Mietvertrag kündigen: Frist, Form und Musterschreiben für Mieter

Form: auf Papier, eigenhändig unterschrieben

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Schriftform) und eigenhändig unterschrieben sein. E-Mail, Fax, SMS, WhatsApp-Nachricht oder ein eingescannter Brief genügen nicht — eine solche Kündigung ist unwirksam, auch wenn der Vermieter sie erhalten hat.
• Haben mehrere Personen den Vertrag als Mieter unterschrieben, müssen alle die Kündigung unterschreiben. Ein Mieter allein kann den Vertrag nicht für alle beenden.
• Richten Sie das Schreiben an alle Vermieter, die im Vertrag stehen. Nennen der Vertrag oder der Vermieter eine Hausverwaltung als Ansprechpartner, schicken Sie es dorthin; im Zweifel senden Sie es zusätzlich an den Vermieter.
• Einen Grund müssen Sie nicht nennen. Geben Sie Wohnung, Vertrag und das gewünschte Ende an und ergänzen Sie „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ — für den Fall, dass Ihr Datum zu früh ist.

Kündigungsfrist: drei Monate

Für Mieter beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Vertrag in der Regel knapp drei Monate (§ 573c BGB) — egal, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen; eine Klausel mit längerer Frist für Mieter ist unwirksam. Die Regel: Geht die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit, und das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Beispiel: Kommt die Kündigung bis Mittwoch, 4. November 2026, an, endet das Mietverhältnis am 31. Januar 2027; kommt sie am 5. November, erst am 28. Februar 2027. Entscheidend ist, wann der Brief ankommt, nicht, wann Sie ihn abgeschickt haben.

Der Samstag zählt hier als Werktag (Bundesgerichtshof, 2005), Sonn- und Feiertage nicht. Ob sich die Frist verlängert, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, ist nicht abschließend geklärt. Verlassen Sie sich nicht darauf: Schicken Sie die Kündigung so ab, dass sie einige Tage früher ankommt — am besten schon Ende des Vormonats.

Den Zugang der Kündigung beweisen

• Einwurf-Einschreiben: Die Post dokumentiert, wann der Brief in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurde. Bewahren Sie den Beleg auf und prüfen Sie den Sendungsstatus online. Das beweist den Zugang, nicht den Inhalt — lassen Sie also am besten jemanden zusehen, wie Sie das unterschriebene Schreiben in den Umschlag stecken.
• Zustellung per Bote: Eine Person, die nicht Vertragspartei ist, liest das Schreiben, wirft es in den Briefkasten des Vermieters (oder übergibt es) und notiert Datum, Uhrzeit und Ort mit Unterschrift. Sie können die Kündigung auch selbst übergeben und sich den Empfang auf einer Kopie mit Datum und Unterschrift bestätigen lassen.
• Bewahren Sie eine unterschriebene Kopie und alle Zugangsnachweise auf, bis die Kaution abgerechnet ist. Ein Brief, der spätabends eingeworfen wird, gilt unter Umständen erst am nächsten Tag als zugegangen.

Befristung, Kündigungsverzicht und Staffelmiete

Viele Verträge schließen die ordentliche Kündigung für eine Zeit aus (Kündigungsverzicht). Im Formularvertrag ist das in der Regel nur bis zu vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam; bis dahin kommen Sie meist nur mit Zustimmung des Vermieters oder über ein Sonderkündigungsrecht heraus. Bei einer Staffelmiete kann das Kündigungsrecht des Mieters ebenfalls für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden. Ein echter Zeitmietvertrag kann nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden; er ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen gesetzlichen Grund genannt hat, etwa Eigennutzung — sonst gilt er als unbefristet. Im Zweifel lassen Sie den Vertrag prüfen; siehe auch, worauf Sie beim Mietvertrag achten sollten.

Der Mythos von den drei Nachmietern

Viele glauben, sie könnten früher ausziehen, wenn sie drei Nachmieter stellen. Eine solche allgemeine Regel gibt es nicht. Der Vermieter muss einen Nachmieter nur akzeptieren, wenn der Vertrag das vorsieht (Nachmieterklausel), oder in Ausnahmefällen, wenn Sie einen gewichtigen Grund haben — etwa einen beruflich bedingten Umzug oder eine Krankheit —, der das Interesse des Vermieters deutlich überwiegt, typischerweise wenn Sie noch lange gebunden sind. Auch dann darf er einen ungeeigneten Bewerber ablehnen. Bei der normalen Dreimonatsfrist besteht meist kein Anspruch; Sie können den Vermieter aber jederzeit um einen Aufhebungsvertrag bitten — halten Sie ihn schriftlich fest.

Sonderkündigungsrechte

• Nach einer Mieterhöhung: Verlangt der Vermieter eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung, können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung kündigen; das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats, und die Erhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB).
• Vor einer Modernisierung: Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung können Sie bis zum Ablauf des Folgemonats zum Ablauf des darauffolgenden Monats kündigen (§ 555e BGB). Für Bagatellmaßnahmen gilt das nicht.
• Tod eines Mieters: Verbleibende Mitmieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, kündigen; Erben, wenn niemand das Mietverhältnis fortsetzt, ebenfalls innerhalb eines Monats — jeweils mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (§§ 563a, 564 BGB).
• Untervermietung verweigert: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne einen Grund in der Person des Untermieters, können Sie unter Umständen mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 BGB).

WG und Untermiete

In einer WG, in der alle Bewohner den Hauptmietvertrag unterschrieben haben, können nur alle gemeinsam kündigen. Will eine Person ausziehen, braucht der Mieterwechsel die Zustimmung des Vermieters und der anderen. Wohnen Sie als Untermieter, kündigen Sie gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Eigentümer — in der Regel ebenfalls schriftlich mit drei Monaten Frist. Für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Hauptmieter selbst wohnt, gilt oft eine kürzere Frist: Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats. Mehr in unseren Ratgebern zur Untermiete und zu WG oder eigener Wohnung.

Musterschreiben für die Kündigung

Füllen Sie die Stellen in eckigen Klammern aus, drucken Sie das Schreiben aus, lassen Sie es von jedem Mieter eigenhändig unterschreiben und behalten Sie eine Kopie. Der Text in Anführungszeichen ist der eigentliche Brief:

1. Absender: „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Empfänger: „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Ort und Datum: „Berlin, [TT.MM.JJJJ]“
4. Betreff: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Kündigungserklärung: „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Bitte um Bestätigung: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Übergabe: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Kaution und neue Anschrift: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Gruß und Unterschriften: „Mit freundlichen Grüßen“ — darunter die eigenhändigen Unterschriften aller Mieter.

Nach der Kündigung

• Zahlen Sie die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter. Bestätigt der Vermieter das Enddatum nicht, fragen Sie schriftlich nach.
• Vereinbaren Sie einen Übergabetermin, geben Sie die Wohnung geräumt mit allen Schlüsseln zurück und notieren Sie die Zählerstände. Wie Sie die Übergabe vorbereiten und Ihre Kaution zurückbekommen: Kaution zurückbekommen.
• Melden Sie nach dem Umzug Ihre neue Adresse innerhalb von zwei Wochen beim Bürgeramt an (Ummeldung; bei Wegzug ins Ausland melden Sie sich ab) und informieren Sie Bank, Versicherungen, Arbeitgeber und Behörden: Adresse ändern.
• Kündigen Sie Verträge, die an der Wohnung hängen, oder nehmen Sie sie mit: Strom, Gas, Internet. Prüfen Sie die Bedingungen rechtzeitig — manche Verträge haben eigene Kündigungsfristen.

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