Pre potpisivanja
Većina stanodavaca koristi unapred odštampan tipski ugovor (Formularmietvertrag). Klauzule u njemu koje vas nerazumno stavljaju u nepovoljan položaj ili krše obavezna pravila o zaštiti stanara su nevažeće — ostatak ugovora ostaje na snazi, a umesto njih važe zakonska pravila. Ipak, razjasnite otvorena pitanja pre potpisivanja, pročitajte svaki prilog, na primer kućni red (Hausordnung), i sačuvajte primerak koji su potpisale obe strane. Počnite od osnova:
- Vrsta ugovora: za stan u kome živite to treba da bude ugovor o zakupu stambenog prostora (Wohnraummietvertrag). Budite oprezni sa „poslovnim” ili „delimično poslovnim” ugovorima — na njih se veliki deo zaštite stanara možda ne primenjuje.
- Strane: puno ime i adresa stanodavca — potrebni su vam za pisma, prijave nedostataka i otkaz. Svako ko potpiše postaje zakupac, sa punim pravima i punom odgovornošću za kiriju.
- Stan: adresa, sprat i položaj (na primer „2. sprat levo”), prostorije i stambena površina (Wohnfläche). Ako se pokaže da je stan više od 10% manji od navedenog, to se smatra nedostatkom i kirija se obično može umanjiti.
- Dodaci: podrum, tavanska prostorija, parking mesto ili garaža treba da budu navedeni u ugovoru — inače možda nemate pravo da ih koristite.
- Datum početka i obećanja: kada počinje zakup i kada dobijate ključeve. Svaki posao koji je stanodavac obećao, na primer otklanjanje nedostataka, treba upisati u ugovor.
Na neodređeno ili određeno vreme?
Uobičajen slučaj je ugovor na neodređeno vreme (unbefristet). Stanodavac ga tada može otkazati samo iz razloga koji priznaje zakon — na primer, ako mu je stan potreban za njega ili porodicu (Eigenbedarf). Ugovor na određeno vreme (Zeitmietvertrag) važi samo ako vam stanodavac pri potpisivanju pismeno navede razlog: na primer, da posle toga želi sam da živi u stanu ili da ga temeljno preuredi. Bez takvog razloga ugovor se smatra ugovorom na neodređeno vreme.
Mnogi ugovori na neko vreme isključuju redovan otkaz (Kündigungsverzicht). U tipskom ugovoru sudovi to prihvataju najviše četiri godine od potpisivanja; odricanje koje obavezuje samo vas kao stanara po pravilu važi samo uz stepenastu kiriju (Staffelmiete). Vaš otkazni rok kao stanara je tri meseca: otkaz mora biti pismen sa vašim svojeručnim potpisom (e-pošta ili poruka u mesindžeru nisu dovoljni) i mora stići stanodavcu najkasnije trećeg radnog dana u mesecu — na primer, do trećeg radnog dana u martu da bi se zakup završio 31. maja. Ne morate da navedete razlog.
Kirija i tekući troškovi
- Kaltmiete (hladna kirija): kirija za sam stan. Na nju se dodaju akontacije (Vorauszahlungen) za režijske troškove (Betriebskosten) i za grejanje i toplu vodu. One se obračunavaju jednom godišnje, pa ili doplaćujete ili dobijate novac nazad; kod paušala (Pauschale) nema obračuna.
- Zatražite da vidite poslednji obračun režijskih troškova: preniske akontacije kasnije dovode do velikih doplata. Više u našem vodiču o obračunu režijskih troškova.
- Staffelmiete (stepenasta kirija): buduća povećanja su već u ugovoru utvrđena kao iznosi u evrima, najviše jednom godišnje. Dok ona važi, druga povećanja — do lokalne uporedne kirije ili posle modernizacije — isključena su.
- Indexmiete (indeksirana kirija): kirija prati indeks potrošačkih cena, najviše jednom godišnje i samo posle pismenog obaveštenja stanodavca (dovoljna je e-pošta). Povećanja do lokalne uporedne kirije su isključena, a povećanja posle modernizacije moguća su samo izuzetno. Kada je inflacija visoka, indeksirane kirije mogu brzo da rastu; savezna vlada planira da ograniči takva povećanja — proverite da li već važe nova pravila.
Mietpreisbremse: da li je kirija dozvoljena?
Ograničenje kirije (Mietpreisbremse) ne važi svuda u Nemačkoj, već samo u područjima sa napetim stambenim tržištem koja je odredila vlada savezne pokrajine — proverite da li je vaš grad na spisku. U Berlinu važi u celom gradu do kraja 2029. Gde važi, kirija na početku novog zakupa po pravilu sme da bude najviše 10% iznad lokalne uporedne kirije (ortsübliche Vergleichsmiete). Nju često možete proceniti pomoću gradskog indeksa kirija (Mietspiegel); u Berlinu je onlajn kalkulator za Berliner Mietspiegel na mietspiegel.berlin.de. Izuzeci su, između ostalog, stanovi prvi put korišćeni i izdati posle 1. oktobra 2014, prvo izdavanje posle sveobuhvatne modernizacije i viša kirija koju je već plaćao prethodni stanar. Ako se stanodavac poziva na takav izuzetak, mora da vam to kaže pre potpisivanja.
Možete prvo potpisati, a zatim proveriti. Ako je kirija previsoka, uložite prigovor stanodavcu pismom ili e-poštom (Rüge). Ako to uradite u roku od 30 meseci od početka zakupa, preplaćenu kiriju po pravilu možete tražiti nazad od prvog meseca. Pre slanja prigovora se posavetujte.
Depozit i jednokratna plaćanja
Depozit (Kaution) sme da iznosi najviše tri hladne kirije, bez akontacija. Možete ga platiti u tri jednake mesečne rate; prva dospeva na početku zakupa, a ne pri potpisivanju. Stanodavac mora da ga čuva odvojeno od sopstvenog novca i uz kamatu, a kamata pripada vama. Plaćanje samo za to da se prethodni stanar iseli (Abstandszahlung) nije dozvoljeno; kupovina njegovog nameštaja jeste, dok god cena nije preterano visoka. Kako kasnije dobiti depozit nazad: povraćaj depozita.
Popravke, kućni ljubimci i podzakup
- Schönheitsreparaturen (krečenje i sitne popravke, na primer bojenje zidova, plafona, radijatora i vrata): po zakonu je to posao stanodavca, ali ugovori ga često prebacuju na stanara. Takve klauzule su često nevažeće — na primer, ako se uselite u nerenoviran stan bez odgovarajuće nadoknade, ili ako ugovor propisuje krute rokove ili zahteva završno renoviranje bez obzira na to kada ste poslednji put krečili. Fotografišite stanje pri useljenju.
- Kleinreparaturen (manje popravke): klauzula vas može obavezati da plaćate male popravke stvari koje često koristite, kao što su slavine, prekidači za svetlo ili kvake. Po pravilu važi samo uz gornju granicu po popravci (sudovi često prihvataju oko 100 €, neki do oko 120 €) i godišnju granicu (često 6–8% godišnje kirije). Vi samo plaćate — popravku organizuje stanodavac; ako račun pređe granicu, stanodavac plaća ceo iznos.
- Kućni ljubimci: male životinje kao što su hrčci, papagaji ili ribice uglavnom su dozvoljene. Tipska klauzula koja zabranjuje sve pse i mačke je nevažeća; stanodavac mora da proceni svaki slučaj. Pitajte pre nego što nabavite psa ili mačku i dobijte dozvolu pismeno.
- Podzakup (Untervermietung): potrebna vam je dozvola stanodavca. Ako kasnije imate opravdan razlog — na primer, želite da podelite troškove ili se useljava vaš partner — obično možete zahtevati dozvolu za deo stana. Vaš bračni partner i deca mogu se useliti bez dozvole.
- Kućni red (Hausordnung): proverite vreme mira i da li stepenište morate da čistite ili sneg da čistite sami, ili to radi firma, a troškovi su deo režijskih troškova.
Namešteni stanovi i „Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse važi i za nameštene stanove: stanodavac sme da doda razuman dodatak za nameštaj, a vi možete pitati kako je izračunat. Međutim, ni ograničenje kirije ni uobičajena zaštita od otkaza ne važe ako se stan izdaje samo za privremenu upotrebu. Prema sudskoj praksi, za to je po pravilu potrebna posebna kratkoročna potreba na vašoj strani, na primer projekat ili praksa; nije dovoljno samo nazvati ugovor „Wohnen auf Zeit”. Planirana su nova savezna pravila za namešten i kratkoročni zakup. Ako niste sigurni, dajte takav ugovor na proveru pre potpisivanja.
Useljenje i pomoć
Na dan useljenja prođite kroz stan sa stanodavcem i potpišite zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll): postojeća oštećenja, stanja brojila i ključevi, sa fotografijama sa datumom. On vas kasnije štiti kada želite depozit nazad. Tražite od stanodavca potvrdu koja vam je potrebna za Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Naša lista za razgledanje pomaže vam da uočite nedostatke pre potpisivanja.
Ako niste sigurni, dajte ugovor na proveru pre potpisivanja. Udruženja stanara (Mieterverein) savetuju svoje članove uz godišnju članarinu; osiguranje pravne zaštite često važi tek posle perioda čekanja, pa se učlanite na vreme. Mnogi gradovi i opštine nude i besplatno savetovanje za stanare (Mieterberatung) — pitajte u gradskoj upravi; u Berlinu ga pružaju opštine, a termini i adrese su na berlin.de. Još tražite? Pregledajte Flat-Radar katalog, pročitajte kako pronaći stan u Berlinu ako tražite tamo ili napravite zahtev za smeštaj na Flat-Radar-u.