). Votre préavis de locataire est de trois mois : votre résiliation doit être écrite et signée de votre main (un e-mail ou un message sur une messagerie ne suffit pas) et parvenir au bailleur au plus tard le troisième jour ouvrable d'un mois — par exemple au plus tard le troisième jour ouvrable de mars pour que le bail prenne fin le 31 mai. Vous n'avez pas à donner de motif.
Loyer et charges
- Kaltmiete (loyer hors charges) : le loyer du logement lui-même. S'y ajoutent des avances (Vorauszahlungen) sur les charges (Betriebskosten) et sur le chauffage et l'eau chaude. Elles sont régularisées une fois par an : vous payez un complément ou êtes remboursé ; avec un forfait (Pauschale), il n'y a pas de régularisation.
- Demandez à voir le dernier décompte des charges : des avances trop basses entraînent plus tard de gros rappels. Plus d'informations dans notre guide sur le décompte des charges.
- Staffelmiete (loyer progressif) : les hausses futures sont déjà fixées dans le bail en euros, au plus une fois par an. Pendant sa durée, les autres hausses — jusqu'au loyer de référence local ou après une modernisation — sont exclues.
- Indexmiete (loyer indexé) : le loyer suit l'indice des prix à la consommation, au plus une fois par an et seulement après une notification écrite du bailleur (un e-mail suffit). Les hausses jusqu'au loyer de référence local sont exclues, et les hausses après une modernisation ne sont possibles qu'exceptionnellement. Quand l'inflation est forte, les loyers indexés peuvent grimper vite ; le gouvernement fédéral prévoit de limiter ces hausses — vérifiez si de nouvelles règles s'appliquent déjà.
Mietpreisbremse : le loyer est-il autorisé ?
L'encadrement des loyers (Mietpreisbremse) ne s'applique pas partout en Allemagne, seulement dans les zones tendues désignées par le gouvernement du Land — vérifiez si votre ville figure sur la liste. À Berlin, il s'applique dans toute la ville jusqu'à fin 2029. Là où il s'applique, le loyer en début de nouveau bail ne peut en règle générale pas dépasser de plus de 10 % le loyer de référence local (ortsübliche Vergleichsmiete). Vous pouvez souvent l'estimer avec le miroir des loyers de votre ville (Mietspiegel) ; à Berlin, le calculateur en ligne du Berliner Mietspiegel se trouve sur mietspiegel.berlin.de. Parmi les exceptions : les logements utilisés et loués pour la première fois après le 1er octobre 2014, la première location après une modernisation complète et un loyer plus élevé déjà payé par le locataire précédent. Si le bailleur invoque une telle exception, il doit vous le dire avant la signature.
Vous pouvez signer d'abord et vérifier ensuite. Si le loyer est trop élevé, contestez-le par lettre ou par e-mail auprès du bailleur (Rüge). Si vous le faites dans les 30 mois suivant le début du bail, vous pouvez en règle générale récupérer le trop-perçu dès le premier mois. Faites-vous conseiller avant d'envoyer la contestation.
Caution et paiements uniques
La caution (Kaution) peut atteindre au maximum trois mois de loyer hors charges, sans les avances. Vous pouvez la payer en trois mensualités égales ; la première est due au début du bail, pas à la signature. Le bailleur doit la placer séparément de son propre argent et la faire fructifier, et les intérêts vous appartiennent. Un paiement uniquement pour le départ du locataire précédent (Abstandszahlung) est interdit ; lui racheter des meubles est permis, tant que le prix n'est pas manifestement excessif. Comment récupérer la caution plus tard : récupérer votre caution.
Réparations, animaux et sous-location
- Schönheitsreparaturen (travaux de rafraîchissement comme peindre les murs, plafonds, radiateurs et portes) : selon la loi, c'est au bailleur de s'en charger, mais les baux les reportent souvent sur le locataire. Ces clauses sont souvent nulles — par exemple si vous emménagez dans un logement non rénové sans compensation adéquate, ou si le bail fixe des délais rigides ou exige une rénovation finale quelle que soit la date de vos derniers travaux. Photographiez l'état du logement à l'emménagement.
- Kleinreparaturen (petites réparations) : une clause peut vous faire payer les petites réparations d'éléments que vous utilisez souvent, comme les robinets, les interrupteurs ou les poignées de porte. En règle générale, elle n'est valable qu'avec un plafond par réparation (les tribunaux acceptent souvent environ 100 €, certains jusqu'à environ 120 €) et un plafond annuel (souvent 6 à 8 % du loyer annuel). Vous payez seulement — c'est le bailleur qui fait faire la réparation ; si une facture dépasse le plafond, le bailleur la paie entièrement.
- Animaux : les petits animaux comme les hamsters, les perruches ou les poissons sont en principe autorisés. Une clause type interdisant tous les chiens et chats est nulle ; le bailleur doit examiner chaque cas. Demandez avant de prendre un chien ou un chat, et obtenez l'autorisation par écrit.
- Sous-location (Untervermietung) : il vous faut l'autorisation du bailleur. Si vous avez plus tard un motif légitime — par exemple partager les frais ou faire emménager votre partenaire — vous pouvez en général exiger l'autorisation pour une partie du logement. Votre conjoint et vos enfants peuvent emménager sans autorisation.
- Règlement intérieur (Hausordnung) : vérifiez les heures de calme et si vous devez nettoyer vous-même la cage d'escalier ou déneiger, ou si une entreprise s'en charge et que les frais font partie des charges.
Logements meublés et « Wohnen auf Zeit »
La Mietpreisbremse s'applique aussi aux logements meublés : le bailleur peut ajouter un supplément raisonnable pour les meubles, et vous pouvez demander comment il a été calculé. En revanche, ni l'encadrement des loyers ni la protection habituelle contre la résiliation ne s'appliquent si un logement n'est loué que pour un usage temporaire. Selon la jurisprudence, cela suppose en règle générale un besoin particulier de courte durée de votre part, comme un projet ou un stage ; appeler simplement un contrat « Wohnen auf Zeit » ne suffit pas. De nouvelles règles fédérales pour les locations meublées et de courte durée sont prévues. En cas de doute, faites vérifier un tel contrat avant de signer.
Emménager et se faire aider
Le jour de l'emménagement, faites le tour du logement avec le bailleur et signez un protocole de remise (Übergabeprotokoll) : dégâts existants, relevés de compteur et clés, avec des photos datées. Il vous protège plus tard quand vous voulez récupérer votre caution. Demandez au bailleur l'attestation nécessaire à votre Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Notre checklist de visite vous aide à repérer les défauts avant de signer.
En cas de doute, faites vérifier le bail avant de signer. Les associations de locataires (Mieterverein) conseillent leurs membres contre une cotisation annuelle ; l'assurance protection juridique ne s'applique souvent qu'après un délai d'attente, alors adhérez tôt. Beaucoup de villes et d'arrondissements proposent aussi un conseil gratuit aux locataires (Mieterberatung) — renseignez-vous à votre mairie ; à Berlin, ce sont les arrondissements qui le proposent, et les horaires et adresses sont sur berlin.de. Vous cherchez encore ? Parcourez le catalogue Flat-Radar, lisez comment trouver un appartement à Berlin si vous cherchez là-bas, ou créez une demande « Je cherche un logement » sur Flat-Radar.