Cine este cine într-o subînchiriere
Într-o subînchiriere (Untermiete), chiriașul principal (Hauptmieter) vă închiriază o cameră sau întreaga locuință pe care o închiriază el însuși. Dacă este doar pentru o perioadă limitată — de exemplu cât timp chiriașul principal este în străinătate — se numește adesea Zwischenmiete. Important: subchiriașul (Untermieter) semnează un contract doar cu chiriașul principal, nu cu proprietarul. Chiriașul principal rămâne răspunzător față de proprietar pentru chirie și locuință.
Dacă vreți să subînchiriați
- Orice subînchiriere necesită permisiunea proprietarului (Untervermietungserlaubnis) — pentru o cameră, pentru întreaga locuință și chiar pentru câteva săptămâni. Cereți-o în scris și indicați numele subchiriașului, camerele și perioada.
- Dacă după semnarea contractului a apărut un interes legitim (de exemplu o schimbare în situația familială, motive financiare sau un loc de muncă temporar în alt oraș), puteți de obicei cere permisiunea de a subînchiria o parte a locuinței. Proprietarul poate refuza pentru un motiv important — de exemplu din cauza persoanei subchiriașului sau a supraaglomerării.
- Dacă subînchirierea îi este acceptabilă proprietarului doar contra unei chirii mai mari, el poate condiționa permisiunea de un supliment rezonabil (Untermietzuschlag). Legea nu stabilește o sumă fixă.
- Dacă proprietarul refuză permisiunea fără un motiv important legat de subchiriaș, vă puteți rezilia propriul contract mai devreme, cu preavizul legal. Cereți sfatul unei asociații a chiriașilor înainte să faceți asta.
Subînchirierea fără permisiune este riscantă: proprietarul vă poate trimite un avertisment (Abmahnung) și poate rezilia, în cazuri grave fără preaviz. La începutul lui 2026, Curtea Federală de Justiție (BGH) a decis că un chiriaș care subînchiriază pentru profit nu are dreptul la permisiune și a confirmat rezilierea într-un astfel de caz din Berlin. Răspundeți și pentru pagubele produse de subchiriaș.
Dacă sunteți subchiriaș: poziția dvs.
- Plătiți chiria și garanția chiriașului principal, iar toate pretențiile dvs. sunt doar față de el. Cereți să vedeți permisiunea de subînchiriere de la proprietar.
- Dacă închirierea principală se încheie, proprietarul vă poate cere să plecați și dvs. — chiar dacă propriul contract mai este în vigoare. Atunci s-ar putea să aveți pretenții doar față de chiriașul principal.
- Dacă închiriați o cameră mobilată într-o locuință în care locuiește chiriașul principal sau un spațiu doar pentru folosință temporară, protecția împotriva rezilierii este mult mai slabă, iar termenele de preaviz pot fi foarte scurte.
- Dacă, în schimb, închiriați pe termen lung o locuință doar pentru dvs. sau o cameră nemobilată, aveți de obicei drepturile normale ale unui chiriaș față de chiriașul principal.
Chiria: plafonare și locuințe mobilate
Plafonarea chiriilor (Mietpreisbremse) se aplică doar acolo unde landul a introdus-o — la Berlin, de exemplu, în tot orașul. Acolo se aplică de obicei și subînchirierilor: potrivit Berliner Mieterverein, BGH a confirmat acest lucru în 2026. Excepție fac spațiile închiriate doar pentru folosință temporară și o cameră mobilată într-o locuință în care stă chiriașul principal. Un supliment rezonabil pentru mobilă este permis, dar nu poate fi folosit pentru a ocoli plafonarea. Guvernul federal plănuiește reguli noi pentru închirierile mobilate și pe termen scurt, așa că verificați situația actuală înainte să semnați.
Contract, garanție și Anmeldung
- Semnați un contract scris: părțile, ce camere folosiți singur și ce împărțiți, chiria și ce include, garanția, durata și preavizul. Adăugați o listă a mobilei și fotografii ale stării.
- Garanția (Kaution) poate fi de cel mult trei chirii nete reci. Plătiți prin transfer bancar, nu în numerar, sau cereți o chitanță scrisă.
- Confirmarea proprietarului (Wohnungsgeberbestätigung) pentru înregistrare o emite cel care vă pune efectiv locuința la dispoziție — la subînchiriere, chiriașul principal. Acesta trebuie să v-o dea în două săptămâni de la mutare, iar dvs. trebuie să vă înregistrați tot în două săptămâni. Vedeți ghidul nostru despre Anmeldung.
- Eliberarea unei astfel de confirmări pentru persoane care nu locuiesc efectiv acolo este interzisă și poate duce la o amendă mare. Nu cumpărați niciodată o „adresă de înregistrare”.
Închirieri turistice și pe termen scurt
Închirierea locuinței către turiști sau pentru câteva nopți nu este o subînchiriere obișnuită. Multe orașe și landuri au propriile reguli împotriva folosirii abuzive a locuințelor (Zweckentfremdungsverbot), așa că întrebați dinainte la oraș dacă aveți nevoie de o autorizație sau o înregistrare. La Berlin, pentru acest tip de închiriere, chiar și a propriei locuințe principale, aveți de obicei nevoie de o autorizație sau o înregistrare de la primăria de district (Bezirksamt), iar încălcările pot duce la amenzi mari; detalii pe berlin.de. În orice caz, aveți nevoie de permisiunea proprietarului.
Cum recunoașteți fraudele
- Nu plătiți chirie sau garanție înainte să fi văzut locuința și să fi semnat contractul.
- Atenție dacă „proprietarul este în străinătate” și vrea să vă trimită cheile prin poștă sau printr-un presupus serviciu de escrow după ce plătiți.
- Ofertele suspect de ieftine în zone centrale, presiunea timpului și cererile de plată prin servicii de transfer de numerar sunt semne tipice de avertizare.
- Nu trimiteți o copie a pașaportului sau alte documente înainte să fiți sigur că oferta este reală.
- Verificați dacă persoana chiar locuiește în locuință și o închiriază: cereți să vedeți contractul de închiriere și permisiunea de subînchiriere.
Încă nu știți ce vi se potrivește mai bine? Citiți ghidul nostru cameră în WG sau apartament propriu. Pe Flat-Radar puteți crea gratuit o solicitare de locuință: proprietarii o văd, iar anunțurile noi potrivite vă vin pe e-mail.