Înainte să semnați
Cei mai mulți proprietari folosesc un contract standard pretipărit (Formularmietvertrag). Clauzele din el care vă dezavantajează nerezonabil sau încalcă regulile obligatorii de protecție a chiriașului sunt nule — restul contractului rămâne în vigoare, iar în locul lor se aplică regulile legale. Totuși, lămuriți întrebările deschise înainte să semnați, citiți fiecare anexă, de exemplu regulamentul clădirii (Hausordnung), și păstrați un exemplar semnat de ambele părți. Începeți cu elementele de bază:
- Tipul contractului: pentru o locuință în care stați, ar trebui să fie un contract de închiriere de locuință (Wohnraummietvertrag). Atenție la contractele „comerciale” sau „parțial comerciale” — o mare parte din protecția chiriașului s-ar putea să nu li se aplice.
- Părțile: numele complet și adresa proprietarului — aveți nevoie de ele pentru scrisori, semnalarea defectelor și reziliere. Oricine semnează devine chiriaș, cu drepturi depline și răspundere deplină pentru chirie.
- Locuința: adresa, etajul și poziția (de exemplu „etajul 2 stânga”), camerele și suprafața locuibilă (Wohnfläche). Dacă locuința se dovedește cu peste 10% mai mică decât s-a indicat, acesta este un defect, iar chiria poate fi de obicei redusă.
- Extra: o pivniță, o cameră în pod, un loc de parcare sau un garaj ar trebui trecute în contract — altfel s-ar putea să nu aveți dreptul să le folosiți.
- Data de început și promisiunile: când începe închirierea și când primiți cheile. Orice lucrare promisă de proprietar, de exemplu repararea defectelor, ar trebui trecută în contract.
Pe durată nedeterminată sau determinată?
Cazul obișnuit este contractul pe durată nedeterminată (unbefristet). Proprietarul îl poate rezilia atunci doar pentru un motiv recunoscut de lege — de exemplu dacă are nevoie de locuință pentru sine sau pentru familie (Eigenbedarf). Un contract pe durată determinată (Zeitmietvertrag) este valabil doar dacă proprietarul vă comunică motivul în scris la semnare: de exemplu că vrea să locuiască el însuși acolo după aceea sau să o reconstruiască substanțial. Fără un astfel de motiv, contractul se consideră pe durată nedeterminată.
Multe contracte exclud rezilierea obișnuită pentru o anumită perioadă (Kündigungsverzicht). Într-un contract standard, instanțele acceptă asta pentru cel mult patru ani de la semnare; o renunțare care vă obligă doar pe dvs. ca chiriaș este de regulă valabilă doar împreună cu o chirie în trepte (Staffelmiete). Preavizul dvs. ca chiriaș este de trei luni: rezilierea trebuie să fie în scris, cu semnătura proprie (un e-mail sau un mesaj pe messenger nu sunt suficiente), și să ajungă la proprietar până în a treia zi lucrătoare a unei luni — de exemplu până în a treia zi lucrătoare din martie, pentru ca închirierea să se încheie pe 31 mai. Nu trebuie să dați un motiv.
Chiria și cheltuielile curente
- Kaltmiete (chiria rece): chiria pentru locuința propriu-zisă. La ea se adaugă avansuri (Vorauszahlungen) pentru cheltuielile de exploatare (Betriebskosten) și pentru încălzire și apă caldă. Ele se decontează o dată pe an, așa că fie plătiți în plus, fie primiți bani înapoi; la o sumă forfetară (Pauschale) nu există decont.
- Cereți să vedeți ultimul decont al cheltuielilor: avansurile prea mici duc mai târziu la plăți suplimentare mari. Mai multe în ghidul nostru despre decontul cheltuielilor.
- Staffelmiete (chiria în trepte): majorările viitoare sunt deja stabilite în contract ca sume în euro, cel mult o dată pe an. Cât timp se aplică, alte majorări — până la chiria comparativă locală sau după o modernizare — sunt excluse.
- Indexmiete (chiria indexată): chiria urmează indicele prețurilor de consum, cel mult o dată pe an și doar după o notificare scrisă a proprietarului (este suficient un e-mail). Majorările până la chiria comparativă locală sunt excluse, iar majorările după o modernizare sunt posibile doar în cazuri excepționale. Când inflația este mare, chiriile indexate pot crește repede; guvernul federal plănuiește să limiteze astfel de majorări — verificați dacă se aplică deja reguli noi.
Mietpreisbremse: este chiria permisă?
Plafonarea chiriilor (Mietpreisbremse) nu se aplică peste tot în Germania, ci doar în zonele cu piață imobiliară tensionată stabilite de guvernul landului — verificați dacă localitatea dvs. este pe listă. La Berlin, se aplică în tot orașul până la sfârșitul lui 2029. Acolo unde se aplică, chiria la începutul unei noi închirieri poate fi de regulă cu cel mult 10% peste chiria comparativă locală (ortsübliche Vergleichsmiete). Adesea o puteți estima cu indicele chiriilor din orașul dvs. (Mietspiegel); la Berlin, calculatorul online pentru Berliner Mietspiegel se găsește pe mietspiegel.berlin.de. Excepțiile includ locuințele folosite și închiriate pentru prima dată după 1 octombrie 2014, prima închiriere după o modernizare completă și o chirie mai mare plătită deja de chiriașul anterior. Dacă proprietarul se bazează pe o astfel de excepție, trebuie să vă spună înainte să semnați.
Puteți semna mai întâi și verifica după aceea. Dacă chiria este prea mare, contestați-o printr-o scrisoare sau un e-mail către proprietar (Rüge). Dacă o faceți în 30 de luni de la începutul închirierii, de regulă puteți cere înapoi chiria plătită în plus chiar din prima lună. Cereți sfatul cuiva înainte să trimiteți contestația.
Garanția și plățile unice
Garanția (Kaution) poate fi de cel mult trei chirii reci, fără avansuri. O puteți plăti în trei rate lunare egale; prima este scadentă la începutul închirierii, nu la semnare. Proprietarul trebuie să o păstreze separat de banii proprii și cu dobândă, iar dobânda vă aparține. O plată doar pentru ca chiriașul anterior să se mute (Abstandszahlung) nu este permisă; cumpărarea mobilei de la acesta este permisă, atâta timp cât prețul nu este exagerat de mare. Cum vă recuperați mai târziu garanția: recuperarea garanției.
Reparații, animale de companie și subînchiriere
- Schönheitsreparaturen (renovări estetice, cum ar fi zugrăvitul pereților, tavanelor, caloriferelor și ușilor): prin lege, sunt treaba proprietarului, dar contractele le trec adesea pe seama chiriașului. Astfel de clauze sunt adesea nule — de exemplu dacă vă mutați într-o locuință nerenovată fără o compensație adecvată sau dacă contractul stabilește termene rigide ori cere o renovare finală indiferent de când ați zugrăvit ultima dată. Fotografiați starea locuinței la mutare.
- Kleinreparaturen (reparații mărunte): o clauză vă poate obliga să plătiți reparațiile mici la lucrurile pe care le folosiți des, cum ar fi robinete, întrerupătoare sau clanțe. De regulă, este valabilă doar cu un plafon pe reparație (instanțele acceptă adesea în jur de 100 €, unele până la aproximativ 120 €) și un plafon anual (adesea 6–8% din chiria anuală). Dvs. doar plătiți — proprietarul organizează reparația; dacă o factură depășește plafonul, proprietarul o plătește integral.
- Animale de companie: animalele mici, cum ar fi hamsterii, perușii sau peștii, sunt în general permise. O clauză standard care interzice toți câinii și pisicile este nulă; proprietarul trebuie să cântărească fiecare caz. Întrebați înainte să luați un câine sau o pisică și obțineți permisiunea în scris.
- Subînchirierea (Untervermietung): aveți nevoie de permisiunea proprietarului. Dacă mai târziu aveți un motiv legitim — de exemplu vreți să împărțiți costurile sau se mută partenerul la dvs. — puteți de obicei cere permisiunea pentru o parte a locuinței. Soțul sau soția și copiii se pot muta la dvs. fără permisiune.
- Regulamentul clădirii (Hausordnung): verificați orele de liniște și dacă trebuie să curățați singur casa scării sau să dați zăpada, ori dacă o face o firmă, iar costurile intră în cheltuielile de exploatare.
Locuințe mobilate și „Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse se aplică și locuințelor mobilate: proprietarul poate adăuga un supliment rezonabil pentru mobilă, iar dvs. puteți întreba cum a fost calculat. Totuși, nici plafonarea chiriei, nici protecția obișnuită împotriva rezilierii nu se aplică dacă o locuință este închiriată doar pentru folosință temporară. Potrivit jurisprudenței, aceasta presupune de regulă o nevoie specială, pe termen scurt, din partea dvs., cum ar fi un proiect sau un stagiu; simpla denumire a contractului „Wohnen auf Zeit” nu este suficientă. Sunt planificate noi reguli federale pentru închirierile mobilate și pe termen scurt. Dacă aveți dubii, cereți verificarea unui astfel de contract înainte să semnați.
Mutarea și unde găsiți ajutor
În ziua mutării, parcurgeți locuința împreună cu proprietarul și semnați un proces-verbal de predare (Übergabeprotokoll): pagubele existente, indexurile contoarelor și cheile, cu fotografii datate. Vă protejează mai târziu, când vreți garanția înapoi. Cereți-i proprietarului confirmarea de care aveți nevoie pentru Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Checklistul nostru pentru vizionare vă ajută să observați defectele înainte să semnați.
Dacă nu sunteți sigur, cereți verificarea contractului înainte să semnați. Asociațiile chiriașilor (Mieterverein) își consiliază membrii contra unei cotizații anuale; asigurarea de protecție juridică se aplică adesea abia după o perioadă de așteptare, așa că înscrieți-vă din timp. Multe orașe și districte oferă și consiliere gratuită pentru chiriași (Mieterberatung) — întrebați la primărie; la Berlin o oferă districtele, iar programul și adresele sunt pe berlin.de. Încă vă căutați o locuință? Răsfoiți catalogul Flat-Radar, citiți cum găsiți un apartament în Berlin dacă acolo căutați sau creați o solicitare de locuință pe Flat-Radar.