Obračun režijskih troškova (Nebenkostenabrechnung): provera

Šta je Nebenkostenabrechnung?

Kod većine zakupa uz hladnu kiriju plaćate mesečne akontacije (Vorauszahlungen) za režijske troškove (Betriebskosten, često zvane Nebenkosten). Jednom godišnje stanodavac ih poredi sa stvarnim troškovima u Betriebskostenabrechnung, koji se obično zove Nebenkostenabrechnung; grejanje i topla voda često dolaze u posebnom obračunu (Heizkostenabrechnung). Rezultat je doplata (Nachzahlung) ili preplata (Guthaben).

Smeju da se naplate samo troškovi navedeni u Uredbi o režijskim troškovima (Betriebskostenverordnung, BetrKV) koje vaš ugovor o zakupu prebacuje na vas, i to u stvarno nastalom iznosu; stanodavac mora da ih drži ekonomičnim. „Ostali režijski troškovi” (sonstige Betriebskosten) računaju se samo ako ih ugovor imenuje. Tipske stavke:

• porez na imovinu (Grundsteuer);
• vodosnabdevanje i kanalizacija;
• grejanje i topla voda;
• čišćenje ulica, odvoz smeća i dezinsekcija;
• lift, čišćenje zgrade, održavanje dvorišta i osvetljenje zajedničkih prostorija;
• dimničar, osiguranje zgrade i domar (Hauswart).

Šta ne sme da se naplati

• administracija: upravljanje zgradom, bankarske provizije, poštarina;
• popravke i održavanje, na primer lifta ili grejanja; smeju da se naplate samo redovni servisi i bezbednosne provere;
• rezerva za održavanje (Instandhaltungsrücklage), koja se pojavljuje kada stanodavac prosledi obračun zajednice vlasnika (Hausgeldabrechnung);
• udeo praznih stanova: po pravilu ga snosi stanodavac;
• zakup detektora dima;
• naknade za kablovsku televiziju od 1. jula 2024.

Rokovi

• Obračunski period sme da traje najviše 12 meseci; ne mora da bude kalendarska godina.
• Obračun mora da vam stigne u roku od 12 meseci od kraja perioda: za 2025. do 31. decembra 2026.
• Ako stigne kasnije, stanodavac više ne može da traži doplatu, osim ako kašnjenje nije njegova krivica. Preplatu i dalje dobijate.
• Prigovor možete uložiti do 12 meseci od prijema obračuna; posle toga, po pravilu, više ne.

Šta ispravan obračun mora da sadrži

• obračunski period i, ako ste se tokom njega uselili ili iselili, vaš period korišćenja;
• ukupne troškove za svaku vrstu troška;
• ključ raspodele, na primer površina, broj osoba ili potrošnja, uz objašnjenje ako je potrebno;
• obračun vašeg udela;
• odbitak akontacija koje ste stvarno platili.

Grejanje, topla voda i troškovi CO2

• Ako jedan sistem grejanja snabdeva više stanova, 50–70% troškova grejanja i tople vode mora da se raspodeli prema izmerenoj potrošnji, a ostatak obično prema površini (Heizkostenverordnung).
• Ako ti troškovi nisu obračunati prema potrošnji iako je trebalo, možete umanjiti svoj udeo za 15%.
• Gde se merni uređaji mogu očitavati na daljinu, imate pravo na mesečne informacije o potrošnji; po pravilu svi uređaji moraju da budu daljinski očitljivi do kraja 2026. Ako toga nema, možete umanjiti svoj udeo za 3%.

Od 2023. troškovi CO2 za grejanje gasom, naftom i drugim fosilnim gorivima dele se između stanodavca i stanara u deset nivoa, u zavisnosti od emisije CO2 zgrade po kvadratnom metru godišnje: u veoma efikasnim zgradama (ispod 12 kg) stanar plaća sve, u najmanje efikasnim (52 kg ili više) samo 5%. Obračun grejanja mora da prikaže tu podelu; ako je ne prikazuje, možete umanjiti troškove grejanja za 3%. Ako sami kupujete gas za sopstveni grejač u stanu (Gasetagenheizung), tražite udeo stanodavca u tekstualnoj formi, na primer e-poštom, u roku od 12 meseci od računa vašeg snabdevača. Za sisteme grejanja na gas i naftu ugrađene od kraja jula 2026. od 2028. važi podela 50/50.

Uvid u račune i prigovor

1. Proverite obračun ubrzo po prijemu i uporedite ga sa prošlogodišnjim. Ako nedostaje neka od gore navedenih stavki, obračun je formalno neispravan: doplata ne dospeva dok ga stanodavac ne ispravi.
2. Ako nešto nije jasno, pismeno zatražite uvid u račune i dokumenta (Belegeinsicht), kao što su fakture, ugovori i očitavanja brojila. To je vaše pravo. Obično se obavlja u kancelariji stanodavca ili upravnika; dokumenta smete da fotografišete, a stanodavac može da ih dostavi i elektronski.
3. Prigovore šaljite pismeno i navedite konkretne stavke: najbolje u roku od 30 dana, a najkasnije 12 meseci od prijema obračuna. Sačuvajte dokaz o slanju.
4. Dok vam stanodavac ne omogući uvid u račune, po pravilu možete zadržati doplatu; izričito to navedite. Ako je sporna samo jedna stavka, platite ostatak. Ako plaćate pre provere, napišite „unter Vorbehalt” (uz rezervu).

Doplata, preplata i nove akontacije

• Doplata: ako je obračun ispravan, platite je, po pravilu u roku od 30 dana od prijema. Ako vam je to teško, na vreme pitajte za plaćanje na rate; stanodavac ne mora da pristane.
• Preplata: dospeva kada primite obračun. Ako nije isplaćena posle oko 30 dana, obično je možete odbiti od neke kasnije kirije; neki ugovori zahtevaju najavu mesec dana unapred.
• Akontacije: posle svakog obračuna i vi i stanodavac možete izjavom u tekstualnoj formi prilagoditi akontacije na primeren nivo, na primer smanjiti ih posle velike preplate.
• Jobcenter: ako pokriva vaše troškove stanovanja, odmah mu pošaljite obračun. On odlučuje da li će pokriti doplatu, a preplata umanjuje njegove kasnije isplate; pogledajte kirija i Jobcenter.
• Iseljenje: ako se očekuje doplata, stanodavac sme da zadrži razuman deo depozita do konačnog obračuna; pogledajte povraćaj depozita.

Česte greške na koje treba obratiti pažnju

• pogrešna površina, broj osoba ili period korišćenja;
• akontacije nedostaju ili su niže od onoga što ste stvarno platili;
• troškovi iz drugog obračunskog perioda;
• stavke koje ne smeju da se naplate ili nisu u vašem ugovoru;
• troškovi domara koji uključuju popravke ili administraciju;
• grejanje nije raspodeljeno prema potrošnji ili nije prikazana podela CO2 troškova;
• velika povećanja u odnosu na prethodnu godinu bez objašnjenja.

Radi orijentacije uporedite svoj obračun sa prošlogodišnjim i sa prosecima za celu Nemačku koje objavljuje Nemački savez stanara, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); u Berlinu i sa Berliner Betriebskostenübersicht, tabelom prosečnih berlinskih vrednosti na berlin.de. Takve tabele nisu obavezujuće, ali pokazuju koje su stavke neobično visoke.

Gde potražiti pomoć

Udruženja stanara (Mietervereine), koja postoje u mnogim gradovima — u Berlinu, na primer, Berliner Mieterverein — proveravaju obračune za svoje članove uz mesečnu članarinu. Neki gradovi i opštine nude besplatno savetovanje za stanare (Mieterberatung) — pitajte u gradskoj upravi; u Berlinu to rade mnoge opštine, pa pogledajte stranice svoje opštine na berlin.de. Može da pomogne i Verbraucherzentrale (centar za zaštitu potrošača), a ako imate niske prihode, u opštinskom sudu (Amtsgericht) možete zatražiti pomoć za troškove pravnog saveta (Beratungshilfe). Koje troškove plaćate, određuje vaš ugovor: pogledajte kako proveriti ugovor o zakupu. Ako su troškovi stanovanja previsoki za vaše prihode, proverite da li možete dobiti Wohngeld, stambeni dodatak.