Wer ist wer bei der Untermiete
Bei der Untermiete vermietet Ihnen der Hauptmieter ein Zimmer oder die ganze Wohnung, die er selbst gemietet hat. Geht es nur um eine bestimmte Zeit — etwa während der Hauptmieter im Ausland ist —, spricht man oft von Zwischenmiete. Wichtig: Der Untermieter schließt den Vertrag nur mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Eigentümer. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter weiter für Miete und Wohnung.
Wenn Sie untervermieten möchten
- Für jede Untervermietung brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters — für ein Zimmer, für die ganze Wohnung und auch für wenige Wochen. Fragen Sie schriftlich und nennen Sie Namen des Untermieters, Räume und Zeitraum.
- Ist nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden (etwa eine veränderte familiäre Lage, finanzielle Gründe oder ein befristeter Job in einer anderen Stadt), können Sie in der Regel die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Der Vermieter darf aus wichtigem Grund ablehnen — etwa wegen der Person des Untermieters oder einer Überbelegung.
- Ist ihm die Untervermietung nur gegen eine höhere Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen. Einen festen Betrag nennt das Gesetz nicht.
- Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters, können Sie Ihren Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Lassen Sie sich vorher beim Mieterverein beraten.
Untervermietung ohne Erlaubnis ist riskant: Der Vermieter kann abmahnen und kündigen, in schweren Fällen fristlos. Anfang 2026 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass keinen Anspruch auf Erlaubnis hat, wer mit der Untervermietung Gewinn machen will, und die Kündigung in einem solchen Berliner Fall bestätigt. Außerdem haften Sie für Schäden, die Ihr Untermieter verursacht.
Wenn Sie Untermieter sind: Ihre Stellung
- Miete und Kaution zahlen Sie an den Hauptmieter, und Ihre Ansprüche richten sich nur gegen ihn. Lassen Sie sich die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung zeigen.
- Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter auch von Ihnen die Räumung verlangen — selbst wenn Ihr Vertrag noch läuft. Dann bleiben allenfalls Ansprüche gegen den Hauptmieter.
- Mieten Sie ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Hauptmieter selbst wohnt, oder Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, ist der Kündigungsschutz deutlich schwächer, und die Kündigungsfristen können sehr kurz sein.
- Mieten Sie dagegen auf Dauer eine eigene Wohnung oder ein unmöbliertes Zimmer, haben Sie gegenüber dem Hauptmieter in der Regel die üblichen Mieterrechte.
Miethöhe: Mietpreisbremse und möbliertes Wohnen
Die Mietpreisbremse gilt in Berlin in der Regel auch für die Untermiete: Nach Angaben des Berliner Mietervereins hat der BGH das 2026 bestätigt. Ausnahmen sind Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch und ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Hauptmieter selbst wohnt. Für Möbel ist ein angemessener Zuschlag erlaubt, er darf die Bremse aber nicht aushebeln. Die Bundesregierung plant neue Regeln für möbliertes und kurzzeitiges Wohnen; prüfen Sie vor der Unterschrift den aktuellen Stand.
Vertrag, Kaution und Anmeldung
- Schließen Sie einen schriftlichen Vertrag: Vertragsparteien, welche Räume Sie allein und welche gemeinsam nutzen, Miete und was darin enthalten ist, Kaution, Laufzeit und Kündigung. Fügen Sie eine Inventarliste und Fotos vom Zustand bei.
- Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Zahlen Sie per Überweisung statt bar oder lassen Sie sich eine schriftliche Quittung geben.
- Die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung stellt aus, wer Ihnen die Wohnung tatsächlich überlässt — bei Untermiete der Hauptmieter. Er muss sie Ihnen innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug geben; ebenfalls innerhalb von zwei Wochen müssen Sie sich anmelden. Mehr in unserem Ratgeber zur Anmeldung.
- Eine solche Bestätigung für Menschen auszustellen, die dort gar nicht wohnen, ist verboten und kann ein hohes Bußgeld nach sich ziehen. Kaufen Sie keine „Meldeadresse“.
Ferienwohnung in Berlin
Die Wohnung an Touristen oder für wenige Nächte zu vermieten, ist keine gewöhnliche Untermiete. In Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbot: Für eine solche Vermietung, auch der eigenen Hauptwohnung, sind in der Regel eine Genehmigung oder eine Registrierung beim Bezirksamt nötig, und bei Verstößen drohen hohe Bußgelder. Zusätzlich brauchen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters. Einzelheiten finden Sie auf berlin.de.
So erkennen Sie Betrug
- Zahlen Sie weder Miete noch Kaution, bevor Sie die Wohnung gesehen und den Vertrag unterschrieben haben.
- Vorsicht, wenn der „Eigentümer im Ausland“ ist und die Schlüssel nach der Zahlung per Post oder über einen angeblichen Treuhand-Dienst schicken will.
- Auffällig günstige Angebote in zentraler Lage, Zeitdruck und die Bitte um Zahlung über Bargeldtransfer-Dienste sind typische Warnzeichen.
- Schicken Sie keine Ausweiskopie oder andere Dokumente, bevor Sie sicher sind, dass das Angebot echt ist.
- Prüfen Sie, ob die Person wirklich in der Wohnung wohnt und sie gemietet hat: Lassen Sie sich Mietvertrag und Untervermietungserlaubnis zeigen.
Noch unsicher, was besser zu Ihnen passt? Lesen Sie unseren Ratgeber WG-Zimmer oder eigene Wohnung. Auf Flat-Radar können Sie kostenlos ein Wohnungsgesuch erstellen: Vermieter sehen es, und neue passende Angebote kommen per E-Mail zu Ihnen.