Преди да подпишете
Повечето наемодатели използват предварително отпечатан стандартен договор (Formularmietvertrag). Клаузите в него, които ви поставят в неоправдано неизгодно положение или нарушават задължителните правила за защита на наемателите, са недействителни – останалата част от договора остава в сила, а вместо тях важат законовите правила. Въпреки това изяснете откритите въпроси, преди да подпишете, прочетете всяко приложение, като правилника на сградата (Hausordnung), и пазете екземпляр, подписан от двете страни. Започнете с основното:
- Вид договор: за жилище, в което живеете, трябва да е договор за наем на жилищно помещение (Wohnraummietvertrag). Внимавайте с „търговски“ или „частично търговски“ договори – за тях голяма част от защитата на наемателите може да не важи.
- Страни: пълното име и адрес на наемодателя – трябват ви за писма, уведомления за дефекти и предизвестие. Всеки, който подпише, става наемател с пълни права и пълна отговорност за наема.
- Жилището: адрес, етаж и разположение (например „2. етаж вляво“), стаите и жилищната площ (Wohnfläche). Ако жилището се окаже с над 10% по-малко от посоченото, това се смята за дефект и наемът обикновено може да бъде намален.
- Допълнително: избено помещение, таванско помещение, паркомясто или гараж трябва да са посочени в договора – иначе може да нямате право да ги ползвате.
- Начална дата и обещания: кога започва наемът и кога получавате ключовете. Всяка работа, обещана от наемодателя, например отстраняване на дефекти, трябва да бъде вписана в договора.
Безсрочен или срочен?
Нормалният случай е безсрочен договор (unbefristet). Тогава наемодателят може да го прекрати само по признато от закона основание – например ако жилището му трябва за самия него или за семейството му (Eigenbedarf). Срочен договор (Zeitmietvertrag) е валиден само ако наемодателят ви посочи причината писмено при подписването: например че след това иска сам да живее в жилището или съществено да го преустрои. Без такава причина договорът се смята за безсрочен.
Много договори изключват обикновеното прекратяване за определено време (Kündigungsverzicht). В стандартен договор съдилищата приемат това за най-много четири години от подписването; отказ, който обвързва само вас като наемател, по правило е валиден само заедно със стъпаловиден наем (Staffelmiete). Вашият срок на предизвестие като наемател е три месеца: предизвестието трябва да е писмено с ваш собственоръчен подпис (имейл или съобщение в месинджър не стигат) и да стигне до наемодателя до третия работен ден на месеца – например до третия работен ден на март, за да приключи наемът на 31 май. Не е нужно да посочвате причина.
Наем и текущи разходи
- Kaltmiete (студен наем): наемът за самото жилище. Към него се добавят авансови плащания (Vorauszahlungen) за разходи за поддръжка (Betriebskosten) и за отопление и топла вода. Те се изравняват веднъж годишно, така че или доплащате, или получавате пари обратно; при фиксирана сума (Pauschale) изравняване няма.
- Поискайте да видите последната сметка за разходите: твърде ниските авансови плащания водят по-късно до големи доплащания. Повече в нашето ръководство за сметката за разходите.
- Staffelmiete (стъпаловиден наем): бъдещите увеличения вече са фиксирани в договора като суми в евро, най-много веднъж годишно. Докато тече, други увеличения – до местния сравнителен наем или след модернизация – са изключени.
- Indexmiete (индексиран наем): наемът следва индекса на потребителските цени, най-много веднъж годишно и само след писмено уведомление от наемодателя (имейл е достатъчен). Увеличенията до местния сравнителен наем са изключени, а увеличенията след модернизация са възможни само по изключение. При висока инфлация индексираните наеми могат да растат бързо; федералното правителство планира да ограничи такива увеличения – проверете дали вече важат нови правила.
Mietpreisbremse: допустим ли е наемът?
Ограничението на наемите (Mietpreisbremse) не важи навсякъде в Германия, а само в райони с напрегнат жилищен пазар, определени от правителството на федералната провинция – проверете дали вашият град е в списъка. В Берлин то важи за целия град до края на 2029 г. Където важи, наемът в началото на нов договор по правило може да е най-много с 10% над местния сравнителен наем (ortsübliche Vergleichsmiete). Често можете да го прецените с наемния индекс на града (Mietspiegel); в Берлин онлайн калкулаторът за Berliner Mietspiegel е на mietspiegel.berlin.de. Изключенията включват жилища, ползвани и отдадени за първи път след 1 октомври 2014 г., първото отдаване след цялостна модернизация и по-висок наем, който вече е плащал предишният наемател. Ако наемодателят се позовава на такова изключение, той трябва да ви каже, преди да подпишете.
Можете първо да подпишете и после да проверите. Ако наемът е твърде висок, възразете срещу него с писмо или имейл до наемодателя (Rüge). Ако го направите в рамките на 30 месеца от началото на наема, по правило можете да си поискате обратно надплатения наем още от първия месец. Потърсете съвет, преди да изпратите възражението.
Депозит и еднократни плащания
Депозитът (Kaution) може да е най-много три студени наема, без авансовите плащания. Можете да го платите на три равни месечни вноски; първата е дължима при започването на наема, а не при подписването. Наемодателят трябва да го държи отделно от собствените си пари и с лихва, като лихвите са ваши. Плащане само за това, че предишният наемател се изнася (Abstandszahlung), не е позволено; купуването на мебели от него е позволено, стига цената да не е прекомерно завишена. Как да си върнете депозита по-късно: връщане на депозита.
Ремонти, домашни любимци и пренаем
- Schönheitsreparaturen (козметични ремонти, като боядисване на стени, тавани, радиатори и врати): по закон това е задача на наемодателя, но договорите често я прехвърлят на наемателя. Такива клаузи често са недействителни – например ако се нанасяте в неремонтирано жилище без подходящо обезщетение или ако договорът определя твърди срокове или изисква окончателен ремонт независимо кога сте боядисвали за последно. Снимайте състоянието при нанасянето.
- Kleinreparaturen (дребни ремонти): клауза може да ви задължи да плащате за дребни ремонти на неща, които ползвате често, като кранове, ключове за осветление или дръжки на врати. По правило тя е валидна само с таван за един ремонт (съдилищата често приемат около 100 €, някои до около 120 €) и годишен таван (често 6–8% от годишния наем). Вие само плащате – наемодателят организира ремонта; ако сметката надхвърли тавана, наемодателят плаща цялата сума.
- Домашни любимци: малки животни като хамстери, папагалчета или рибки по принцип са разрешени. Стандартна клауза, която забранява всички кучета и котки, е недействителна; наемодателят трябва да прецени всеки случай. Попитайте, преди да вземете куче или котка, и вземете разрешението писмено.
- Пренаем (Untervermietung): трябва ви разрешение от наемодателя. Ако по-късно имате основателна причина – например искате да поделите разходите или партньорът ви се нанася – обикновено можете да поискате разрешение за част от жилището. Съпругът/съпругата и децата ви могат да се нанесат без разрешение.
- Правилник на сградата (Hausordnung): проверете часовете за тишина и дали трябва сами да чистите стълбището или да ринете сняг, или това го прави фирма и разходите са част от разходите за поддръжка.
Обзаведени жилища и „Wohnen auf Zeit“
Mietpreisbremse важи и за обзаведени жилища: наемодателят може да добави разумна надбавка за мебелите, а вие можете да попитате как е изчислена. Но нито ограничението на наемите, нито обичайната защита срещу прекратяване важат, ако жилището се отдава само за временно ползване. Според съдебната практика това по правило изисква особена краткосрочна нужда от ваша страна, например проект или стаж; просто да наречете договора „Wohnen auf Zeit“ не е достатъчно. Планират се нови федерални правила за обзаведени и краткосрочни наеми. При съмнение дайте такъв договор за проверка, преди да подпишете.
Нанасяне и помощ
В деня на нанасянето обиколете жилището с наемодателя и подпишете протокол за предаване (Übergabeprotokoll): съществуващи щети, показания на уредите и ключове, със снимки с дата. Той ви защитава по-късно, когато искате депозита си обратно. Поискайте от наемодателя удостоверението, което ви трябва за Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Нашият списък за оглед ви помага да забележите дефекти, преди да подпишете.
Ако не сте сигурни, дайте договора за проверка, преди да подпишете. Сдруженията на наемателите (Mieterverein) консултират членовете си срещу годишен членски внос; застраховката за правни разходи често важи едва след период на изчакване, затова се присъединете рано. Много градове и райони предлагат и безплатни консултации за наематели (Mieterberatung) – попитайте в общината; в Берлин ги осигуряват районите, а часовете и адресите са на berlin.de. Още търсите? Разгледайте каталога на Flat-Radar, прочетете как да намерите жилище в Берлин, ако търсите там, или създайте търсене на жилище във Flat-Radar.