Voordat je tekent
De meeste verhuurders gebruiken een voorgedrukt standaardcontract (Formularmietvertrag). Clausules daarin die je onredelijk benadelen of dwingende regels ter bescherming van huurders schenden, zijn ongeldig — de rest van het contract blijft gelden, en in plaats daarvan gelden de wettelijke regels. Toch kun je open vragen het best vóór het tekenen ophelderen, elke bijlage lezen, zoals het huishoudelijk reglement (Hausordnung), en een door beide partijen ondertekende kopie bewaren. Begin met de basis:
- Soort contract: voor een woning waarin je woont, moet het een huurcontract voor woonruimte zijn (Wohnraummietvertrag). Pas op met „commerciële” of „deels commerciële” contracten — veel van de huurbescherming geldt daar misschien niet.
- Partijen: de volledige naam en het adres van de verhuurder — die heb je nodig voor brieven, meldingen van gebreken en je opzegging. Iedereen die tekent wordt huurder, met volledige rechten en volledige aansprakelijkheid voor de huur.
- De woning: adres, verdieping en ligging (bijvoorbeeld „2e verdieping links”), de kamers en de woonoppervlakte (Wohnfläche). Blijkt de woning meer dan 10% kleiner dan opgegeven, dan geldt dat als gebrek en kan de huur meestal worden verlaagd.
- Extra's: een kelder, zolderkamer, parkeerplaats of garage moet in het contract staan — anders heb je misschien geen recht om ze te gebruiken.
- Ingangsdatum en beloftes: wanneer de huur begint en wanneer je de sleutels krijgt. Werk dat de verhuurder heeft beloofd, zoals het verhelpen van gebreken, hoort in het contract te staan.
Onbepaalde of bepaalde tijd?
Het normale geval is een contract voor onbepaalde tijd (unbefristet). De verhuurder kan het dan alleen opzeggen om een reden die de wet erkent — bijvoorbeeld als hij de woning nodig heeft voor zichzelf of zijn familie (Eigenbedarf). Een contract voor bepaalde tijd (Zeitmietvertrag) is alleen geldig als de verhuurder je bij het tekenen schriftelijk de reden geeft: bijvoorbeeld dat hij daarna zelf in de woning wil wonen of haar ingrijpend wil verbouwen. Zonder zo'n reden geldt het contract als contract voor onbepaalde tijd.
Veel contracten sluiten gewone opzegging een bepaalde tijd uit (Kündigungsverzicht). In een standaardcontract accepteren rechters dat voor hoogstens vier jaar vanaf het tekenen; een afstand die alleen jou als huurder bindt, is in de regel alleen geldig samen met een trapsgewijze huur (Staffelmiete). Jouw opzegtermijn als huurder is drie maanden: je opzegging moet schriftelijk zijn met je eigen handtekening (een e-mail of chatbericht is niet genoeg) en de verhuurder uiterlijk op de derde werkdag van een maand bereiken — bijvoorbeeld uiterlijk op de derde werkdag van maart om de huur op 31 mei te laten eindigen. Je hoeft geen reden te geven.
Huur en vaste lasten
- Kaltmiete (kale huur): de huur voor de woning zelf. Daarbovenop komen voorschotten (Vorauszahlungen) voor servicekosten (Betriebskosten) en voor verwarming en warm water. Die worden één keer per jaar afgerekend, dus je betaalt bij of krijgt geld terug; bij een vast bedrag (Pauschale) is er geen afrekening.
- Vraag om de laatste servicekostenafrekening te zien: te lage voorschotten leiden later tot grote nabetalingen. Meer in onze gids over de servicekostenafrekening.
- Staffelmiete (trapsgewijze huur): toekomstige verhogingen staan al als eurobedragen in het contract, hoogstens één keer per jaar. Zolang die loopt, zijn andere verhogingen — tot de plaatselijke vergelijkingshuur of na een modernisering — uitgesloten.
- Indexmiete (geïndexeerde huur): de huur volgt de consumentenprijsindex, hoogstens één keer per jaar en alleen na een schriftelijke mededeling van de verhuurder (een e-mail is genoeg). Verhogingen tot de plaatselijke vergelijkingshuur zijn uitgesloten, en verhogingen na een modernisering zijn alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk. Bij hoge inflatie kunnen indexhuren snel stijgen; de federale regering wil zulke verhogingen beperken — controleer of er al nieuwe regels gelden.
Mietpreisbremse: is de huur toegestaan?
Het huurplafond (Mietpreisbremse) geldt niet overal in Duitsland, alleen in gebieden met een krappe woningmarkt die de regering van de deelstaat heeft aangewezen — controleer of jouw plaats op de lijst staat. In Berlijn geldt het in de hele stad tot eind 2029. Waar het geldt, mag de huur bij het begin van een nieuw huurcontract in de regel hoogstens 10% boven de plaatselijke vergelijkingshuur (ortsübliche Vergleichsmiete) liggen. Die kun je vaak inschatten met de huurprijsspiegel (Mietspiegel) van je stad; in Berlijn staat de online rekenhulp voor de Berliner Mietspiegel op mietspiegel.berlin.de. Uitzonderingen zijn onder meer woningen die na 1 oktober 2014 voor het eerst zijn gebruikt en verhuurd, de eerste verhuur na een ingrijpende modernisering en een hogere huur die de vorige huurder al betaalde. Beroept de verhuurder zich op zo'n uitzondering, dan moet hij je dat vóór het tekenen vertellen.
Je kunt eerst tekenen en daarna controleren. Is de huur te hoog, maak er dan bezwaar tegen in een brief of e-mail aan de verhuurder (Rüge). Doe je dat binnen 30 maanden na het begin van de huur, dan kun je de te veel betaalde huur in de regel vanaf de allereerste maand terugvorderen. Laat je adviseren voordat je het bezwaar verstuurt.
Borg en eenmalige betalingen
De borg (Kaution) mag hoogstens drie maanden kale huur zijn, zonder de voorschotten. Je mag die in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen; de eerste is verschuldigd bij het begin van de huur, niet bij het tekenen. De verhuurder moet hem gescheiden van zijn eigen geld en rentedragend bewaren, en de rente is van jou. Een betaling alleen voor het vertrek van de vorige huurder (Abstandszahlung) is niet toegestaan; meubels van hem kopen wel, zolang de prijs niet buitensporig hoog is. Hoe je de borg later terugkrijgt: je borg terugkrijgen.
Reparaties, huisdieren en onderhuur
- Schönheitsreparaturen (schilder- en opknapwerk zoals muren, plafonds, radiatoren en deuren schilderen): volgens de wet is dat de taak van de verhuurder, maar contracten schuiven het vaak door naar de huurder. Zulke clausules zijn vaak ongeldig — bijvoorbeeld als je zonder passende compensatie in een niet-opgeknapte woning trekt, of als het contract vaste termijnen stelt of een eindrenovatie eist, ongeacht wanneer je voor het laatst hebt geschilderd. Fotografeer de staat bij het intrekken.
- Kleinreparaturen (kleine reparaties): een clausule kan je laten betalen voor kleine reparaties aan dingen die je vaak gebruikt, zoals kranen, lichtschakelaars of deurklinken. In de regel is die alleen geldig met een maximum per reparatie (rechters accepteren vaak rond € 100, sommige tot ongeveer € 120) en een jaarmaximum (vaak 6–8% van de jaarhuur). Jij betaalt alleen — de verhuurder regelt de reparatie; is een rekening hoger dan het maximum, dan betaalt de verhuurder alles.
- Huisdieren: kleine dieren zoals hamsters, parkieten of vissen zijn in het algemeen toegestaan. Een standaardclausule die alle honden en katten verbiedt, is ongeldig; de verhuurder moet per geval afwegen. Vraag het voordat je een hond of kat neemt, en laat de toestemming schriftelijk vastleggen.
- Onderhuur (Untervermietung): je hebt toestemming van de verhuurder nodig. Heb je later een gerechtvaardigde reden — bijvoorbeeld je wilt kosten delen of je partner trekt bij je in — dan kun je meestal toestemming eisen voor een deel van de woning. Je echtgenoot en kinderen mogen zonder toestemming bij je komen wonen.
- Huishoudelijk reglement (Hausordnung): controleer de rusttijden en of je zelf het trappenhuis moet schoonmaken of sneeuw moet ruimen, of dat een bedrijf dat doet en de kosten onder de servicekosten vallen.
Gemeubileerde woningen en „Wohnen auf Zeit”
De Mietpreisbremse geldt ook voor gemeubileerde woningen: de verhuurder mag een redelijke toeslag voor de meubels rekenen, en je kunt vragen hoe die is berekend. Maar het huurplafond en de gewone bescherming tegen opzegging gelden geen van beide als een woning alleen voor tijdelijk gebruik wordt verhuurd. Volgens de rechtspraak vereist dat in de regel een bijzondere kortetermijnbehoefte aan jouw kant, zoals een project of een stage; een contract alleen „Wohnen auf Zeit” noemen is niet genoeg. Er zijn nieuwe federale regels gepland voor gemeubileerde en kortlopende verhuur. Laat zo'n contract bij twijfel controleren voordat je tekent.
Intrekken en hulp krijgen
Loop op de dag dat je intrekt samen met de verhuurder door de woning en onderteken een overdrachtsprotocol (Übergabeprotokoll): bestaande schade, meterstanden en sleutels, met gedateerde foto's. Dat beschermt je later als je je borg terug wilt. Vraag de verhuurder om de verklaring die je nodig hebt voor je Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Onze checklist voor bezichtigingen helpt je gebreken te herkennen voordat je tekent.
Twijfel je, laat het contract dan controleren voordat je tekent. Huurdersverenigingen (Mieterverein) adviseren hun leden voor een jaarlijkse bijdrage; een rechtsbijstandsdekking geldt vaak pas na een wachttijd, dus word op tijd lid. Veel steden en stadsdelen bieden ook gratis huurdersadvies (Mieterberatung) — vraag het bij je gemeentehuis; in Berlijn bieden de stadsdelen het aan, en tijden en adressen staan op berlin.de. Nog op zoek? Bekijk de Flat-Radar-catalogus, lees hoe je een woning vindt in Berlijn als je daar zoekt, of maak een zoekverzoek aan op Flat-Radar.