1. Изчислете бюджета си
В германските обяви обикновено има две суми. Kaltmiete (студен наем) е наемът за самото жилище. Warmmiete (топъл наем) включва и авансовите плащания за разходи за поддръжка (Nebenkosten) и обикновено отоплението. Токът и интернетът най-често се плащат отделно.
Предвидете и еднократни разходи: депозита (Kaution), преместването, мебелите и евентуално кухня – не всяко жилище има вградена кухня (Einbauküche).
Много наемодатели очакват топлият наем да е не повече от около една трета от нетния доход на домакинството.
2. Подгответе документите си
Добрите жилища получават десетки запитвания за часове, а наемодателите често избират между първите пълни кандидатури. Подгответе документите си предварително като PDF файлове:
- формуляра за самодекларация на наемателя (Mieterselbstauskunft) – обикновено го дава наемодателят или посредникът;
- паспорта или личната си карта и ако е приложимо, разрешението за пребиваване – само за показване: не е нужно да предавате копие (вижте нашия списък за оглед);
- доказателство за доходите за последните три месеца: фишове за заплата, удостоверение от работодателя или решение за помощ;
- кредитна справка – вижте нашето ръководство за Schufa;
- удостоверение, че нямате задължения за наем (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), от предишния ви наемодател, ако имате такова;
- кратко мотивационно писмо: кой ще живее в жилището, с какво се занимавате и защо ще бъдете надежден наемател.
Изпращайте копия от документите си само след огледа и само на наемодател или посредник, когото сте проверили. Отбележете на всяко копие „Само за кандидатстване за наем“ и добавете датата.
3. Къде да търсите
- Flat-Radar: каталогът с обяви с филтри по град, район и стаи. Можете и да създадете търсене на жилище: наемодателите го виждат, а новите подходящи обяви идват на имейла ви.
- Държавни жилищни дружества: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND и WBM. Те публикуват свободните жилища на сайтовете си и в общия портал inberlinwohnen.de. За много от жилищата им се изисква WBS.
- Жилищни кооперации (Genossenschaften): наемите често са по-ниски, но трябва да купите кооперативни дялове, а листите на чакащите може да са дълги.
- Големи портали и групи: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, кварталните групи в социалните мрежи, а за стаи – WG-Gesucht. Внимавайте за измами там.
- Лични контакти: кажете на колеги, приятели и съседи, че търсите – много жилища се предават без обява.
4. Оглед и договор
Идете на огледа навреме с готови документи. Попитайте за разходите за поддръжка и отопление, вида отопление и енергийния сертификат (Energieausweis) – наемодателят трябва да го покаже най-късно на огледа.
Преди да подпишете, прочетете внимателно договора: наем и авансови плащания, начална дата, срочност (befristet), стъпаловиден или индексиран наем (Staffelmiete, Indexmiete). При съмнение го дайте за проверка в сдружение на наемателите (Mieterverein); много берлински райони предлагат и безплатни консултации за наематели.
5. Депозит, комисиона за посредник и ограничение на наемите
- Депозит (Kaution): най-много три студени наема. Можете да го платите на три равни месечни вноски; първата е дължима при започването на наема.
- Комисиона за посредник (Maklerprovision): плаща този, който е наел посредника. Ако наемодателят е възложил на посредника, вие не плащате комисиона.
- Ограничение на наемите (Mietpreisbremse): в Берлин важи до края на 2029 г. За повечето жилища наемът в началото на нов договор може да е най-много с 10% над местния сравнителен наем (Mietspiegel). Изключенията включват нови сгради, отдадени за първи път след 1 октомври 2014 г., и цялостно модернизирани жилища.
6. Ако Jobcenter или службата за социално подпомагане плаща наема ви
Преди да подпишете, покажете предложението за наем на своя Jobcenter или служба за социално подпомагане (Sozialamt) и вземете писмено одобрение (Zusicherung). Без него службата може да покрие само част от наема. Депозитът често се отпуска като заем.
7. Нанасяне
- Направете предаването заедно с наемодателя и подпишете протокол за предаване (Übergabeprotokoll): показания на уредите, ключове и съществуващи щети, със снимки.
- Регистрирайте адреса си в рамките на две седмици – вижте нашето ръководство за Anmeldung.
- Сключете договори за ток и интернет.
Как да разпознаете измама
- Наемът е далеч под пазарния, а „собственикът“ е в чужбина и иска да изпрати ключовете по пощата.
- Искат от вас да платите депозит, наем или „такса за резервация“ преди оглед или преди подписване.
- Искат от вас да платите чрез услуги за паричен превод, ваучери или линкове към непознати „услуги за резервации“.
- Притискат ви да решите веднага или да изпратите копия от документите си на непознати.
Никога не превеждайте пари, преди да сте видели жилището лично и да сте подписали договора. Във Flat-Radar подавайте сигнал за подозрителни обяви с бутона „Сигнализирай“ на страницата на обявата.
Търсите извън Берлин?
Стъпките в това ръководство важат в цяла Германия: бюджетът, документите, огледът, договорът, депозитът и регистрацията на адреса в рамките на две седмици след нанасянето са едни и същи навсякъде. Според мястото се различават: Mietpreisbremse важи само в райони, определени от федералната провинция, местните жилищни дружества и кооперации са други, а всеки Jobcenter определя свои граници за наема. Разгледайте обявите за вашия град в каталога на Flat-Radar и попитайте в общината за безплатни консултации за наематели наблизо.