So muss die Kaution angelegt sein
Nach dem Gesetz muss der Vermieter eine Kaution in Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen — bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist oder in einer anderen mit Ihnen vereinbarten Form. Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution. So ist Ihr Geld auch bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt. Sie können verlangen, dass der Vermieter Ihnen die Anlage nachweist. Besonders transparent ist ein Mietkautionskonto auf Ihren eigenen Namen, das an den Vermieter verpfändet ist.
Auszug: die Wohnungsübergabe
- Geben Sie die Wohnung pünktlich zum Ende des Mietverhältnisses vollständig geräumt zurück, einschließlich Keller, und übergeben Sie alle Schlüssel. Lassen Sie sich die Rückgabe der Schlüssel schriftlich bestätigen.
- Vereinbaren Sie einen Übergabetermin mit dem Vermieter und bringen Sie nach Möglichkeit einen Zeugen mit. Unterschreiben Sie das Übergabeprotokoll nur, wenn es stimmt; notieren Sie, womit Sie nicht einverstanden sind.
- Fotografieren Sie alle Räume und Zähler mit Datum. Tragen Sie die Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung) ins Protokoll ein und teilen Sie sie Ihren Strom- und Gasanbietern mit.
- Verpflichtet Sie eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen, führen Sie diese vor der Übergabe fachgerecht aus. Sonst genügt es in der Regel, die Wohnung besenrein zu hinterlassen und Dübellöcher zu verschließen.
- Teilen Sie dem Vermieter Ihre neue Adresse und Ihre Bankverbindung schriftlich mit.
Wie lange der Vermieter Zeit hat
Der Vermieter muss die Kaution nicht am Tag Ihres Auszugs zurückzahlen: Er hat eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob er noch Forderungen gegen Sie hat. Gerichte halten oft bis zu etwa sechs Monate für angemessen, in besonderen Fällen auch länger. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis dahin einbehalten — aber nicht die ganze Kaution. Die Abrechnung selbst muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; mehr dazu in unserem Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
Was abgezogen werden darf — und was nicht
- Abgezogen werden dürfen: offene Miete, eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung und Schäden, die Sie über den normalen Gebrauch hinaus verursacht haben — etwa Brandflecken, gesprungene Fliesen oder Flecken im Teppichboden.
- Außerdem die Kosten für Schönheitsreparaturen — aber nur, wenn eine wirksame Klausel Sie dazu verpflichtet und Sie sie trotz einer Frist des Vermieters nicht ausgeführt haben.
- Nicht abgezogen werden darf: normale Abnutzung durch gewöhnliches Wohnen, etwa ein abgelaufener Teppichboden. Den vertragsgemäßen Gebrauch bezahlen Sie mit der Miete.
- Der Vermieter muss seine Forderungen benennen und beziffern und darf nur so viel einbehalten, wie zu ihrer Deckung nötig ist. Für beschädigte Gegenstände, die schon älter waren, müssen Sie in der Regel nicht den vollen Neupreis zahlen (Abzug „neu für alt“).
Wohnen Sie die Kaution nicht ab: Sie dürfen in der Regel nicht einfach die letzten Monatsmieten einbehalten und den Vermieter auf die Kaution verweisen. Nicht gezahlte Miete bleibt ein Mietrückstand.
So fordern Sie die Kaution zurück
- Haben Sie einige Wochen nach der Übergabe nichts gehört, schreiben Sie dem Vermieter — am besten per Einschreiben oder auf einem anderen nachweisbaren Weg — und fordern Sie ihn auf, die Kaution bis zu einem bestimmten Datum abzurechnen und auszuzahlen, zum Beispiel innerhalb von zwei Wochen.
- Nennen Sie Wohnung, Betrag und Datum der Kautionszahlung sowie Ihre Bankverbindung. Verlangen Sie die Kaution samt Zinsen und einen Nachweis über das Kautionskonto.
- Zieht der Vermieter etwas ab, verlangen Sie eine genaue Aufstellung mit Rechnungen oder Kostenvoranschlägen. Widersprechen Sie Abzügen, die Sie für unberechtigt halten, schriftlich.
- Liegt die Kaution auf einem an den Vermieter verpfändeten Konto auf Ihren Namen, bitten Sie den Vermieter, das Pfand freizugeben, damit die Bank Ihnen das Geld auszahlen kann.
Wenn der Vermieter nicht zahlt
Holen Sie sich Rat beim Mieterverein, bei der kostenlosen Mieterberatung der Berliner Bezirke oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt; bei geringem Einkommen können Sie beim Amtsgericht Ihres Wohnorts Beratungshilfe beantragen. Für Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, und einen Anwalt brauchen Sie dort nicht. Reagiert der Vermieter gar nicht, kann ein gerichtliches Mahnverfahren infrage kommen: Für Antragsteller aus Berlin und Brandenburg ist zentral das Amtsgericht Wedding zuständig; den Antrag können Sie auf online-mahnantrag.de vorbereiten. Legt der Vermieter Widerspruch ein, kann die Sache als normales Klageverfahren weitergehen.
Fristen: Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde — also nach Ablauf der Prüfungsfrist des Vermieters. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe, er kann sie aber in der Regel auch danach noch mit der Kaution verrechnen. Die sechs Monate sind also keine Frist für die Rückzahlung der Kaution.
Wenn das Haus verkauft wird
Verkauft der Vermieter die Wohnung oder das Haus, übernimmt der Käufer die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution — auch dann, wenn der Verkäufer ihm das Geld nie übergeben hat. Können Sie die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht erlangen, haftet weiterhin der frühere Vermieter. Bewahren Sie den Nachweis Ihrer Kautionszahlung während der gesamten Mietzeit auf.
Alternativen zur Barkaution
Manche Vermieter akzeptieren statt Geld eine Bürgschaft einer Bank oder eines Versicherers (Mietkautionsbürgschaft, oft Kautionsversicherung genannt). Ihr Erspartes bleibt bei Ihnen, doch Sie zahlen eine jährliche Gebühr, die Sie nicht zurückbekommen; macht der Vermieter Forderungen geltend, zahlt der Anbieter und verlangt das Geld anschließend von Ihnen. Der Vermieter muss eine solche Bürgschaft nicht akzeptieren, und alle Sicherheiten zusammen dürfen drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
Hat Ihnen das Jobcenter die Kaution als Darlehen gewährt, wird der noch nicht getilgte Teil sofort fällig, sobald der Vermieter die Kaution zurückzahlt. Prüfen Sie Ihren Bescheid und informieren Sie das Jobcenter.
Planen Sie schon den nächsten Umzug? Lesen Sie vor der Unterschrift, worauf Sie beim Mietvertrag achten sollten und wie Sie eine Wohnung in Berlin finden. Auf Flat-Radar können Sie kostenlos ein Wohnungsgesuch erstellen: Vermieter sehen es, und neue passende Inserate kommen per E-Mail.