Прекратяване на наема в Германия: срок и примерно писмо

Форма: на хартия, подписано на ръка

• Предизвестието (Kündigung) трябва да е в писмена форма (Schriftform) и подписано на ръка. Имейл, факс, SMS, съобщение в WhatsApp или сканирано писмо не са достатъчни – такова предизвестие е недействително, дори наемодателят да го е получил.
• Ако договорът е подписан от няколко души като наематели, всички трябва да подпишат предизвестието. Един наемател сам не може да прекрати договора за всички.
• Адресирайте писмото до всички наемодатели, посочени в договора. Ако договорът или наемодателят посочва фирма за управление на имоти (Hausverwaltung) за контакт, изпратете го там; при съмнение го изпратете и на наемодателя.
• Не е нужно да посочвате причина. Посочете жилището, договора и датата, на която искате наемът да приключи, и добавете „или към следващата възможна дата“ за случай, че датата ви е твърде ранна.

Срок на предизвестието: три месеца

За наемателите законовият срок на предизвестие при безсрочен договор по правило е малко под три месеца (§ 573c BGB) – независимо колко дълго сте живели в жилището; клауза с по-дълъг срок за наемателите е недействителна. Правилото: ако предизвестието стигне до наемодателя до третия работен ден на месеца, този месец се брои и наемът приключва в края на по-следващия месец. Пример: ако предизвестието пристигне до сряда, 4 ноември 2026 г., наемът приключва на 31 януари 2027 г.; ако пристигне на 5 ноември – едва на 28 февруари 2027 г. Важно е кога писмото пристига, а не кога сте го изпратили.

Тук съботата се брои за работен ден (Федерален върховен съд, BGH, 2005 г.); неделите и официалните празници – не. Дали срокът се измества, когато самият трети работен ден е събота, не е ясно решено. Не рискувайте в последния момент: изпратете предизвестието така, че да пристигне няколко дни по-рано – най-добре в края на предходния месец.

Как да докажете, че предизвестието е пристигнало

• Einwurf-Einschreiben: пощата записва кога писмото е пуснато в пощенската кутия на наемодателя. Пазете разписката и проверете статуса на доставката онлайн. Това доказва доставката, не съдържанието – затова е най-добре някой да ви види как слагате подписаното писмо в плика.
• Лично предаване със свидетел: човек, който не е страна по договора, прочита писмото, пуска го в пощенската кутия на наемодателя (или го предава) и записва датата, часа и мястото със своя подпис. Можете и сами да предадете предизвестието и да поискате върху копие датирано и подписано потвърждение за получаване.
• Пазете подписано копие и всички доказателства за доставка, докато депозитът бъде уреден. Писмо, пуснато в пощенската кутия късно вечерта, може да се смята за получено едва на следващия ден.

Срочен договор, Kündigungsverzicht и Staffelmiete

Много договори изключват обикновеното прекратяване за определен период (Kündigungsverzicht). В стандартен договор това по правило е валидно само до четири години от подписването; дотогава обикновено можете да напуснете само със съгласието на наемодателя или по специално право. При стъпаловиден наем (Staffelmiete) правото на наемателя на прекратяване също може да бъде изключено най-много за четири години от уговарянето. Истински срочен договор (Zeitmietvertrag) не може да бъде прекратен предсрочно с обикновено предизвестие; той е валиден само ако наемодателят е посочил писмено законова причина при подписването, например собствено ползване – иначе се смята за безсрочен. При съмнение дайте договора за проверка; вижте също какво да проверите в договора за наем.

Митът за тримата заместващи наематели

Много хора вярват, че могат да напуснат по-рано, ако намерят трима заместващи наематели (Nachmieter). Такова общо правило няма. Наемодателят трябва да приеме заместник само ако договорът го предвижда (Nachmieterklausel) или по изключение, ако имате сериозна причина – например преместване заради работа или заболяване – която явно надделява над интереса на наемодателя, обикновено когато сте обвързани още дълго време. Дори тогава наемодателят може да откаже неподходящ кандидат. При нормалния тримесечен срок обикновено няма такова право; но винаги можете да предложите на наемодателя споразумение за предсрочно прекратяване (Aufhebungsvertrag) – направете го писмено.

Специални права на прекратяване

• След увеличение на наема: ако наемодателят иска увеличение до местния сравнителен наем или след модернизация, можете да прекратите до края на втория месец след получаването на искането; тогава наемът приключва в края на по-следващия месец, а увеличението не влиза в сила (§ 561 BGB).
• Преди модернизация: след получаване на уведомление за модернизация можете да прекратите до края на следващия месец, с действие в края на месеца след него (§ 555e BGB). Това не важи за дребни работи.
• Смърт на наемател: останалите сънаематели могат да прекратят в рамките на един месец, след като са научили за смъртта; наследниците, ако никой не продължи наема – също в рамките на един месец, във всеки случай със законовия тримесечен срок (§§ 563a, 564 BGB).
• Отказан пренаем: ако наемодателят откаже разрешение за пренаем без причина, свързана с поднаемателя, може да имате право да прекратите със законовия срок (§ 540 BGB).

Споделени жилища и пренаем

В споделено жилище (WG), в което всички съквартиранти са подписали основния договор, само всички заедно могат да го прекратят. Ако един човек иска да напусне, смяната на наемател изисква съгласието на наемодателя и на останалите. Ако живеете като поднаемател (Untermieter), подавате предизвестие на основния наемател, а не на собственика – по правило също писмено и с тримесечен срок. За обзаведена стая в собственото жилище на основния наемател често важи по-кратък срок: предизвестие до 15-о число на месеца с край в края на същия месец. Повече в нашите ръководства за пренаема и WG или собствено жилище.

Примерно писмо за прекратяване

Изпратете предизвестието на немски. Попълнете частите в квадратни скоби, разпечатайте писмото, нека всеки наемател го подпише на ръка, и запазете копие. Текстът в кавички е самото писмо:

1. Подател (имената на всички наематели и адресът на жилището): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Получател (всички наемодатели или фирмата за управление): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Място и дата: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Относно: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Предизвестие (към определена дата или към следващата възможна дата): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Молба за потвърждение: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Предаване: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Депозит и нов адрес: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Заключение и подписи: „Mit freundlichen Grüßen“ – под него саморъчните подписи на всички наематели.

След предизвестието

• Продължавайте да плащате наема, докато наемът приключи. Ако наемодателят не потвърди крайната дата, попитайте отново писмено.
• Уговорете дата за предаване, върнете жилището освободено с всички ключове и запишете показанията на уредите. Как да подготвите предаването и да си върнете депозита: ръководство за депозита.
• След преместването регистрирайте новия си адрес в Bürgeramt или службата по регистрация (Meldebehörde) в новото населено място в рамките на две седмици (Ummeldung; ако се местите в чужбина, отпишете се) и уведомете банката, застрахователите, работодателя и институциите: смяна на адреса.
• Прекратете или преместете договорите, свързани с жилището: ток, газ, интернет. Проверете условията навреме – някои договори имат свои срокове на предизвестие.

Търсите следващото си жилище? Разгледайте обявите в каталога на Flat-Radar, а ако търсите в Берлин, прочетете как да намерите жилище в Берлин. Във Flat-Radar можете да създадете безплатно търсене на жилище: наемодателите го виждат, а новите подходящи обяви идват на имейла ви.