Šta je stambena zadruga
Stambena zadruga (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) pripada svojim članovima. Ko živi u zadružnom stanu nije samo zakupac nego i član i suvlasnik. Umesto običnog ugovora o zakupu obično potpisujete ugovor o trajnom korišćenju (Dauernutzungsvertrag); po pravilu i na njega se primenjuje nemačko zakupno pravo. Zadruge ne teže maksimalnom profitu, pa su im kirije često ispod tržišnog nivoa — ali to nije zagarantovano i razlikuje se od zadruge do zadruge i od zgrade do zgrade. Članovi glasaju na skupštini ili biraju skupštinu predstavnika (Vertreterversammlung).
Članstvo i udeli
- Da biste dobili stan, učlanjujete se u zadrugu i kupujete udele (Genossenschaftsanteile). Statut (Satzung) propisuje jedan udeo za članstvo; za stan mnoge zadruge traže dodatne udele u zavisnosti od veličine stana (Pflichtanteile).
- Iznosi se veoma razlikuju od zadruge do zadruge; u novogradnji su često mnogo viši nego u starijim zgradama. Pre prijave pitajte za tačan iznos. Neke zadruge naplaćuju i nepovratnu upisninu (Eintrittsgeld).
- Udeli nisu ni kirija ni depozit: to je vaš kapitalni ulog u zadrugu. Obično ne donose kamatu ili donose vrlo malu; neke zadruge isplaćuju malu dividendu.
- Kada istupite, dobijate svoj udeo nazad — ali ne odmah. Otkaz dajete najmanje tri meseca pre kraja poslovne godine (statut može propisati duži rok, najviše pet godina), a saldo se isplaćuje u roku od šest meseci posle istupanja. Ako je zadruga imala gubitke, iznos može biti manji.
Liste čekanja i zatvoren prijem
U Berlinu je potražnja daleko veća od ponude. Mnoge berlinske zadruge potpuno su prestale da primaju nove članove ili ih primaju samo za određene projekte novogradnje; druge vode duge liste čekanja. Samo članstvo ne garantuje stan: slobodni stanovi obično prvo idu postojećim članovima, na primer kada im treba veći ili manji stan. Čekanje može trajati godinama, zato se prijavite na vreme i u više zadruga istovremeno.
Kako pronaći zadruge koje primaju članove
- Počnite od sajta marketinške inicijative stambenih zadruga (wohnungsbaugenossenschaften.de, region Berlin). Tamo su navedene zadruge učesnice sa linkovima ka njihovim sajtovima.
- Proverite sajt svake zadruge, obično pod „Mitglied werden” ili „Wohnungsangebote”. Tu piše da li je prijem otvoren, postoji li lista čekanja i kako se prijaviti.
- Pratite projekte novogradnje: zadruge koje grade često traže nove članove za nove stanove — ali su tamo potrebni udeli obično viši.
- Prijavite se sa kompletnom dokumentacijom i ažurirajte svoje kontakt podatke. Neke zadruge objavljuju slobodne stanove za članove ili oglašavaju na portalima za izdavanje.
Ko može da postane član
Nije vam potrebno nemačko državljanstvo: Zakon o zadrugama ne propisuje uslov državljanstva, a mnoge zadruge primaju svakoga ko živi u Berlinu ili planira da se ovde preseli. O prijemu odlučuju statut i upravni odbor, i kao i drugi stanodavci, zadruga može pitati za vaše prihode, prijavu (Anmeldung) ili SCHUFA izveštaj. Neki zadružni stanovi finansirani javnim sredstvima rezervisani su za domaćinstva sa WBS-om.
Pomoć pri plaćanju udela
Pokrajina Berlin podržava domaćinstva sa potvrdom o pravu na stan (Wohnberechtigungsschein, WBS) kroz program Investitionsbank Berlin (IBB) „IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb”: beskamatni kredit od 2.000 do 50.000 € po domaćinstvu za prvu kupovinu udela, čiji se deo otpisuje. Odobrava se samo jednom po domaćinstvu i samo za prvo useljenje u zadružni stan u Berlinu; morate se useliti u roku od šest meseci. Zahtev IBB-u podnesite pre potpisivanja i tamo proverite aktuelne uslove — povremeno se menjaju.
Ako primate Grundsicherungsgeld (ranije Bürgergeld), Jobcenter može da plati zadružne udele — kao i depozit, obično kao zajam i samo uz prethodnu saglasnost (Zusicherung). Zahtev podnesite pre potpisivanja. Više u našem vodiču o Jobcenter-u i kiriji.
Prednosti i mane
- Prednost: često niže kirije i umerenija poskupljenja, jer zadruga ne teži maksimalnom profitu.
- Prednost: velika sigurnost: kao član obično možete ostati doživotno; zadruga ne može da vam otkaže ugovor zbog sopstvenih potreba (Eigenbedarf).
- Prednost: pravo glasa: članovi glasaju na skupštini ili skupštini predstavnika, a mnoge zadruge imaju zajedničke prostorije i aktivnosti u komšiluku.
- Mana: novac za udele vam treba unapred, a nazad ga dobijate tek mesecima posle istupanja.
- Mana: dugo čekanje, mnogo zatvorenih lista i mali izbor — obično uzimate ono što se ponudi članovima.
Zadruge u drugim gradovima
Wohnungsbaugenossenschaften postoje u celoj Nemačkoj, a članstvo i udeli svuda funkcionišu po istom principu prema Zakonu o zadrugama. Liste čekanja, iznose udela i pravila prijema određuje svaka zadruga, a podrška za plaćanje udela poput berlinskog programa je regionalna stvar. Potražite «Wohnungsbaugenossenschaft» i naziv svog grada.
Zadruga je samo jedan put. Pročitajte i kako dobiti stan od berlinskih državnih stambenih preduzeća i kako pronaći stan u Berlinu. Na Flat-Radar-u možete napraviti besplatan zahtev za smeštaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam na e-poštu.