Was eine Wohnungsbaugenossenschaft ist
Eine Wohnungsbaugenossenschaft (eG) gehört ihren Mitgliedern. Wer in einer Genossenschaftswohnung lebt, ist nicht nur Mieter, sondern Mitglied und Miteigentümer. Statt eines gewöhnlichen Mietvertrags unterschreiben Sie meist einen Dauernutzungsvertrag; für ihn gilt in der Regel ebenfalls das Mietrecht. Genossenschaften arbeiten nicht auf maximalen Gewinn, deshalb liegen ihre Mieten oft unter dem Marktniveau — garantiert ist das aber nicht, und es unterscheidet sich je nach Genossenschaft und Haus. Die Mitglieder stimmen in der Generalversammlung ab oder wählen eine Vertreterversammlung.
Mitgliedschaft und Anteile
- Für eine Wohnung treten Sie der Genossenschaft bei und zeichnen Geschäftsanteile (Genossenschaftsanteile). Die Satzung legt einen Anteil für die Mitgliedschaft fest; für eine Wohnung verlangen viele Genossenschaften zusätzliche, nach Wohnungsgröße gestaffelte Anteile (Pflichtanteile).
- Die Beträge unterscheiden sich stark zwischen den Genossenschaften; im Neubau sind sie oft deutlich höher als im Bestand. Fragen Sie vor der Bewerbung nach dem genauen Betrag. Manche Genossenschaften verlangen außerdem ein Eintrittsgeld, das nicht zurückgezahlt wird.
- Anteile sind weder Miete noch Kaution, sondern Ihre Kapitalbeteiligung an der Genossenschaft. Sie werden meist gar nicht oder nur gering verzinst; manche Genossenschaften zahlen eine kleine Dividende.
- Wenn Sie austreten, bekommen Sie Ihr Geschäftsguthaben zurück — aber nicht sofort. Sie kündigen die Mitgliedschaft mindestens drei Monate vor Ende des Geschäftsjahres (die Satzung kann eine längere Frist vorsehen, höchstens fünf Jahre), und das Guthaben wird binnen sechs Monaten nach dem Ausscheiden ausgezahlt. Hat die Genossenschaft Verluste, kann der Betrag geringer ausfallen.
Wartelisten und Aufnahmestopp
In Berlin ist die Nachfrage weit größer als das Angebot. Viele Berliner Genossenschaften nehmen gar keine neuen Mitglieder mehr auf oder nur noch für bestimmte Neubauprojekte; andere führen lange Wartelisten. Die Mitgliedschaft allein garantiert keine Wohnung: Freie Wohnungen gehen meist zuerst an bisherige Mitglieder, etwa wenn sie eine größere oder kleinere Wohnung brauchen. Das Warten kann Jahre dauern — bewerben Sie sich also früh und bei mehreren Genossenschaften gleichzeitig.
So finden Sie Genossenschaften mit offener Aufnahme
- Beginnen Sie bei der Website der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften (wohnungsbaugenossenschaften.de, Region Berlin). Dort sind die teilnehmenden Genossenschaften mit Links zu ihren Websites aufgeführt.
- Prüfen Sie die Website jeder Genossenschaft, meist unter „Mitglied werden“ oder „Wohnungsangebote“. Dort steht, ob die Aufnahme offen ist, ob es eine Warteliste gibt und wie Sie sich bewerben.
- Achten Sie auf Neubauprojekte: Genossenschaften, die bauen, suchen oft neue Mitglieder für die neuen Wohnungen — die nötigen Anteile sind dort aber meist höher.
- Bewerben Sie sich mit vollständigen Unterlagen und halten Sie Ihre Kontaktdaten aktuell. Manche Genossenschaften veröffentlichen freie Wohnungen für Mitglieder oder inserieren auf Mietportalen.
Wer Mitglied werden kann
Die deutsche Staatsangehörigkeit ist nicht nötig: Das Genossenschaftsgesetz stellt keine Bedingung an die Staatsangehörigkeit, und viele Genossenschaften nehmen alle auf, die in Berlin wohnen oder herziehen wollen. Über die Aufnahme entscheiden Satzung und Vorstand, und wie andere Vermieter kann eine Genossenschaft nach Einkommen, Anmeldung oder einer SCHUFA-Auskunft fragen. Manche öffentlich geförderte Genossenschaftswohnungen sind nur für Haushalte mit WBS.
Hilfe bei den Anteilen
Das Land Berlin unterstützt Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS) über das Programm „IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb“ der Investitionsbank Berlin (IBB): ein zinsloses Darlehen von 2.000 bis 50.000 Euro pro Haushalt für den erstmaligen Erwerb von Anteilen, von dem ein Teil erlassen wird. Es gibt das Darlehen nur einmal pro Haushalt und nur für den erstmaligen Bezug einer Genossenschaftswohnung in Berlin; einziehen müssen Sie innerhalb von sechs Monaten. Stellen Sie den Antrag bei der IBB vor der Unterschrift und prüfen Sie dort die aktuellen Bedingungen — sie ändern sich von Zeit zu Zeit.
Wenn Sie Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld) beziehen, kann das Jobcenter Genossenschaftsanteile übernehmen — wie eine Kaution meist als Darlehen und nur nach vorheriger Zusicherung. Beantragen Sie das vor der Unterschrift. Mehr in unserem Ratgeber zu Jobcenter und Miete.
Vor- und Nachteile
- Vorteil: oft niedrigere Mieten und moderatere Erhöhungen, weil die Genossenschaft keinen maximalen Gewinn anstrebt.
- Vorteil: hohe Sicherheit: Als Mitglied können Sie meist lebenslang wohnen bleiben; eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gibt es bei einer Genossenschaft nicht.
- Vorteil: Mitbestimmung: Mitglieder stimmen in der General- oder Vertreterversammlung ab, und viele Genossenschaften haben Gemeinschaftsräume und Nachbarschaftsangebote.
- Nachteil: Sie brauchen vorab Geld für die Anteile und bekommen es erst Monate nach dem Austritt zurück.
- Nachteil: lange Wartezeiten, viele geschlossene Listen und wenig Auswahl — meist nehmen Sie, was den Mitgliedern angeboten wird.
Die Genossenschaft ist nur ein Weg. Lesen Sie auch, wie Sie eine Wohnung bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen bekommen und wie Sie eine Wohnung in Berlin finden. Auf Flat-Radar können Sie kostenlos ein Wohnungsgesuch erstellen: Vermieter sehen es, und neue passende Inserate kommen per E-Mail zu Ihnen.