Otkaz ugovora o zakupu u Nemačkoj: rok i primer pisma

Forma: na papiru, svojeručno potpisano

• Otkaz (Kündigung) mora biti pismen (Schriftform) i svojeručno potpisan. E-pošta, faks, SMS, poruka na WhatsApp-u ili skenirano pismo nisu dovoljni — takav otkaz je nevažeći, čak i ako ga je stanodavac primio.
• Ako je ugovor kao stanari potpisalo više osoba, svi moraju da potpišu otkaz. Jedan stanar sam ne može da raskine ugovor za sve.
• Pismo uputite svim stanodavcima navedenim u ugovoru. Ako ugovor ili stanodavac kao kontakt navodi upravu zgrade (Hausverwaltung), pošaljite ga tamo; ako niste sigurni, pošaljite ga i stanodavcu.
• Ne morate da navedete razlog. Navedite stan, ugovor i datum kada želite da se zakup završi i dodajte „ili na prvi sledeći mogući datum” za slučaj da je vaš datum preran.

Otkazni rok: tri meseca

Za stanare zakonski otkazni rok kod ugovora na neodređeno vreme po pravilu iznosi nešto manje od tri meseca (§ 573c BGB) — bez obzira na to koliko dugo živite u stanu; klauzula sa dužim rokom za stanare je nevažeća. Pravilo: ako otkaz stigne stanodavcu najkasnije trećeg radnog dana u mesecu, taj mesec se računa, a zakup se završava krajem meseca posle sledećeg. Primer: ako otkaz stigne do srede, 4. novembra 2026, zakup se završava 31. januara 2027; ako stigne 5. novembra, tek 28. februara 2027. Računa se kada pismo stigne, a ne kada ste ga poslali.

Subota se ovde računa kao radni dan (Savezni vrhovni sud, BGH, 2005); nedelje i praznici ne. Da li se rok pomera kada je sam treći radni dan subota, nije jasno odlučeno. Ne ostavljajte za poslednji trenutak: pošaljite otkaz tako da stigne nekoliko dana ranije — najbolje krajem prethodnog meseca.

Dokaz da je otkaz stigao

• Einwurf-Einschreiben: pošta beleži kada je pismo ubačeno u stanodavčevo poštansko sanduče. Sačuvajte potvrdu i proverite status dostave onlajn. To dokazuje dostavu, ali ne i sadržaj — zato je najbolje da neko gleda kako stavljate potpisano pismo u kovertu.
• Lična predaja uz svedoka: osoba koja nije strana u ugovoru čita pismo, ubacuje ga u stanodavčevo sanduče (ili ga predaje) i beleži datum, vreme i mesto, uz svoj potpis. Otkaz možete predati i sami i na kopiji tražiti potvrdu prijema sa datumom i potpisom.
• Čuvajte potpisanu kopiju i sve dokaze o dostavi dok se depozit ne obračuna. Pismo ubačeno u sanduče kasno uveče može se smatrati primljenim tek sledećeg dana.

Određeno trajanje, Kündigungsverzicht i Staffelmiete

Mnogi ugovori neko vreme isključuju redovan otkaz (Kündigungsverzicht). U tipskom ugovoru to po pravilu važi najviše četiri godine od potpisivanja; do tada obično možete otići samo uz saglasnost stanodavca ili na osnovu posebnog prava. Kod stepenaste kirije (Staffelmiete) pravo stanara na otkaz takođe može biti isključeno najviše četiri godine od dogovora. Pravi ugovor na određeno vreme (Zeitmietvertrag) ne može se prevremeno raskinuti redovnim otkazom; važi samo ako je stanodavac pri potpisivanju pismeno naveo zakonski razlog, na primer sopstvene potrebe — u suprotnom se smatra ugovorom na neodređeno vreme. Ako niste sigurni, dajte ugovor na proveru; pogledajte i šta proveriti u ugovoru o zakupu.

Mit o tri zamenska stanara

Mnogi veruju da mogu ranije da odu ako pronađu tri zamenska stanara (Nachmieter). Takvo opšte pravilo ne postoji. Stanodavac mora da prihvati zamenu samo ako to ugovor predviđa (Nachmieterklausel) ili, izuzetno, ako imate ozbiljan razlog — kao što je selidba zbog posla ili bolest — koji jasno preteže nad interesom stanodavca, obično kada ste još dugo vezani ugovorom. I tada stanodavac može da odbije neodgovarajućeg kandidata. Uz uobičajeni rok od tri meseca obično nema takvog prava; ali stanodavcu uvek možete predložiti sporazumni raskid (Aufhebungsvertrag) — zaključite ga pismeno.

Posebna prava na otkaz

• Posle povećanja kirije: ako stanodavac zahteva povećanje do lokalne uporedne kirije ili posle modernizacije, možete otkazati do kraja drugog meseca posle prijema zahteva; zakup se tada završava krajem meseca posle sledećeg, a povećanje ne stupa na snagu (§ 561 BGB).
• Pre modernizacije: posle prijema najave modernizacije možete otkazati do kraja sledećeg meseca, sa dejstvom krajem meseca posle toga (§ 555e BGB). To ne važi za manje radove.
• Smrt stanara: preostali sustanari mogu otkazati u roku od mesec dana od saznanja za smrt; naslednici, ako niko ne nastavi zakup, takođe u roku od mesec dana — u oba slučaja uz zakonski rok od tri meseca (§§ 563a, 564 BGB).
• Odbijen podzakup: ako stanodavac odbije dozvolu za podzakup bez razloga vezanog za podstanara, možda možete otkazati uz zakonski rok (§ 540 BGB).

Zajednički stanovi i podzakup

U zajedničkom stanu (WG) u kome su svi cimeri potpisali glavni ugovor, otkazati mogu samo svi zajedno. Ako jedna osoba želi da ode, za promenu stanara potrebna je saglasnost stanodavca i ostalih. Ako živite kao podstanar (Untermieter), otkaz dajete glavnom zakupcu, a ne vlasniku — po pravilu takođe pismeno uz rok od tri meseca. Za nameštenu sobu u stanu u kome živi sam glavni zakupac često važi kraći rok: otkaz do 15. u mesecu za kraj tog meseca. Više u našim vodičima o podzakupu i o tome da li izabrati WG ili sopstveni stan.

Primer pisma za otkaz

Pošaljite otkaz na nemačkom. Popunite delove u uglastim zagradama, odštampajte pismo, neka ga svaki stanar svojeručno potpiše i sačuvajte kopiju. Tekst pod navodnicima je samo pismo:

1. Pošiljalac (imena svih stanara i adresa stana): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Primalac (svi stanodavci ili uprava zgrade): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Mesto i datum: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Predmet: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Otkaz (na određeni datum ili na prvi sledeći mogući datum): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Zahtev za potvrdu: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Primopredaja: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Depozit i nova adresa: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Pozdrav i potpisi: „Mit freundlichen Grüßen“ — ispod toga svojeručni potpisi svih stanara.

Posle otkaza

• Nastavite da plaćate kiriju do kraja zakupa. Ako stanodavac ne potvrdi datum završetka, pitajte ponovo pismeno.
• Dogovorite datum primopredaje, vratite ispražnjen stan sa svim ključevima i zabeležite stanja brojila. Kako da pripremite primopredaju i dobijete depozit nazad: vodič o depozitu.
• Posle selidbe prijavite novu adresu u Bürgeramt-u ili službi za prijavu (Meldebehörde) u novom mestu u roku od dve nedelje (Ummeldung; ako se selite u inostranstvo, odjavite se) i obavestite banku, osiguravače, poslodavca i službe: promena adrese.
• Otkažite ili prenesite ugovore vezane za stan: struju, gas, internet. Uslove proverite na vreme — neki ugovori imaju sopstvene otkazne rokove.

Tražite sledeći dom? Pregledajte oglase u Flat-Radar katalogu, a ako tražite u Berlinu, pročitajte kako pronaći stan u Berlinu. Na Flat-Radar-u možete napraviti besplatan zahtev za smeštaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam na e-poštu.