Кой кой е при пренаема
При пренаем (Untermiete) основният наемател (Hauptmieter) ви отдава стая или цялото жилище, което самият той наема. Ако е само за ограничено време – например докато основният наемател е в чужбина – често се нарича Zwischenmiete. Важно: поднаемателят (Untermieter) сключва договор само с основния наемател, а не със собственика. Основният наемател остава отговорен пред наемодателя за наема и жилището.
Ако искате да пренаемете
- Всеки пренаем изисква разрешение от наемодателя (Untervermietungserlaubnis) – за една стая, за цялото жилище и дори за няколко седмици. Поискайте го писмено и посочете името на поднаемателя, стаите и периода.
- Ако след подписването на договора ви е възникнал законен интерес (например промяна в семейното положение, финансови причини или временна работа в друг град), обикновено можете да поискате разрешение да пренаемете част от жилището. Наемодателят може да откаже по важна причина – например заради личността на поднаемателя или пренаселеност.
- Ако пренаемът е приемлив за наемодателя само срещу по-висок наем, той може да обвърже разрешението с разумна надбавка (Untermietzuschlag). Законът не определя фиксирана сума.
- Ако наемодателят откаже разрешение без важна причина, свързана с поднаемателя, можете да прекратите собствения си договор предсрочно със законовия срок на предизвестие. Потърсете съвет от сдружение на наемателите, преди да го направите.
Пренаемът без разрешение е рискован: наемодателят може да ви отправи предупреждение (Abmahnung) и да прекрати договора, а при тежки случаи и без предизвестие. В началото на 2026 г. Федералният върховен съд (BGH) постанови, че наемател, който пренаема, за да печели, няма право на разрешение, и потвърди прекратяването в такъв берлински случай. Освен това отговаряте за щетите, които причини поднаемателят ви.
Ако сте поднаемател: вашето положение
- Плащате наема и депозита на основния наемател и всичките ви претенции са само към него. Поискайте да видите разрешението на наемодателя за пренаем.
- Ако основният договор приключи, наемодателят може да поиска и вие да напуснете – дори ако вашият собствен договор още тече. Тогава може да имате претенции само към основния наемател.
- Ако наемате обзаведена стая в жилище, в което живее основният наемател, или място само за временно ползване, защитата ви срещу прекратяване е много по-слаба, а сроковете на предизвестие могат да са много кратки.
- Ако обаче наемате дългосрочно отделно жилище или необзаведена стая, обикновено имате нормалните права на наемател спрямо основния наемател.
Наем: ограничение на наемите и обзаведени жилища
Ограничението на наемите (Mietpreisbremse) важи само там, където федералната провинция го е въвела – в Берлин например за целия град. Там то обикновено важи и за пренаема: според Berliner Mieterverein BGH е потвърдил това през 2026 г. Изключения са местата, наети само за временно ползване, и обзаведена стая в жилище, в което живее основният наемател. Разумна надбавка за мебелите е позволена, но не бива да се използва за заобикаляне на ограничението. Федералното правителство планира нови правила за обзаведени и краткосрочни наеми, затова проверете актуалното положение, преди да подпишете.
Договор, депозит и Anmeldung
- Подпишете писмен договор: страните, кои стаи ползвате сами и кои споделяте, наема и какво включва той, депозита, срока и предизвестието. Добавете списък на мебелите и снимки на състоянието.
- Депозитът (Kaution) може да е най-много три нетни студени наема. Плащайте по банков път, а не в брой, или поискайте писмена разписка.
- Удостоверението от наемодателя (Wohnungsgeberbestätigung) за регистрацията се издава от този, който действително ви предоставя жилището – при пренаем това е основният наемател. Той трябва да ви го даде в рамките на две седмици след нанасянето, а вие също трябва да се регистрирате в рамките на две седмици. Вижте нашето ръководство за Anmeldung.
- Издаването на такова удостоверение за хора, които всъщност не живеят там, е забранено и може да доведе до висока глоба. Никога не купувайте „адрес за регистрация“.
Ваканционни и краткосрочни наеми
Отдаването на жилището ви на туристи или за няколко нощувки не е обикновен пренаем. Много градове и федерални провинции имат свои правила срещу използването на жилища не по предназначение (Zweckentfremdungsverbot), затова попитайте предварително в града си дали ви трябва разрешение или регистрация. В Берлин за такъв вид наем, дори на собственото ви основно жилище, обикновено ви трябва разрешение или регистрация от районната администрация (Bezirksamt), а нарушенията могат да доведат до високи глоби; подробности има на berlin.de. Във всички случаи ви трябва разрешението на наемодателя.
Как да разпознаете измами
- Не плащайте наем или депозит, преди да сте видели мястото и да сте подписали договора.
- Внимавайте, ако „собственикът е в чужбина“ и иска да изпрати ключовете по пощата или чрез уж доверителна услуга, след като платите.
- Подозрително евтини предложения в централни райони, натиск за бързо решение и искания за плащане чрез услуги за паричен превод са типични предупредителни знаци.
- Не изпращайте копие от паспорта си или други документи, преди да сте сигурни, че предложението е истинско.
- Проверете дали човекът наистина живее в жилището и го наема: поискайте да видите договора му за наем и разрешението за пренаем.
Още не сте сигурни какво ви подхожда повече? Прочетете нашето ръководство Стая в WG или собствено жилище. Във Flat-Radar можете да създадете безплатно търсене на жилище: наемодателите го виждат, а новите подходящи обяви идват на имейла ви.