Mietvertrag prüfen: Darauf sollten Sie vor der Unterschrift achten

Vor der Unterschrift

Die meisten Vermieter verwenden einen vorgedruckten Formularmietvertrag. Klauseln darin, die Sie unangemessen benachteiligen oder gegen zwingende Mieterschutzvorschriften verstoßen, sind unwirksam — der übrige Vertrag bleibt gültig, und an die Stelle der Klausel tritt die gesetzliche Regelung. Klären Sie offene Fragen trotzdem vor der Unterschrift, lesen Sie alle Anlagen wie die Hausordnung und bewahren Sie ein von beiden Seiten unterschriebenes Exemplar auf. Prüfen Sie zuerst die Grundlagen:

• Vertragsart: Für eine Wohnung, in der Sie leben, sollte es ein Wohnraummietvertrag sein. Vorsicht bei „Gewerbe“- oder „teilgewerblichen“ Mietverträgen — für sie gilt ein großer Teil des Mieterschutzes womöglich nicht.
• Vertragsparteien: vollständiger Name und Anschrift des Vermieters — Sie brauchen sie für Schreiben, Mängelanzeigen und Ihre Kündigung. Wer unterschreibt, wird Mieter mit allen Rechten und haftet für die gesamte Miete.
• Die Wohnung: Adresse, Etage und Lage (zum Beispiel „2. OG links“), die Räume und die Wohnfläche. Ist die Wohnung um mehr als 10 % kleiner als angegeben, gilt das als Mangel, und die Miete kann in der Regel gemindert werden.
• Nebenräume und Stellplatz: Keller, Dachboden, Stellplatz oder Garage sollten im Vertrag stehen — sonst haben Sie möglicherweise kein Recht, sie zu nutzen.
• Mietbeginn und Zusagen: Wann beginnt das Mietverhältnis, wann bekommen Sie die Schlüssel? Arbeiten, die der Vermieter zugesagt hat, etwa die Beseitigung von Mängeln, sollten im Vertrag stehen.

Unbefristet oder befristet?

Der Normalfall ist ein unbefristeter Mietvertrag. Der Vermieter kann ihn dann nur aus einem gesetzlich anerkannten Grund kündigen — etwa wenn er die Wohnung für sich oder seine Familie benötigt (Eigenbedarf). Eine Befristung (Zeitmietvertrag) ist nur wirksam, wenn der Vermieter Ihnen den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt: zum Beispiel, dass er die Wohnung danach selbst nutzen oder wesentlich umbauen will. Fehlt ein solcher Grund, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Viele Verträge schließen die ordentliche Kündigung für eine gewisse Zeit aus (Kündigungsverzicht). In einem Formularvertrag erkennen die Gerichte das für höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss an; ein Verzicht, der nur Sie als Mieter bindet, ist in der Regel nur zusammen mit einer Staffelmiete wirksam. Ihre Kündigungsfrist als Mieter beträgt drei Monate: Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (E-Mail oder Messenger-Nachricht genügen nicht) und dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen — zum Beispiel bis zum dritten Werktag im März, damit das Mietverhältnis am 31. Mai endet. Einen Grund müssen Sie nicht angeben.

Miete und laufende Kosten

• Kaltmiete: die Miete für die Wohnung selbst. Hinzu kommen Vorauszahlungen für die Betriebskosten sowie für Heizung und Warmwasser. Darüber wird jährlich abgerechnet: Sie zahlen nach oder bekommen Geld zurück; bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung.
• Lassen Sie sich die letzte Nebenkostenabrechnung zeigen: Zu niedrige Vorauszahlungen führen später zu hohen Nachzahlungen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
• Staffelmiete: Künftige Erhöhungen stehen bereits als Euro-Beträge im Vertrag, höchstens einmal im Jahr. Solange sie läuft, sind andere Erhöhungen — bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung — ausgeschlossen.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex, höchstens einmal im Jahr und erst nach einer Erklärung des Vermieters in Textform (eine E-Mail genügt). Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, solche nach einer Modernisierung nur in Ausnahmefällen möglich. Bei hoher Inflation kann eine Indexmiete schnell steigen; die Bundesregierung plant, solche Erhöhungen zu begrenzen — prüfen Sie, ob neue Regeln bereits gelten.

Mietpreisbremse: Ist die Miete zulässig?

In Berlin gilt die Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet bis Ende 2029. Zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die Miete in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese können Sie mit dem Berliner Mietspiegel ermitteln — der Online-Rechner steht auf mietspiegel.berlin.de. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und für eine höhere Vormiete. Beruft sich der Vermieter auf eine solche Ausnahme, muss er Sie vor Vertragsschluss darüber informieren.

Sie können erst unterschreiben und danach prüfen. Ist die Miete zu hoch, rügen Sie das per Brief oder E-Mail beim Vermieter (Rüge). Tun Sie das innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, können Sie die zu viel gezahlte Miete in der Regel ab dem ersten Monat zurückverlangen. Lassen Sie sich vor der Rüge beraten.

Kaution und einmalige Zahlungen

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also ohne die Vorauszahlungen. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, nicht schon bei der Unterschrift. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinst anlegen; die Zinsen stehen Ihnen zu. Eine Zahlung nur dafür, dass der Vormieter auszieht (Abstandszahlung), ist unzulässig; Möbel dürfen Sie ihm abkaufen, solange der Preis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu ihrem Wert steht. Wie Sie die Kaution später zurückbekommen, lesen Sie in unserem Ratgeber Kaution zurückbekommen.

Reparaturen, Haustiere und Untervermietung

• Schönheitsreparaturen (etwa Wände, Decken, Heizkörper und Türen streichen): Nach dem Gesetz sind sie Sache des Vermieters, doch Verträge übertragen sie oft auf die Mieter. Solche Klauseln sind häufig unwirksam — etwa wenn Sie ohne angemessenen Ausgleich in eine unrenovierte Wohnung ziehen oder wenn der Vertrag starre Fristen setzt oder eine Endrenovierung unabhängig von der letzten Renovierung verlangt. Fotografieren Sie den Zustand beim Einzug.
• Kleinreparaturen: Eine Klausel kann Sie verpflichten, kleine Reparaturen an Dingen zu bezahlen, die Sie häufig benutzen, etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Türgriffe. Wirksam ist sie in der Regel nur mit einer Obergrenze je Reparatur (Gerichte akzeptieren oft rund 100 €, manche bis etwa 120 €) und einer Jahresobergrenze (oft 6 bis 8 % der Jahresmiete). Sie zahlen nur — die Reparatur beauftragt der Vermieter; liegt die Rechnung über der Grenze, zahlt er sie vollständig.
• Haustiere: Kleintiere wie Hamster, Wellensittiche oder Zierfische sind grundsätzlich erlaubt. Eine Formularklausel, die Hunde und Katzen generell verbietet, ist unwirksam; der Vermieter muss jeden Fall abwägen. Fragen Sie, bevor Sie einen Hund oder eine Katze anschaffen, und lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben.
• Untervermietung: Sie brauchen die Erlaubnis des Vermieters. Entsteht später ein berechtigtes Interesse — etwa weil Sie Kosten teilen wollen oder Ihr Partner oder Ihre Partnerin einzieht —, können Sie in der Regel die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung verlangen. Ehepartner und Kinder dürfen ohne Erlaubnis einziehen.
• Hausordnung: Prüfen Sie die Ruhezeiten und ob Sie das Treppenhaus selbst reinigen oder Schnee räumen müssen — oder ob eine Firma das übernimmt und die Kosten über die Betriebskosten abgerechnet werden.

Möblierte Wohnungen und „Wohnen auf Zeit“

Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen: Der Vermieter darf einen angemessenen Möblierungszuschlag verlangen, und Sie können fragen, wie er berechnet wurde. Weder die Mietpreisbremse noch der übliche Kündigungsschutz gelten jedoch, wenn eine Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Nach der Rechtsprechung setzt das in der Regel einen besonderen kurzfristigen Bedarf auf Ihrer Seite voraus, etwa ein Projekt oder ein Praktikum; allein die Bezeichnung „Wohnen auf Zeit“ reicht nicht. Neue Bundesregeln für möblierte und kurzzeitige Vermietungen sind geplant. Lassen Sie einen solchen Vertrag im Zweifel vor der Unterschrift prüfen.

Einzug und Beratung

Gehen Sie am Einzugstag gemeinsam mit dem Vermieter durch die Wohnung und unterschreiben Sie ein Übergabeprotokoll: vorhandene Schäden, Zählerstände und Schlüssel, mit datierten Fotos. Es schützt Sie später, wenn Sie Ihre Kaution zurückhaben möchten. Lassen Sie sich vom Vermieter die Wohnungsgeberbestätigung für Ihre Anmeldung geben. Unsere Checkliste für die Besichtigung hilft Ihnen, Mängel schon vor der Unterschrift zu erkennen.

Sind Sie unsicher, lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift prüfen. Mietervereine beraten ihre Mitglieder gegen einen Jahresbeitrag; der Rechtsschutz greift oft erst nach einer Wartezeit — treten Sie also frühzeitig bei. Außerdem bieten die Berliner Bezirke eine kostenlose Mieterberatung an; Zeiten und Adressen finden Sie auf berlin.de. Noch auf der Suche? Lesen Sie, wie Sie eine Wohnung in Berlin finden, oder erstellen Sie auf Flat-Radar ein Wohnungsgesuch.