Decontul cheltuielilor (Nebenkostenabrechnung): cum îl verificați

Ce este Nebenkostenabrechnung?

În majoritatea închirierilor, pe lângă chiria rece plătiți lunar avansuri (Vorauszahlungen) pentru cheltuielile de exploatare (Betriebskosten, numite adesea Nebenkosten). O dată pe an, proprietarul le decontează cu costurile reale în Betriebskostenabrechnung, numită de obicei Nebenkostenabrechnung; încălzirea și apa caldă vin adesea într-un decont separat (Heizkostenabrechnung). Rezultatul este o plată suplimentară (Nachzahlung) sau o sumă de primit (Guthaben).

Pot fi facturate doar costurile enumerate în Ordonanța privind cheltuielile de exploatare (Betriebskostenverordnung, BetrKV) pe care contractul vi le atribuie, în cuantumul efectiv suportat; proprietarul trebuie să le țină la un nivel economic. „Alte cheltuieli de exploatare” (sonstige Betriebskosten) se iau în calcul doar dacă sunt numite în contract. Poziții tipice:

• impozitul pe proprietate (Grundsteuer);
• alimentarea cu apă și canalizarea;
• încălzirea și apa caldă;
• curățenia străzii, colectarea gunoiului și deratizarea/dezinsecția;
• liftul, curățenia clădirii, întreținerea grădinii și iluminatul spațiilor comune;
• coșarul, asigurarea clădirii și administratorul de bloc (Hauswart).

Ce nu poate fi facturat

• administrarea: administrația imobilului, comisioane bancare, taxe poștale;
• reparațiile și întreținerea, de exemplu la lift sau la încălzire; pot fi facturate doar revizia periodică și verificările de siguranță;
• fondurile de reparații (Instandhaltungsrücklage), care apar când un proprietar transmite mai departe decontul asociației de proprietari (Hausgeldabrechnung);
• partea locuințelor goale: de regulă o suportă proprietarul;
• chiria pentru detectoarele de fum;
• taxele pentru televiziunea prin cablu începând cu 1 iulie 2024.

Termene

• Perioada de decontare poate fi de cel mult 12 luni; nu trebuie să fie anul calendaristic.
• Decontul trebuie să ajungă la dvs. în 12 luni de la sfârșitul perioadei: pentru 2025, până la 31 decembrie 2026.
• Dacă ajunge mai târziu, proprietarul nu mai poate cere o plată suplimentară, cu excepția cazului în care întârzierea nu este din vina lui. Orice sumă de primit vi se cuvine în continuare.
• Puteți contesta până la 12 luni după primirea decontului; după aceea, de regulă, nu mai puteți.

Ce trebuie să conțină un decont corect

• perioada de decontare și, dacă v-ați mutat sau ați plecat în timpul ei, perioada dvs. de folosință;
• costurile totale pentru fiecare tip de cost;
• cheia de repartizare, de exemplu suprafața, numărul de persoane sau consumul, explicată dacă este nevoie;
• calculul părții care vă revine;
• scăderea avansurilor pe care le-ați plătit efectiv.

Încălzire, apă caldă și costuri CO2

• Dacă un sistem de încălzire alimentează mai multe locuințe, 50–70% din costurile de încălzire și apă caldă trebuie împărțite după consumul măsurat, restul de obicei după suprafață (Heizkostenverordnung).
• Dacă aceste costuri nu sunt facturate după consum, deși ar trebui, puteți reduce partea dvs. cu 15%.
• Acolo unde contoarele pot fi citite de la distanță, aveți dreptul la informații lunare despre consum; de regulă, toate aparatele trebuie să poată fi citite de la distanță până la sfârșitul lui 2026. Dacă acestea lipsesc, puteți reduce partea dvs. cu 3%.

Din 2023, costurile CO2 ale încălzirii cu gaz, petrol și alți combustibili fosili se împart între proprietar și chiriaș pe zece niveluri, în funcție de emisiile de CO2 ale clădirii pe metru pătrat pe an: în clădirile foarte eficiente (sub 12 kg) chiriașul plătește tot, în cele mai puțin eficiente (52 kg sau mai mult) doar 5%. Decontul de încălzire trebuie să arate împărțirea; dacă nu o arată, puteți reduce costurile de încălzire cu 3%. Dacă vă cumpărați singur gazul pentru centrala proprie din apartament (Gasetagenheizung), cereți partea proprietarului în formă text, de exemplu pe e-mail, în 12 luni de la factura furnizorului. Pentru sistemele de încălzire pe gaz și petrol instalate de la sfârșitul lui iulie 2026, din 2028 se aplică o împărțire 50/50.

Verificarea documentelor și contestarea

1. Verificați decontul curând după ce sosește și comparați-l cu cel de anul trecut. Dacă lipsește unul dintre punctele de mai sus, decontul are un viciu de formă: o plată suplimentară nu este datorată până când proprietarul nu îl corectează.
2. Dacă ceva nu este clar, cereți în scris să consultați documentele justificative (Belegeinsicht), cum ar fi facturi, contracte și citiri ale contoarelor. Este dreptul dvs. De obicei are loc la biroul proprietarului sau al administratorului; puteți fotografia documentele, iar proprietarul le poate pune și la dispoziție electronic.
3. Trimiteți contestațiile în scris și numiți punctele concrete: ideal în 30 de zile, cel târziu la 12 luni după primirea decontului. Păstrați dovada trimiterii.
4. Până când proprietarul nu vă permite să consultați documentele, puteți de regulă să rețineți plata suplimentară; spuneți explicit acest lucru. Dacă este contestată doar o poziție, plătiți restul. Dacă plătiți înainte de verificare, scrieți „unter Vorbehalt” (sub rezervă).

Plata suplimentară, suma de primit și noile avansuri

• Plata suplimentară: dacă decontul este corect, plătiți-o, de regulă în 30 de zile de la primire. Dacă vă este greu, întrebați din timp de plata în rate; proprietarul nu este obligat să accepte.
• Suma de primit: este scadentă la primirea decontului. Dacă nu v-a fost plătită după aproximativ 30 de zile, de obicei o puteți scădea dintr-o plată ulterioară a chiriei; unele contracte cer un preaviz de o lună.
• Avansurile: după fiecare decont, atât dvs., cât și proprietarul le puteți ajusta la un nivel adecvat printr-o declarație în formă text, de exemplu reducându-le după o sumă mare de primit.
• Jobcenter: dacă vă acoperă costurile de locuire, trimiteți-i decontul imediat. El decide dacă acoperă o plată suplimentară, iar o sumă de primit îi reduce plățile ulterioare; vedeți chiria și Jobcenter.
• Mutarea: dacă se așteaptă o plată suplimentară, proprietarul poate reține o parte rezonabilă din garanție până la decontul final; vedeți recuperarea garanției.

Greșeli frecvente de căutat

• suprafață, număr de persoane sau perioadă de folosință greșite;
• avansuri lipsă sau mai mici decât ce ați plătit efectiv;
• costuri dintr-o altă perioadă de decontare;
• poziții care nu pot fi facturate sau nu sunt în contractul dvs.;
• costuri de administrator de bloc care includ reparații sau administrare;
• încălzire neîmpărțită după consum sau lipsa împărțirii costurilor CO2;
• creșteri mari față de anul anterior, fără explicație.

Pentru orientare, comparați decontul cu cel de anul trecut și cu mediile la nivel național publicate de Asociația Germană a Chiriașilor, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); la Berlin, și cu Berliner Betriebskostenübersicht, un tabel cu valorile medii din Berlin pe berlin.de. Astfel de tabele nu sunt obligatorii, dar arată ce poziții sunt neobișnuit de mari.

Unde găsiți ajutor

Asociațiile chiriașilor (Mietervereine), care există în multe orașe — la Berlin, de exemplu, Berliner Mieterverein — verifică decontele membrilor lor contra unei cotizații lunare. Unele orașe și comune oferă consiliere gratuită pentru chiriași (Mieterberatung) — întrebați la primărie; la Berlin o oferă multe districte, așa că vedeți paginile districtului dvs. pe berlin.de. Poate ajuta și Verbraucherzentrale (centrul de consiliere pentru consumatori), iar cu venit mic puteți cere la judecătoria locală (Amtsgericht) ajutor pentru costurile consilierii juridice (Beratungshilfe). Ce costuri plătiți este stabilit în contract: vedeți cum verificați un contract de închiriere. Dacă costurile de locuire sunt prea mari pentru venitul dvs., verificați dacă puteți primi Wohngeld, ajutorul pentru locuință.