Как трябва да се пази депозитът
По закон наемодателят трябва да държи паричния депозит (Kaution) отделно от собственото си имущество – в банкова сметка с обичайната лихва за спестявания с тримесечно предизвестие или в друга форма, уговорена с вас. Лихвите са ваши и увеличават депозита. Това защитава парите ви и ако наемодателят изпадне в несъстоятелност. Можете да поискате от наемодателя да ви покаже къде се пази депозитът. Особено прозрачна е депозитна сметка на ваше име, заложена в полза на наемодателя (Mietkautionskonto).
Изнасяне: предаването
- Върнете жилището навреме при прекратяването на наема, напълно освободено, включително избеното помещение, и предайте всички ключове. Вземете писмено потвърждение за върнатите ключове.
- Уговорете час за предаване с наемодателя и ако е възможно, вземете свидетел. Подпишете протокола за предаване (Übergabeprotokoll) само ако е верен; отбележете всичко, с което не сте съгласни.
- Направете снимки с дата на всяка стая и всеки уред. Впишете показанията на уредите (ток, вода, отопление) в протокола и ги съобщете на доставчиците на ток и газ.
- Ако валидна клауза в договора ви задължава да направите козметични ремонти (Schönheitsreparaturen), направете ги правилно преди предаването. Иначе обикновено е достатъчно да оставите жилището пометено (besenrein) и да запълните дупките от дюбели.
- Дайте на наемодателя писмено новия си адрес и банковите си данни.
Колко време може да отнеме на наемодателя
Наемодателят не е длъжен да върне депозита в деня на изнасянето ви: той получава разумен срок, за да провери дали има още претенции към вас. Съдилищата често смятат за разумни до около шест месеца, а в особени случаи и повече. Ако сметката за разходите (Nebenkostenabrechnung) още не е изготвена и е вероятно доплащане, наемодателят може да задържи разумна част от депозита дотогава – но не целия депозит. Самата сметка трябва да стигне до вас в рамките на 12 месеца след края на отчетния период; вижте нашето ръководство за сметката за разходите.
Какво може да бъде удържано – и какво не
- Може да бъде удържано: неплатен наем, доплащане по сметката за разходите и щети, които сте причинили извън нормалното ползване – например следи от изгаряне, спукани плочки или петна по мокета.
- Също и разходите за козметични ремонти – но само ако валидна клауза ви задължава да ги направите и не сте ги направили въпреки срока, даден от наемодателя.
- Не може да бъде удържано: нормалното износване от ежедневния живот, като протрит мокет. За нормалното ползване плащате с наема си.
- Наемодателят трябва да посочи и изчисли претенциите си и може да задържи само толкова, колкото е нужно, за да ги покрие. За повредени вещи, които вече са били стари, обикновено не е нужно да плащате пълната цена на нова.
Не „изживявайте“ депозита: по правило не можете просто да спрете да плащате наема за последните месеци и да кажете на наемодателя да задържи депозита вместо това. Неплатеният наем остава задължение за наем.
Как да поискате депозита си обратно
- Ако няколко седмици след предаването не сте получили вест, пишете на наемодателя – най-добре с препоръчано писмо или по друг начин, който можете да докажете – и го помолете да отчете и изплати депозита до определена дата, например в рамките на две седмици.
- Посочете жилището, сумата и датата на плащане на депозита и банковата си сметка. Поискайте депозита плюс лихвите и извлечение от депозитната сметка.
- Ако наемодателят удържи пари, поискайте подробно разпределение с фактури или оценки на разходите. Възразете писмено срещу удръжките, които смятате за неоснователни.
- Ако депозитът е в сметка на ваше име, заложена в полза на наемодателя, помолете наемодателя да освободи залога, за да може банката да ви изплати парите.
Ако наемодателят не плати
Потърсете съвет от сдружение на наемателите (Mieterverein), безплатна консултация за наематели, каквато предлагат много градове и райони (в Берлин – районните администрации; попитайте в общината какво има там, където живеете), или от адвокат; при нисък доход можете да подадете заявление за помощ за правна консултация (Beratungshilfe) в районния съд (Amtsgericht) по местоживеене. Наемните спорове се гледат от Amtsgericht по местонахождението на жилището и там не ви трябва адвокат. Ако наемодателят изобщо не реагира, вариант може да бъде съдебна заповедна процедура (Mahnverfahren): тя се води от централни заповедни съдилища (Mahngerichte) във всяка федерална провинция – за живеещите в Берлин или Бранденбург това е Amtsgericht Wedding – а заявлението може да се подготви за цяла Германия на online-mahnantrag.de. Ако наемодателят възрази, делото може да продължи като обикновено исково производство.
Давност: вземането ви за връщане на депозита се погасява по давност (Verjährung) след три години, считано от края на годината, в която е станало изискуемо – тоест след срока за проверка на наемодателя. Претенциите на наемодателя за щети по жилището се погасяват по давност шест месеца след като сте го върнали, но по правило наемодателят може и след това да ги прихване от депозита. Така че тези шест месеца не са срок за връщане на депозита.
Когато сградата бъде продадена
Ако наемодателят продаде жилището или сградата, купувачът поема задължението да върне депозита – дори ако продавачът никога не му е предал парите. Ако при прекратяването на наема не можете да си върнете депозита от купувача, предишният наемодател остава отговорен. Пазете доказателството за плащането на депозита през целия наем.
Алтернативи на паричния депозит
Някои наемодатели приемат вместо пари гаранция от банка или застраховател (Mietkautionsbürgschaft, често наричана Kautionsversicherung). Запазвате спестяванията си, но плащате годишна такса, която не получавате обратно; ако наемодателят предяви претенция, доставчикът плаща и след това търси парите от вас. Наемодателят не е длъжен да приеме такава гаранция, а всички обезпечения заедно не могат да надвишават три студени наема.
Ако Jobcenter ви е заел депозита, неизплатената част от заема става изискуема веднага щом наемодателят върне депозита. Проверете решението си (Bescheid) и уведомете Jobcenter.
Планирате следващото преместване? Преди да подпишете, прочетете какво да проверите в договора за наем, а ако търсите в Берлин – как да намерите жилище в Берлин. Във Flat-Radar можете да създадете безплатно търсене на жилище: наемодателите го виждат, а новите подходящи обяви идват на имейла ви.