Enne allkirjastamist
Enamik üürileandjaid kasutab eeltrükitud tüüplepingut (Formularmietvertrag). Selle klauslid, mis seavad sind ebamõistlikult ebasoodsasse olukorda või rikuvad kohustuslikke üürnikukaitse reegleid, on kehtetud – ülejäänud leping jääb jõusse ja nende asemel kehtivad seaduse sätted. Sellegipoolest selgita lahtised küsimused enne allkirjastamist, loe läbi kõik lisad, näiteks maja kodukord (Hausordnung), ja hoia alles mõlema poole allkirjastatud koopia. Alusta põhitõdedest:
- Lepingu liik: korteri puhul, kus elad, peaks see olema eluruumi üürileping (Wohnraummietvertrag). Ole ettevaatlik „äriliste” või „osaliselt äriliste” lepingutega – suur osa üürnikukaitsest ei pruugi neile kehtida.
- Pooled: üürileandja täisnimi ja aadress – neid on sul vaja kirjade, puuduste teadete ja ülesütlemise jaoks. Igaüks, kes alla kirjutab, saab üürnikuks täielike õiguste ja täieliku vastutusega üüri eest.
- Korter: aadress, korrus ja asukoht (näiteks „2. korrus vasakul”), toad ja eluruumi pind (Wohnfläche). Kui selgub, et korter on üle 10% väiksem kui märgitud, loetakse see puuduseks ja üüri saab tavaliselt vähendada.
- Lisad: kelder, pööninguruum, parkimiskoht või garaaž peaks olema lepingus kirjas – muidu ei pruugi sul olla õigust neid kasutada.
- Alguskuupäev ja lubadused: millal üürisuhe algab ja millal saad võtmed. Kõik tööd, mida üürileandja on lubanud, näiteks puuduste parandamine, peaksid olema lepingusse kirjutatud.
Tähtajatu või tähtajaline?
Tavaline juhtum on tähtajatu leping (unbefristet). Üürileandja saab selle siis üles öelda ainult seadusega tunnustatud põhjusel – näiteks kui ta vajab korterit endale või oma perele (Eigenbedarf). Tähtajaline leping (Zeitmietvertrag) kehtib ainult siis, kui üürileandja annab sulle allkirjastamisel põhjuse kirjalikult: näiteks et ta tahab hiljem ise korteris elada või selle oluliselt ümber ehitada. Ilma sellise põhjuseta loetakse leping tähtajatuks.
Paljud lepingud välistavad tavalise ülesütlemise teatud ajaks (Kündigungsverzicht). Tüüplepingus aktsepteerivad kohtud seda kõige rohkem neljaks aastaks allkirjastamisest; loobumine, mis seob ainult sind kui üürnikku, kehtib reeglina ainult koos astmelise üüriga (Staffelmiete). Sinu etteteatamistähtaeg üürnikuna on kolm kuud: ülesütlemine peab olema kirjalik sinu enda allkirjaga (e-kiri või sõnumirakenduse sõnum ei piisa) ja jõudma üürileandjani kuu kolmandaks tööpäevaks – näiteks märtsi kolmandaks tööpäevaks, et üürisuhe lõppeks 31. mail. Põhjust ei pea esitama.
Üür ja jooksvad kulud
- Kaltmiete (külm üür): üür korteri enda eest. Sellele lisanduvad ettemaksed (Vorauszahlungen) majandamiskulude (Betriebskosten) ning kütte ja sooja vee eest. Need arveldatakse kord aastas, nii et kas maksad juurde või saad raha tagasi; kindla summa (Pauschale) puhul arveldust ei tehta.
- Palu näha viimast kõrvalkulude arveldust: liiga väikesed ettemaksed toovad hiljem kaasa suured juurdemaksed. Rohkem infot meie juhendis kõrvalkulude arvelduse kohta.
- Staffelmiete (astmeline üür): tulevased tõusud on lepingus juba eurosummadena kindlaks määratud, kõige rohkem kord aastas. Selle kehtimise ajal on muud tõusud – kohaliku võrdlusüürini või pärast moderniseerimist – välistatud.
- Indexmiete (indeksiga seotud üür): üür järgib tarbijahinnaindeksit, kõige rohkem kord aastas ja ainult pärast üürileandja kirjalikku teadet (e-kirjast piisab). Tõusud kohaliku võrdlusüürini on välistatud ja tõusud pärast moderniseerimist on võimalikud ainult erandjuhtudel. Kõrge inflatsiooni korral võivad indeksüürid kiiresti tõusta; föderaalvalitsus plaanib selliseid tõuse piirata – kontrolli, kas uued reeglid juba kehtivad.
Mietpreisbremse: kas üür on lubatud?
Üürihinna piirang (Mietpreisbremse) ei kehti kõikjal Saksamaal, vaid ainult pingelise eluasemeturuga piirkondades, mille liidumaa valitsus on määranud – kontrolli, kas sinu linn on nimekirjas. Berliinis kehtib see kogu linnas kuni 2029. aasta lõpuni. Kus see kehtib, võib üür uue üürisuhte alguses olla reeglina kõige rohkem 10% üle kohaliku võrdlusüüri (ortsübliche Vergleichsmiete). Seda saab sageli hinnata oma linna üüriindeksi (Mietspiegel) abil; Berliinis on Berliner Mietspiegeli veebikalkulaator aadressil mietspiegel.berlin.de. Erandid on muu hulgas korterid, mida kasutati ja üüriti esimest korda pärast 1. oktoobrit 2014, esimene üürimine pärast põhjalikku moderniseerimist ja kõrgem üür, mida maksis juba eelmine üürnik. Kui üürileandja tugineb sellisele erandile, peab ta sulle sellest enne allkirjastamist teatama.
Võid esmalt allkirjastada ja hiljem kontrollida. Kui üür on liiga kõrge, vaidlusta see üürileandjale saadetud kirjas või e-kirjas (Rüge). Kui teed seda 30 kuu jooksul üürisuhte algusest, saad reeglina liigse üüri tagasi nõuda alates kõige esimesest kuust. Küsi enne vaidlustuse saatmist nõu.
Tagatisraha ja ühekordsed maksed
Tagatisraha (Kaution) võib olla kõige rohkem kolme kuu külm üür, ilma ettemakseteta. Võid selle maksta kolme võrdse kuumaksena; esimene tuleb maksta üürisuhte alguses, mitte allkirjastamisel. Üürileandja peab hoidma seda oma rahast eraldi ja intressiga ning intress kuulub sulle. Makse ainult selle eest, et eelmine üürnik välja kolib (Abstandszahlung), ei ole lubatud; mööbli ostmine temalt on lubatud, kui hind ei ole jämedalt ülepaisutatud. Kuidas hiljem tagatisraha tagasi saada: tagatisraha tagasisaamine.
Remont, lemmikloomad ja allüür
- Schönheitsreparaturen (kosmeetiline remont, nagu seinte, lagede, radiaatorite ja uste värvimine): seaduse järgi on see üürileandja ülesanne, kuid lepingud panevad selle sageli üürnikule. Sellised klauslid on sageli kehtetud – näiteks kui kolid renoveerimata korterisse ilma piisava hüvituseta või kui leping seab jäigad tähtajad või nõuab lõpprenoveerimist olenemata sellest, millal viimati remontisid. Pildista sissekolimisel korteri seisukorda.
- Kleinreparaturen (väiksemad parandused): klausel võib panna sind maksma väikeste paranduste eest asjadele, mida sageli kasutad, nagu kraanid, valguslülitid või ukselingid. Reeglina kehtib see ainult paranduse kohta kehtiva ülempiiriga (kohtud aktsepteerivad sageli umbes 100 €, mõned kuni umbes 120 €) ja aastase ülempiiriga (sageli 6–8% aastaüürist). Sina ainult maksad – parandust korraldab üürileandja; kui arve ületab ülempiiri, maksab üürileandja kogu summa.
- Lemmikloomad: väikeloomad nagu hamstrid, viirpapagoid või kalad on üldiselt lubatud. Tüüpklausel, mis keelab kõik koerad ja kassid, on kehtetu; üürileandja peab iga juhtumit eraldi kaaluma. Küsi enne koera või kassi võtmist ja hangi luba kirjalikult.
- Allüür (Untervermietung): vajad üürileandja luba. Kui sul tekib hiljem õigustatud põhjus – näiteks tahad kulusid jagada või sinu elukaaslane kolib sisse –, saad tavaliselt nõuda luba osa korteri jaoks. Abikaasa ja lapsed võivad sisse kolida ilma loata.
- Maja kodukord (Hausordnung): kontrolli vaikuse aegu ja seda, kas pead ise trepikoda koristama või lund lükkama või teeb seda ettevõte ja kulud on osa majandamiskuludest.
Möbleeritud korterid ja „Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse kehtib ka möbleeritud korteritele: üürileandja võib lisada mööbli eest mõistliku juurdehindluse ja sa võid küsida, kuidas see arvutati. Kuid ei üürihinna piirang ega tavaline kaitse ülesütlemise eest ei kehti, kui korterit üüritakse ainult ajutiseks kasutamiseks. Kohtupraktika järgi eeldab see reeglina sinu erilist lühiajalist vajadust, näiteks projekti või praktikat; lihtsalt lepingu nimetamine „Wohnen auf Zeit” ei piisa. Plaanis on uued föderaalreeglid möbleeritud ja lühiajalise üürimise kohta. Kahtluse korral lase selline leping enne allkirjastamist üle kontrollida.
Sissekolimine ja abi saamine
Sissekolimise päeval käi korter koos üürileandjaga läbi ja allkirjastage üleandmisakt (Übergabeprotokoll): olemasolevad kahjustused, arvestite näidud ja võtmed koos kuupäevaga fotodega. See kaitseb sind hiljem, kui tahad tagatisraha tagasi. Küsi üürileandjalt kinnitust, mida vajad oma Anmeldungi jaoks (Wohnungsgeberbestätigung). Meie vaatamise kontrollnimekiri aitab märgata puudusi enne allkirjastamist.
Kui sa pole kindel, lase leping enne allkirjastamist üle kontrollida. Üürnike ühingud (Mieterverein) nõustavad oma liikmeid aastatasu eest; õigusabikulude kindlustus kehtib sageli alles pärast ooteaega, seega astu liikmeks varakult. Paljud linnad ja maakonnad pakuvad ka tasuta üürnikunõustamist (Mieterberatung) – küsi oma raekojast; Berliinis pakuvad seda linnaosad ning ajad ja aadressid on berlin.de-s. Otsid veel? Sirvi Flat-Radari kataloogi, loe, kuidas Berliinis korterit leida, kui otsid sealt, või loo Flat-Radaris eluasemesoov.