Ko je ko u podzakupu
U podzakupu (Untermiete) glavni zakupac (Hauptmieter) vama izdaje sobu ili ceo stan koji sam iznajmljuje. Ako je to samo na ograničeno vreme — na primer dok je glavni zakupac u inostranstvu — često se zove Zwischenmiete. Važno: podstanar (Untermieter) potpisuje ugovor samo sa glavnim zakupcem, a ne sa vlasnikom. Glavni zakupac i dalje odgovara stanodavcu za kiriju i stan.
Ako želite da izdate u podzakup
- Svaki podzakup zahteva dozvolu stanodavca (Untervermietungserlaubnis) — za jednu sobu, za ceo stan, pa čak i za nekoliko nedelja. Tražite je pismeno i navedite ime podstanara, prostorije i period.
- Ako je opravdan interes nastao posle potpisivanja ugovora (na primer promena porodične situacije, finansijski razlozi ili privremeni posao u drugom gradu), obično možete zahtevati dozvolu da izdate deo stana. Stanodavac može da odbije iz važnog razloga — na primer zbog same osobe podstanara ili prenaseljenosti.
- Ako je stanodavcu podzakup prihvatljiv samo uz višu kiriju, dozvolu može da uslovi razumnim dodatkom (Untermietzuschlag). Zakon ne propisuje fiksan iznos.
- Ako stanodavac odbije dozvolu bez važnog razloga u vezi sa podstanarom, možete prevremeno otkazati sopstveni ugovor uz zakonski otkazni rok. Pre toga se posavetujte sa udruženjem stanara.
Podzakup bez dozvole je rizičan: stanodavac može da vas opomene (Abmahnung) i otkaže ugovor, u teškim slučajevima i bez otkaznog roka. Početkom 2026. Savezni vrhovni sud (BGH) presudio je da zakupac koji izdaje u podzakup radi zarade nema pravo na dozvolu i potvrdio je otkaz u jednom takvom berlinskom slučaju. Odgovarate i za štetu koju napravi vaš podstanar.
Ako ste podstanar: vaš položaj
- Kiriju i depozit plaćate glavnom zakupcu, i sva vaša potraživanja usmerena su samo prema njemu. Zatražite da vidite dozvolu stanodavca za podzakup.
- Ako se glavni zakup završi, stanodavac može zahtevati da se i vi iselite — čak i ako vaš ugovor još traje. Tada možete imati potraživanja samo prema glavnom zakupcu.
- Ako iznajmljujete nameštenu sobu u stanu u kome živi glavni zakupac ili smeštaj samo za privremenu upotrebu, vaša zaštita od otkaza je znatno slabija, a otkazni rokovi mogu biti veoma kratki.
- Ako, s druge strane, dugoročno iznajmljujete ceo stan ili nenameštenu sobu, prema glavnom zakupcu obično imate uobičajena prava zakupca.
Kirija: ograničenje kirije i namešteni smeštaj
Ograničenje kirije (Mietpreisbremse) važi samo tamo gde ga je savezna pokrajina uvela — u Berlinu, na primer, u celom gradu. Tamo obično važi i za podzakup: prema Berliner Mieterverein-u, BGH je to potvrdio 2026. Izuzeci su smeštaj koji se iznajmljuje samo za privremenu upotrebu i nameštena soba u stanu u kome živi glavni zakupac. Razuman dodatak za nameštaj je dozvoljen, ali ne sme da služi za zaobilaženje ograničenja. Savezna vlada planira nova pravila za namešten i kratkoročni zakup, pa pre potpisivanja proverite aktuelnu situaciju.
Ugovor, depozit i Anmeldung
- Potpišite pismeni ugovor: strane, koje prostorije koristite sami a koje delite, kirija i šta ona obuhvata, depozit, trajanje i otkaz. Dodajte spisak nameštaja i fotografije stanja.
- Depozit (Kaution) sme da iznosi najviše tri neto kirije bez režija (Kaltmiete). Platite bankovnim transferom, a ne gotovinom, ili tražite pismenu priznanicu.
- Potvrdu stanodavca (Wohnungsgeberbestätigung) za prijavu izdaje onaj ko vam stvarno daje smeštaj — kod podzakupa glavni zakupac. Mora da vam je da u roku od dve nedelje od useljenja, a i vi morate da se prijavite u roku od dve nedelje. Pogledajte naš vodič za Anmeldung.
- Izdavanje takve potvrde osobama koje tu zapravo ne žive je zabranjeno i može dovesti do visoke novčane kazne. Nikada ne kupujte „adresu za prijavu”.
Izdavanje turistima i kratkoročni zakup
Izdavanje stana turistima ili na nekoliko noći nije običan podzakup. Mnogi gradovi i savezne pokrajine imaju sopstvena pravila protiv nenamenskog korišćenja stanova (Zweckentfremdungsverbot), pa unapred pitajte svoj grad da li vam je potrebna dozvola ili registracija. U Berlinu vam je za takav zakup, čak i sopstvenog glavnog stana, obično potrebna dozvola ili registracija u opštinskoj upravi (Bezirksamt), a prekršaji mogu dovesti do visokih kazni; detalji su na berlin.de. U svakom slučaju vam je potrebna dozvola stanodavca.
Kako prepoznati prevaru
- Ne plaćajte kiriju ni depozit pre nego što vidite smeštaj i potpišete ugovor.
- Budite oprezni ako je „vlasnik u inostranstvu” i želi da vam ključeve pošalje poštom ili preko navodne escrow usluge kada platite.
- Sumnjivo jeftine ponude na centralnim lokacijama, pritisak vremenom i zahtevi za plaćanje preko servisa za slanje gotovine tipični su znaci upozorenja.
- Ne šaljite kopiju pasoša ili druga dokumenta pre nego što se uverite da je ponuda stvarna.
- Proverite da osoba zaista živi u stanu i iznajmljuje ga: zatražite da vidite njen ugovor o zakupu i dozvolu za podzakup.
Još niste sigurni šta vam više odgovara? Pročitajte naš vodič Soba u WG-u ili sopstveni stan. Na Flat-Radar-u možete napraviti besplatan zahtev za smeštaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam na e-poštu.