Üürilepingu ülesütlemine Saksamaal: tähtaeg ja näidiskiri

Vorm: paberil, käsitsi allkirjastatud

• Ülesütlemine (Kündigung) peab olema kirjalik (Schriftform) ja käsitsi allkirjastatud. E-kiri, faks, SMS, WhatsAppi sõnum või skannitud kiri ei piisa – selline ülesütlemine on kehtetu, isegi kui üürileandja on selle kätte saanud.
• Kui lepingule kirjutas üürnikena alla mitu inimest, peavad kõik ülesütlemisele alla kirjutama. Üks üürnik üksi ei saa lepingut kõigi eest lõpetada.
• Adresseeri kiri kõigile lepingus nimetatud üürileandjatele. Kui leping või üürileandja nimetab kontaktiks kinnisvarahaldusfirma (Hausverwaltung), saada see sinna; kahtluse korral saada ka üürileandjale.
• Põhjust ei pea esitama. Märgi korter, leping ja kuupäev, millal soovid üürisuhte lõpetada, ning lisa „või järgmisel võimalikul kuupäeval” juhuks, kui sinu kuupäev on liiga varajane.

Etteteatamistähtaeg: kolm kuud

Üürniku seadusjärgne etteteatamistähtaeg tähtajatu lepingu puhul on reeglina veidi alla kolme kuu (§ 573c BGB) – olenemata sellest, kui kaua oled korteris elanud; klausel, mis näeb üürnikule ette pikema tähtaja, on kehtetu. Reegel: kui ülesütlemine jõuab üürileandjani kuu kolmandaks tööpäevaks, see kuu loeb ja üürisuhe lõpeb ülejärgmise kuu lõpus. Näide: kui ülesütlemine jõuab kohale kolmapäevaks, 4. novembriks 2026, lõpeb üürisuhe 31. jaanuaril 2027; kui see jõuab kohale 5. novembril, siis alles 28. veebruaril 2027. Loeb see, millal kiri kohale jõuab, mitte see, millal sa selle postitasid.

Laupäev loetakse siin tööpäevaks (Saksamaa Föderaalne Ülemkohus, BGH, 2005); pühapäevad ja riigipühad mitte. Kas tähtaeg nihkub, kui kolmas tööpäev ise on laupäev, pole selgelt otsustatud. Ära jäta viimasele minutile: saada ülesütlemine nii, et see jõuaks kohale paar päeva varem – ideaalis eelmise kuu lõpus.

Kuidas tõendada, et ülesütlemine jõudis kohale

• Einwurf-Einschreiben: postiteenistus registreerib, millal kiri pandi üürileandja postkasti. Hoia kviitung alles ja kontrolli kättetoimetamise olekut veebis. See tõendab kättetoimetamist, mitte sisu – seega lase ideaalis kellelgi vaadata, kuidas paned allkirjastatud kirja ümbrikusse.
• Üleandmine tunnistajaga: inimene, kes ei ole lepingu pool, loeb kirja, paneb selle üürileandja postkasti (või annab üle) ning märgib üles kuupäeva, kellaaja ja koha koos oma allkirjaga. Võid ülesütlemise ka ise üle anda ja paluda koopiale kuupäevaga allkirjastatud kättesaamise kinnitust.
• Hoia allkirjastatud koopiat ja kõiki kättetoimetamise tõendeid alles, kuni tagatisraha on arveldatud. Hilja õhtul postkasti pandud kiri võib lugeda kättesaaduks alles järgmisel päeval.

Tähtajaline leping, Kündigungsverzicht ja Staffelmiete

Paljud lepingud välistavad tavalise ülesütlemise teatud ajaks (Kündigungsverzicht). Tüüplepingus kehtib see reeglina ainult kuni neli aastat allkirjastamisest; seni saad tavaliselt lahkuda ainult üürileandja nõusolekul või eriõiguse alusel. Astmelise üüri (Staffelmiete) puhul võib üürniku ülesütlemisõiguse samuti välistada kõige rohkem neljaks aastaks kokkuleppest. Tõelist tähtajalist lepingut (Zeitmietvertrag) ei saa tavalise ülesütlemisega ennetähtaegselt lõpetada; see kehtib ainult siis, kui üürileandja märkis allkirjastamisel kirjalikult seadusliku põhjuse, näiteks omatarbe – muidu loetakse see tähtajatuks. Kahtluse korral lase leping üle kontrollida; vaata ka, mida üürilepingus kontrollida.

Müüt kolmest asendusüürnikust

Paljud usuvad, et võivad varem lahkuda, kui leiavad kolm asendusüürnikku (Nachmieter). Sellist üldreeglit pole. Üürileandja peab asendusüürniku aktsepteerima ainult siis, kui leping seda ette näeb (Nachmieterklausel), või erandjuhtudel, kui sul on tõsine põhjus – näiteks kolimine töö tõttu või haigus –, mis kaalub selgelt üles üürileandja huvi, tavaliselt kui oled lepinguga veel kaua seotud. Ka siis võib üürileandja sobimatu kandidaadi tagasi lükata. Tavalise kolmekuulise tähtaja puhul sellist nõudeõigust tavaliselt pole; kuid alati võid paluda üürileandjalt ennetähtaegset lõpetamiskokkulepet (Aufhebungsvertrag) – vormista see kirjalikult.

Erilised ülesütlemisõigused

• Pärast üüritõusu: kui üürileandja nõuab tõusu kohaliku võrdlusüürini või pärast moderniseerimist, võid lepingu üles öelda kuni nõude kättesaamisele järgneva teise kuu lõpuni; üürisuhe lõpeb siis ülejärgmise kuu lõpus ja tõus ei jõustu (§ 561 BGB).
• Enne moderniseerimist: pärast moderniseerimisteate saamist võid lepingu üles öelda kuni järgmise kuu lõpuni, jõustumisega sellele järgneva kuu lõpus (§ 555e BGB). See ei kehti väiksemate tööde kohta.
• Üürniku surm: allesjäänud kaasüürnikud võivad lepingu üles öelda ühe kuu jooksul surmast teada saamisest; pärijad, kui keegi üürisuhet ei jätka, samuti ühe kuu jooksul – mõlemal juhul seadusjärgse kolmekuulise tähtajaga (§§ 563a, 564 BGB).
• Allüürist keeldumine: kui üürileandja keeldub allüüriloast ilma allüürnikuga seotud põhjuseta, võid lepingu üles öelda seadusjärgse tähtajaga (§ 540 BGB).

Ühiskorterid ja allüür

Ühiskorteris (WG), kus kõik korterikaaslased allkirjastasid põhilepingu, saavad lepingu üles öelda ainult kõik koos. Kui üks inimene tahab lahkuda, on üürniku vahetuseks vaja üürileandja ja teiste nõusolekut. Kui elad allüürnikuna (Untermieter), ütled lepingu üles põhiüürnikule, mitte omanikule – reeglina samuti kirjalikult kolmekuulise etteteatamisega. Möbleeritud toa puhul põhiüürniku enda korteris kehtib sageli lühem tähtaeg: ülesütlemine kuu 15. kuupäevaks selle kuu lõpuks. Rohkem infot meie juhendites allüüri ja teemal WG või oma korter.

Ülesütlemiskirja näidis

Saada ülesütlemine saksa keeles. Täida nurksulgudes osad, prindi kiri välja, lase igal üürnikul see käsitsi allkirjastada ja jäta endale koopia. Jutumärkides tekst on kiri ise:

1. Saatja (kõigi üürnike nimed ja korteri aadress): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Saaja (kõik üürileandjad või kinnisvarahaldus): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Koht ja kuupäev: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Pealkiri: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Ülesütlemine (kindlaks kuupäevaks või järgmisel võimalikul kuupäeval): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Kinnituse palve: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Üleandmine: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Tagatisraha ja uus aadress: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Lõpetus ja allkirjad: „Mit freundlichen Grüßen“ – selle all kõigi üürnike käsitsi allkirjad.

Pärast ülesütlemist

• Maksa üüri edasi kuni üürisuhte lõpuni. Kui üürileandja lõppkuupäeva ei kinnita, küsi uuesti kirjalikult.
• Lepi kokku üleandmise kuupäev, tagasta korter tühjendatuna koos kõigi võtmetega ja pane kirja arvestite näidud. Kuidas üleandmiseks valmistuda ja tagatisraha tagasi saada: tagatisraha juhend.
• Pärast kolimist registreeri oma uus aadress kahe nädala jooksul uue linna Bürgeramtis või registreerimisametis (Meldebehörde) (Ummeldung; välismaale kolides registreeri end välja) ja teata pangale, kindlustusandjatele, tööandjale ja ametiasutustele: aadressi muutmine.
• Ütle üles või vii üle korteriga seotud lepingud: elekter, gaas, internet. Kontrolli tingimusi varakult – mõnel lepingul on oma etteteatamistähtajad.

Otsid järgmist kodu? Sirvi kuulutusi Flat-Radari kataloogis ja kui otsid Berliinist, loe, kuidas Berliinis korterit leida. Flat-Radaris saad luua tasuta eluasemesoovi: üürileandjad näevad seda ja uued sobivad kuulutused jõuavad sinu e-posti.