Сметка за разходите (Nebenkostenabrechnung): как да я проверите

Какво е Nebenkostenabrechnung?

При повечето договори за наем освен студения наем плащате месечни авансови плащания (Vorauszahlungen) за разходи за поддръжка (Betriebskosten, често наричани Nebenkosten). Веднъж годишно наемодателят ги изравнява с действителните разходи в Betriebskostenabrechnung, обикновено наричана Nebenkostenabrechnung; отоплението и топлата вода често идват в отделна сметка (Heizkostenabrechnung). Резултатът е доплащане (Nachzahlung) или надплатена сума за връщане (Guthaben).

Могат да бъдат начислени само разходи, изброени в Наредбата за разходите за поддръжка (Betriebskostenverordnung, BetrKV), които договорът ви възлага на вас, и то в действително направения размер; наемодателят трябва да ги поддържа икономични. „Други разходи за поддръжка“ (sonstige Betriebskosten) се броят само ако договорът ги назовава. Типични пера:

• данък върху имота (Grundsteuer);
• водоснабдяване и канализация;
• отопление и топла вода;
• почистване на улиците, извозване на отпадъци и дезинсекция;
• асансьор, почистване на сградата, поддръжка на градината и осветление на общите части;
• коминочистене, застраховка на сградата и домоуправител (Hauswart).

Какво не може да бъде начислено

• администриране: управление на имота, банкови такси, пощенски разходи;
• ремонти и поддръжка, например на асансьора или отоплението; могат да се начисляват само редовното обслужване и проверките за безопасност;
• резерви за поддръжка (Instandhaltungsrücklage), които се появяват, когато наемодателят препрати сметката на етажната собственост (Hausgeldabrechnung);
• делът на празните жилища: по правило го поема наемодателят;
• наем за димни детектори;
• такси за кабелна телевизия от 1 юли 2024 г.

Срокове

• Отчетният период може да е най-много 12 месеца; не е задължително да съвпада с календарната година.
• Сметката трябва да стигне до вас в рамките на 12 месеца след края на периода: за 2025 г. – до 31 декември 2026 г.
• Ако пристигне по-късно, наемодателят вече не може да иска доплащане, освен ако закъснението не е по негова вина. Надплатената сума пак ви се връща.
• Можете да възразите до 12 месеца след получаването на сметката; след това по правило вече не.

Какво трябва да съдържа правилната сметка

• отчетния период и ако сте се нанесли или изнесли през него – периода ви на ползване;
• общите разходи по всеки вид разход;
• ключа за разпределение, например площ, брой хора или потребление, с обяснение при нужда;
• изчислението на вашия дял;
• приспадането на авансовите плащания, които действително сте направили.

Отопление, топла вода и разходи за CO2

• Ако една отоплителна система снабдява няколко жилища, 50–70% от разходите за отопление и топла вода трябва да се разпределят според измереното потребление, а останалото обикновено според площта (Heizkostenverordnung).
• Ако тези разходи не са начислени според потреблението, въпреки че трябва, можете да намалите своя дял с 15%.
• Където измервателните уреди могат да се отчитат дистанционно, имате право на месечна информация за потреблението; по правило до края на 2026 г. всички уреди трябва да се отчитат дистанционно. Ако тази информация липсва, можете да намалите своя дял с 3%.

От 2023 г. разходите за CO2 при отопление с газ, нафта и други изкопаеми горива се разпределят между наемодателя и наемателя в десет степени според емисиите на CO2 на сградата на квадратен метър годишно: в много ефективни сгради (под 12 kg) наемателят плаща всичко, а в най-неефективните (52 kg или повече) – само 5%. Сметката за отопление трябва да показва разпределението; ако не го показва, можете да намалите разходите си за отопление с 3%. Ако сами купувате газа за собствения котел в жилището (Gasetagenheizung), предявете дела на наемодателя в текстова форма, например по имейл, в рамките на 12 месеца от сметката на доставчика. За газови и нафтови отоплителни системи, монтирани от края на юли 2026 г., от 2028 г. важи разпределение 50/50.

Преглед на документите и възражение

1. Проверете сметката скоро след получаването и я сравнете с миналогодишната. Ако липсва някоя от точките по-горе, сметката е формално непълна: доплащането не е дължимо, докато наемодателят не я поправи.
2. Ако нещо не е ясно, поискайте писмено да прегледате документите (Belegeinsicht), като фактури, договори и показания на уредите. Това е ваше право. Прегледът обикновено става в офиса на наемодателя или на управителя на имота; можете да снимате документите, а наемодателят може да ги предостави и електронно.
3. Изпращайте възраженията писмено и посочете конкретните точки: най-добре в рамките на 30 дни, най-късно 12 месеца след получаването на сметката. Пазете доказателство за изпращането.
4. Докато наемодателят не ви позволи да прегледате документите, по правило можете да задържите доплащането; кажете го изрично. Ако е спорно само едно перо, платете останалото. Ако платите, преди да проверите, напишете „unter Vorbehalt“ (под условие).

Доплащане, надплатена сума и нови авансови плащания

• Доплащане: ако сметката е вярна, платете я, по правило в рамките на 30 дни от получаването. Ако това е трудно, попитайте навреме за разсрочване; наемодателят не е длъжен да се съгласи.
• Надплатена сума: тя е дължима, когато получите сметката. Ако не е изплатена след около 30 дни, обикновено можете да я приспаднете от следващо плащане на наема; някои договори изискват едномесечно предизвестие.
• Авансови плащания: след всяка сметка вие и наемодателят можете да ги коригирате до подходящо ниво с изявление в текстова форма, например да ги намалите след голяма надплатена сума.
• Jobcenter: ако той покрива жилищните ви разходи, изпратете му сметката веднага. Той решава дали да покрие доплащането, а надплатената сума намалява следващите му плащания; вижте наемът и Jobcenter.
• Изнасяне: ако се очаква доплащане, наемодателят може да задържи разумна част от депозита до окончателната сметка; вижте връщане на депозита.

Чести грешки, които да търсите

• грешна площ, брой хора или период на ползване;
• липсващи авансови плащания или по-ниски от действително платените;
• разходи от друг отчетен период;
• пера, които не могат да се начисляват или не са в договора ви;
• разходи за домоуправител, които включват ремонти или администриране;
• отопление, което не е разпределено според потреблението, или липсващо разпределение на CO2;
• големи увеличения спрямо предходната година без обяснение.

За ориентир сравнете сметката си с миналогодишната и със средните стойности за Германия, публикувани от Германския съюз на наемателите, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); в Берлин – и с Berliner Betriebskostenübersicht, таблица със средните берлински стойности на berlin.de. Такива таблици не са задължителни, но показват кои пера са необичайно високи.

Къде да потърсите помощ

Сдруженията на наемателите (Mietervereine), които съществуват в много градове – в Берлин например Berliner Mieterverein – проверяват сметките на членовете си срещу месечен членски внос. Някои градове и общини предлагат безплатни консултации за наематели (Mieterberatung) – попитайте в общината; в Берлин много райони ги предлагат, вижте страниците на вашия район на berlin.de. Може да помогне и Verbraucherzentrale (център за защита на потребителите), а при нисък доход можете да подадете заявление в районния съд (Amtsgericht) за помощ за разходите за правна консултация (Beratungshilfe). Кои разходи плащате, е определено в договора ви: вижте как да проверите договора за наем. Ако жилищните ви разходи са твърде високи за дохода ви, проверете дали можете да получите Wohngeld, жилищната помощ.