Forma: pe hârtie, semnată de mână
- Rezilierea (Kündigung) trebuie făcută în scris (Schriftform) și semnată de mână. Un e-mail, un fax, un SMS, un mesaj WhatsApp sau o scrisoare scanată nu sunt suficiente — o astfel de reziliere este nulă, chiar dacă proprietarul a primit-o.
- Dacă au semnat contractul mai multe persoane ca chiriași, toate trebuie să semneze rezilierea. Un singur chiriaș nu poate încheia contractul pentru toți.
- Adresați scrisoarea tuturor proprietarilor numiți în contract. Dacă în contract sau de către proprietar este indicată ca persoană de contact o firmă de administrare (Hausverwaltung), trimiteți-o acolo; dacă aveți dubii, trimiteți-o și proprietarului.
- Nu trebuie să dați un motiv. Indicați locuința, contractul și data la care vreți să înceteze închirierea și adăugați „sau la următoarea dată posibilă”, în caz că data dvs. este prea devreme.
Preavizul: trei luni
Pentru chiriași, preavizul legal la un contract pe durată nedeterminată este, de regulă, de puțin sub trei luni (§ 573c BGB) — indiferent de cât timp locuiți în apartament; o clauză cu un termen mai lung pentru chiriaș este nulă. Regula: dacă rezilierea ajunge la proprietar până în a treia zi lucrătoare a unei luni, luna respectivă se socotește, iar închirierea se încheie la sfârșitul lunii de după următoarea. Exemplu: dacă rezilierea ajunge până miercuri, 4 noiembrie 2026, închirierea se încheie pe 31 ianuarie 2027; dacă ajunge pe 5 noiembrie, abia pe 28 februarie 2027. Contează când ajunge scrisoarea, nu când ați trimis-o.
Sâmbăta se socotește aici zi lucrătoare (Curtea Federală de Justiție, BGH, 2005); duminicile și sărbătorile legale nu. Nu s-a stabilit clar dacă termenul se mută atunci când a treia zi lucrătoare cade chiar sâmbătă. Nu lăsați pe ultima clipă: trimiteți rezilierea astfel încât să ajungă cu câteva zile mai devreme — ideal la sfârșitul lunii precedente.
Dovada că rezilierea a ajuns
- Einwurf-Einschreiben: poșta înregistrează când a fost pusă scrisoarea în cutia poștală a proprietarului. Păstrați chitanța și verificați online starea livrării. Aceasta dovedește livrarea, nu conținutul — așa că ideal ar fi ca cineva să vă vadă când puneți scrisoarea semnată în plic.
- Predare personală cu martor: o persoană care nu este parte în contract citește scrisoarea, o pune în cutia poștală a proprietarului (sau o predă) și notează data, ora și locul, cu semnătura sa. Puteți preda și singur rezilierea și cereți o confirmare de primire datată și semnată pe o copie.
- Păstrați o copie semnată și toate dovezile de livrare până la decontarea garanției. O scrisoare pusă în cutia poștală seara târziu poate fi considerată primită abia a doua zi.
Durată determinată, Kündigungsverzicht și Staffelmiete
Multe contracte exclud rezilierea obișnuită pentru o perioadă (Kündigungsverzicht). Într-un contract standard, aceasta este valabilă de regulă doar până la patru ani de la semnare; până atunci puteți pleca de obicei doar cu acordul proprietarului sau în baza unui drept special. La o chirie în trepte (Staffelmiete), dreptul chiriașului de a rezilia poate fi exclus tot cel mult patru ani de la acord. Un contract pe durată determinată propriu-zis (Zeitmietvertrag) nu poate fi reziliat mai devreme prin preaviz obișnuit; este valabil doar dacă proprietarul a indicat în scris la semnare un motiv legal, de exemplu uzul propriu — altfel se consideră pe durată nedeterminată. Dacă aveți dubii, cereți verificarea contractului; vedeți și ce să verificați într-un contract de închiriere.
Mitul celor trei chiriași înlocuitori
Mulți cred că pot pleca mai devreme dacă găsesc trei chiriași înlocuitori (Nachmieter). O astfel de regulă generală nu există. Proprietarul trebuie să accepte un înlocuitor doar dacă contractul prevede asta (Nachmieterklausel) sau, în cazuri excepționale, dacă aveți un motiv serios — de exemplu o mutare pentru serviciu sau o boală — care cântărește clar mai mult decât interesul proprietarului, de obicei când mai sunteți legat de contract pentru mult timp. Chiar și atunci, proprietarul poate refuza un candidat nepotrivit. Cu preavizul normal de trei luni, de obicei nu există un astfel de drept; dar puteți oricând să-i cereți proprietarului un acord de încetare anticipată (Aufhebungsvertrag) — faceți-l în scris.
Drepturi speciale de reziliere
- După o majorare a chiriei: dacă proprietarul cere o majorare până la chiria comparativă locală sau după o modernizare, puteți rezilia până la sfârșitul celei de-a doua luni după primirea cererii; închirierea se încheie atunci la sfârșitul lunii de după următoarea, iar majorarea nu mai intră în vigoare (§ 561 BGB).
- Înainte de modernizare: după ce primiți anunțul unei modernizări, puteți rezilia până la sfârșitul lunii următoare, cu efect la sfârșitul lunii de după aceea (§ 555e BGB). Nu se aplică lucrărilor minore.
- Decesul unui chiriaș: cochiriașii rămași pot rezilia în termen de o lună de când au aflat de deces; moștenitorii, dacă nimeni nu continuă închirierea, tot în termen de o lună — în ambele cazuri cu preavizul legal de trei luni (§§ 563a, 564 BGB).
- Subînchiriere refuzată: dacă proprietarul refuză permisiunea de subînchiriere fără un motiv legat de subchiriaș, puteți eventual rezilia cu preavizul legal (§ 540 BGB).
Locuințe comune și subînchirieri
Într-o locuință comună (WG) în care toți colegii au semnat contractul principal, doar toți împreună pot rezilia. Dacă o persoană vrea să plece, schimbarea chiriașului necesită acordul proprietarului și al celorlalți. Dacă locuiți ca subchiriaș (Untermieter), dați preavizul chiriașului principal, nu proprietarului — de regulă tot în scris, cu trei luni înainte. Pentru o cameră mobilată în locuința chiriașului principal se aplică adesea un termen mai scurt: preaviz până pe 15 ale lunii pentru sfârșitul aceleiași luni. Mai multe în ghidurile noastre despre subînchiriere și WG sau apartament propriu.
Model de scrisoare de reziliere
Trimiteți rezilierea în germană. Completați părțile dintre parantezele drepte, tipăriți scrisoarea, cereți fiecărui chiriaș să o semneze de mână și păstrați o copie. Textul dintre ghilimele este scrisoarea propriu-zisă:
- Expeditor (numele tuturor chiriașilor și adresa locuinței): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
- Destinatar (toți proprietarii sau administrația imobilului): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
- Locul și data: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
- Subiectul: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
- Rezilierea (la o dată fixă sau la următoarea dată posibilă): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
- Cererea de confirmare: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
- Predarea: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
- Garanția și noua adresă: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
- Încheierea și semnăturile: „Mit freundlichen Grüßen“ — dedesubt, semnăturile de mână ale tuturor chiriașilor.
După reziliere
- Continuați să plătiți chiria până la încetarea închirierii. Dacă proprietarul nu confirmă data de încetare, întrebați din nou în scris.
- Stabiliți o dată de predare, predați locuința golită, cu toate cheile, și notați indexurile contoarelor. Cum pregătiți predarea și vă recuperați garanția: ghidul despre garanție.
- După mutare, înregistrați noua adresă la Bürgeramt sau la biroul de evidență (Meldebehörde) din noua localitate în două săptămâni (Ummeldung; dacă vă mutați în străinătate, radiați-vă) și anunțați banca, asigurătorii, angajatorul și autoritățile: schimbarea adresei.
- Reziliați sau mutați contractele legate de locuință: curent, gaz, internet. Verificați condițiile din timp — unele contracte au propriile termene de preaviz.
Vă căutați următoarea locuință? Răsfoiți anunțurile din catalogul Flat-Radar, iar dacă căutați la Berlin, citiți cum găsiți un apartament în Berlin. Pe Flat-Radar puteți crea gratuit o solicitare de locuință: proprietarii o văd, iar anunțurile noi potrivite vă vin pe e-mail.