Huurcontract opzeggen in Duitsland: opzegtermijn en voorbeeldbrief

Vorm: op papier, met de hand ondertekend

• De opzegging (Kündigung) moet schriftelijk zijn (Schriftform) en met de hand ondertekend. Een e-mail, fax, sms, WhatsApp-bericht of gescande brief is niet genoeg — zo'n opzegging is ongeldig, ook als de verhuurder hem heeft ontvangen.
• Hebben meerdere mensen het contract als huurder ondertekend, dan moeten ze allemaal de opzegging ondertekenen. Eén huurder alleen kan het contract niet voor iedereen beëindigen.
• Richt de brief aan alle verhuurders die in het contract staan. Noemt het contract of de verhuurder een beheerkantoor (Hausverwaltung) als contactpersoon, stuur hem dan daarheen; stuur hem bij twijfel ook naar de verhuurder.
• Je hoeft geen reden te geven. Vermeld de woning, het contract en de datum waarop de huur moet eindigen, en voeg „of op het eerstvolgende mogelijke tijdstip” toe voor het geval je datum te vroeg is.

Opzegtermijn: drie maanden

Voor huurders is de wettelijke opzegtermijn bij een contract voor onbepaalde tijd in de regel net geen drie maanden (§ 573c BGB) — hoe lang je ook in de woning woont; een clausule met een langere termijn voor huurders is ongeldig. De regel: bereikt de opzegging de verhuurder uiterlijk op de derde werkdag van een maand, dan telt die maand mee en eindigt de huur aan het einde van de tweede maand daarna. Voorbeeld: komt de opzegging uiterlijk op woensdag 4 november 2026 aan, dan eindigt de huur op 31 januari 2027; komt hij op 5 november aan, dan pas op 28 februari 2027. Wat telt is wanneer de brief aankomt, niet wanneer je hem hebt verstuurd.

Zaterdag telt hier als werkdag (Bundesgerichtshof, BGH, 2005); zon- en feestdagen niet. Of de termijn verschuift als de derde werkdag zelf een zaterdag is, is niet duidelijk beslist. Wacht niet tot het laatste moment: verstuur de opzegging zo dat hij een paar dagen eerder aankomt — liefst aan het einde van de vorige maand.

Bewijzen dat de opzegging is aangekomen

• Einwurf-Einschreiben: de post legt vast wanneer de brief in de brievenbus van de verhuurder is gedaan. Bewaar het bewijsje en controleer de bezorgstatus online. Dit bewijst de bezorging, niet de inhoud — laat daarom liefst iemand toekijken hoe je de ondertekende brief in de envelop doet.
• Persoonlijk afgeven met een getuige: iemand die geen partij is bij het contract leest de brief, doet hem in de brievenbus van de verhuurder (of geeft hem af) en noteert datum, tijd en plaats, met zijn handtekening. Je kunt de opzegging ook zelf afgeven en op een kopie om een gedateerde, ondertekende ontvangstbevestiging vragen.
• Bewaar een ondertekende kopie en alle bewijzen van bezorging tot de borg is afgerekend. Een brief die laat op de avond in de brievenbus is gedaan, geldt misschien pas de volgende dag als ontvangen.

Bepaalde tijd, Kündigungsverzicht en Staffelmiete

Veel contracten sluiten gewone opzegging een tijd uit (Kündigungsverzicht). In een standaardcontract is dat in de regel maar geldig tot vier jaar na ondertekening; tot dan kun je meestal alleen vertrekken met instemming van de verhuurder of op grond van een bijzonder recht. Bij een trapsgewijze huur (Staffelmiete) kan het opzegrecht van de huurder ook voor hoogstens vier jaar vanaf de afspraak worden uitgesloten. Een echt contract voor bepaalde tijd (Zeitmietvertrag) kan niet vervroegd met een gewone opzegging worden beëindigd; het is alleen geldig als de verhuurder bij ondertekening schriftelijk een wettelijke reden heeft genoemd, zoals eigen gebruik — anders geldt het als contract voor onbepaalde tijd. Laat het contract bij twijfel controleren; zie ook wat je in een huurcontract controleert.

De mythe van drie vervangende huurders

Veel mensen denken dat ze eerder weg kunnen als ze drie vervangende huurders (Nachmieter) vinden. Zo'n algemene regel bestaat niet. De verhuurder hoeft een vervanger alleen te accepteren als het contract dat regelt (Nachmieterklausel) of, in uitzonderlijke gevallen, als je een ernstige reden hebt — zoals een verhuizing voor werk of een ziekte — die duidelijk zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder, meestal als je nog lang gebonden bent. Ook dan mag de verhuurder een ongeschikte kandidaat weigeren. Met de normale termijn van drie maanden is er meestal geen zo'n recht; maar je kunt de verhuurder altijd om een overeenkomst tot vervroegde beëindiging (Aufhebungsvertrag) vragen — leg die schriftelijk vast.

Bijzondere opzegrechten

• Na een huurverhoging: eist de verhuurder een verhoging tot de plaatselijke vergelijkingshuur of na modernisering, dan kun je opzeggen tot het einde van de tweede maand na ontvangst van de eis; de huur eindigt dan aan het einde van de tweede maand daarna, en de verhoging gaat niet in (§ 561 BGB).
• Vóór modernisering: na ontvangst van een aankondiging van modernisering kun je opzeggen tot het einde van de volgende maand, met ingang van het einde van de maand daarna (§ 555e BGB). Dit geldt niet voor kleine werkzaamheden.
• Overlijden van een huurder: overgebleven medehuurders kunnen opzeggen binnen een maand nadat ze van het overlijden hoorden; erfgenamen, als niemand de huur voortzet, ook binnen een maand — telkens met de wettelijke termijn van drie maanden (§§ 563a, 564 BGB).
• Onderhuur geweigerd: weigert de verhuurder toestemming voor onderhuur zonder reden die met de onderhuurder te maken heeft, dan kun je mogelijk opzeggen met de wettelijke termijn (§ 540 BGB).

Gedeelde woningen en onderhuur

In een gedeelde woning (WG) waarin alle huisgenoten het hoofdcontract hebben getekend, kunnen alleen ze allemaal samen opzeggen. Wil één persoon weg, dan is voor een wissel van huurder instemming van de verhuurder en de anderen nodig. Woon je als onderhuurder (Untermieter), dan zeg je op bij de hoofdhuurder, niet bij de eigenaar — in de regel ook schriftelijk met drie maanden opzegtermijn. Voor een gemeubileerde kamer in de eigen woning van de hoofdhuurder geldt vaak een kortere termijn: opzeggen uiterlijk op de 15e van een maand tegen het einde van die maand. Meer in onze gidsen over onderhuur en WG of eigen woning.

Voorbeeldbrief voor de opzegging

Verstuur de opzegging in het Duits. Vul de delen tussen vierkante haken in, print de brief, laat elke huurder hem met de hand ondertekenen en bewaar een kopie. De tekst tussen aanhalingstekens is de brief zelf:

1. Afzender (namen van alle huurders en het adres van de woning): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Ontvanger (alle verhuurders of het beheerkantoor): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Plaats en datum: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Onderwerpregel: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Opzegging (op een vaste datum of op het eerstvolgende mogelijke tijdstip): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Verzoek om bevestiging: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Overdracht: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Borg en nieuw adres: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Afsluiting en handtekeningen: „Mit freundlichen Grüßen“ — daaronder de handgeschreven handtekeningen van alle huurders.

Na de opzegging

• Blijf de huur betalen tot de huur afloopt. Bevestigt de verhuurder de einddatum niet, vraag het dan opnieuw schriftelijk.
• Spreek een overdrachtsdatum af, geef de woning leeg met alle sleutels terug en noteer de meterstanden. Hoe je de overdracht voorbereidt en je borg terugkrijgt: gids over de borg.
• Schrijf na de verhuizing binnen twee weken je nieuwe adres in bij het Bürgeramt of bevolkingsregister (Meldebehörde) van je nieuwe woonplaats (Ummeldung; verhuis je naar het buitenland, schrijf je dan uit) en licht je bank, verzekeraars, werkgever en instanties in: je adres wijzigen.
• Zeg contracten op die aan de woning zijn gekoppeld, of verhuis ze mee: stroom, gas, internet. Controleer de voorwaarden op tijd — sommige contracten hebben eigen opzegtermijnen.

Op zoek naar je volgende woning? Bekijk de advertenties in de Flat-Radar-catalogus, en zoek je in Berlijn, lees dan hoe je een woning vindt in Berlijn. Op Flat-Radar kun je een gratis zoekverzoek aanmaken: verhuurders zien het, en nieuwe passende advertenties krijg je per e-mail.