Mis on Nebenkostenabrechnung?
Enamikus üürisuhetes maksad lisaks külmale üürile igakuiseid ettemakseid (Vorauszahlungen) majandamiskulude eest (Betriebskosten, sageli nimetatud Nebenkosten). Kord aastas arveldab üürileandja need tegelike kuludega Betriebskostenabrechnungis, mida tavaliselt nimetatakse Nebenkostenabrechnung; küte ja soe vesi tulevad sageli eraldi arveldusena (Heizkostenabrechnung). Tulemus on juurdemakse (Nachzahlung) või ülemakse (Guthaben).
Nõuda tohib ainult majandamiskulude määruses (Betriebskostenverordnung, BetrKV) loetletud kulusid, mille sinu üürileping sulle paneb, tegelikult tekkinud summas; üürileandja peab hoidma need säästlikud. „Muud majandamiskulud” (sonstige Betriebskosten) loevad ainult siis, kui leping need nimetab. Tüüpilised kirjed:
- kinnisvaramaks (Grundsteuer);
- veevarustus ja kanalisatsioon;
- küte ja soe vesi;
- tänavate puhastus, prügivedu ja kahjuritõrje;
- lift, hoone koristus, aiahooldus ja ühisruumide valgustus;
- korstnapühkimine, hoonekindlustus ja majahoidja (Hauswart).
Mida ei tohi nõuda
- haldus: kinnisvarahaldus, pangatasud, postikulud;
- remont ja korrashoid, näiteks lifti või kütte oma; nõuda tohib ainult regulaarset hooldust ja ohutuskontrolle;
- remondifond (Instandhaltungsrücklage), mis ilmub siis, kui üürileandja edastab korteriühistu arvelduse (Hausgeldabrechnung);
- tühjade korterite osa: reeglina kannab selle üürileandja;
- suitsuandurite rent;
- kaabeltelevisiooni tasud alates 1. juulist 2024.
Tähtajad
- Arveldusperiood võib olla kõige rohkem 12 kuud; see ei pea olema kalendriaasta.
- Arve peab sinuni jõudma 12 kuu jooksul pärast perioodi lõppu: 2025. aasta eest 31. detsembriks 2026.
- Kui see jõuab kohale hiljem, ei saa üürileandja enam juurdemakset nõuda, välja arvatud juhul, kui viivitus ei olnud üürileandja süü. Ülemakse saad ikkagi.
- Vaidlustada saad kuni 12 kuud pärast arve kättesaamist; pärast seda reeglina enam mitte.
Mida korralik arve peab näitama
- arveldusperiood ja, kui kolisid selle jooksul sisse või välja, sinu kasutusperiood;
- iga kululiigi kogukulud;
- jaotusalus, näiteks põrandapind, inimesed või tarbimine, vajadusel selgitatult;
- sinu osa arvutus;
- sinu tegelikult tehtud ettemaksete mahaarvamine.
Küte, soe vesi ja CO2-kulud
- Kui üks küttesüsteem varustab mitut korterit, tuleb 50–70% kütte- ja sooja vee kuludest jagada mõõdetud tarbimise järgi, ülejäänu tavaliselt põrandapinna järgi (Heizkostenverordnung).
- Kui neid kulusid ei arveldata tarbimise järgi, kuigi peaks, võid oma osa vähendada 15%.
- Kui mõõteseadmeid saab kaugloetavalt lugeda, on sul õigus igakuisele tarbimisteabele; reeglina peavad kõik seadmed olema kaugloetavad 2026. aasta lõpuks. Kui see puudub, võid oma osa vähendada 3%.
Alates 2023. aastast jagatakse gaasi, õli ja muude fossiilkütustega kütmise CO2-kulud üürileandja ja üürniku vahel kümnes astmes, olenevalt hoone CO2-heitest ruutmeetri kohta aastas: väga tõhusates hoonetes (alla 12 kg) maksab üürnik kõik, kõige vähem tõhusates (52 kg või rohkem) ainult 5%. Küttearve peab jaotust näitama; kui ei näita, võid oma küttekulusid vähendada 3%. Kui ostad ise gaasi oma korteri küttekatla (Gasetagenheizung) jaoks, nõua üürileandja osa tekstivormis, näiteks e-kirjaga, 12 kuu jooksul oma tarnija arvest. Alates 2026. aasta juuli lõpust paigaldatud gaasi- ja õliküttesüsteemidele kehtib alates 2028. aastast jaotus 50/50.
Tõendite kontrollimine ja vaidlustamine
- Kontrolli arvet varsti pärast selle saabumist ja võrdle eelmise aasta omaga. Kui mõni ülaltoodud punkt puudub, on arve vormiliselt puudulik: juurdemakse ei ole sissenõutav enne, kui üürileandja selle parandab.
- Kui miski on ebaselge, palu kirjalikult tõendeid näha (Belegeinsicht), näiteks arveid, lepinguid ja arvestite näite. See on sinu õigus. Tavaliselt toimub see üürileandja või kinnisvarahalduri kontoris; võid dokumente pildistada ja üürileandja võib need ka elektrooniliselt esitada.
- Saada vaidlustused kirjalikult ja nimeta konkreetsed punktid: ideaalis 30 päeva jooksul, hiljemalt 12 kuud pärast arve kättesaamist. Hoia alles saatmise tõend.
- Kuni üürileandja ei ole lasknud sul tõendeid näha, võid reeglina juurdemakse kinni pidada; ütle seda sõnaselgelt. Kui vaidlus puudutab ainult üht kirjet, maksa ülejäänu. Kui maksad enne kontrollimist, kirjuta „unter Vorbehalt” (reservatsiooniga).
Juurdemakse, ülemakse ja uued ettemaksed
- Juurdemakse: kui arve on õige, maksa see ära, reeglina 30 päeva jooksul kättesaamisest. Kui see on raske, küsi varakult osamaksete kohta; üürileandja ei pea nõustuma.
- Ülemakse: see on sissenõutav arve kättesaamisel. Kui seda pole umbes 30 päeva pärast välja makstud, võid selle tavaliselt hilisemast üürimaksest maha arvata; mõned lepingud nõuavad kuu aega etteteatamist.
- Ettemaksed: pärast iga arvet saate sina ja üürileandja kumbki neid tekstivormis avaldusega kohandada sobivale tasemele, näiteks alandada pärast suurt ülemakset.
- Jobcenter: kui see katab sinu eluasemekulud, saada arve sellele kohe. Jobcenter otsustab, kas katta juurdemakse, ja ülemakse vähendab tema hilisemaid makseid; vaata üür ja Jobcenter.
- Väljakolimine: kui juurdemakse on oodata, võib üürileandja lõpparveni mõistliku osa tagatisrahast kinni pidada; vaata tagatisraha tagasisaamine.
Levinud vead, mida otsida
- vale põrandapind, inimeste arv või kasutusperiood;
- ettemaksed puuduvad või on väiksemad kui tegelikult makstu;
- kulud teisest arveldusperioodist;
- kirjed, mida ei tohi nõuda või mis pole sinu lepingus;
- majahoidja kulud, mis sisaldavad remonti või haldust;
- küte pole tarbimise järgi jagatud või CO2 jaotust pole näidatud;
- suured tõusud võrreldes eelmise aastaga ilma selgituseta.
Orienteerumiseks võrdle oma arvet eelmise aasta omaga ja Saksamaa üürnike liidu Deutscher Mieterbund avaldatud üleriigiliste keskmistega (Betriebskostenspiegel); Berliinis ka Berliner Betriebskostenübersichtiga, Berliini keskmiste väärtuste tabeliga berlin.de-s. Sellised tabelid ei ole siduvad, kuid näitavad, millised kirjed on ebatavaliselt kõrged.
Kust abi saada
Üürnike ühingud (Mietervereine), mis on olemas paljudes linnades – Berliinis näiteks Berliner Mieterverein –, kontrollivad oma liikmete arveid kuutasu eest. Mõned linnad ja vallad pakuvad tasuta üürnikunõustamist (Mieterberatung) – küsi oma raekojast; Berliinis pakuvad seda paljud linnaosad, vaata oma linnaosa lehti berlin.de-s. Aidata saab ka Verbraucherzentrale (tarbijanõustamiskeskus) ja väikese sissetuleku korral saad kohalikust kohtust (Amtsgericht) taotleda abi õigusnõustamise kulude katmiseks (Beratungshilfe). Milliseid kulusid sa maksad, on kirjas sinu lepingus: vaata, kuidas üürilepingut kontrollida. Kui sinu eluasemekulud on sinu sissetuleku jaoks liiga suured, kontrolli, kas saad Wohngeldi ehk eluasemetoetust.