Hoe de borg bewaard moet worden
Volgens de wet moet de verhuurder een borg in geld (Kaution) gescheiden houden van zijn eigen vermogen — op een bankrekening tegen de gebruikelijke rente voor spaargeld met drie maanden opzegtermijn, of in een andere vorm die met jou is afgesproken. De rente is van jou en verhoogt de borg. Zo is je geld ook beschermd als de verhuurder failliet gaat. Je kunt de verhuurder vragen te laten zien waar de borg staat. Een borgrekening op je eigen naam die aan de verhuurder is verpand (Mietkautionskonto) is bijzonder transparant.
Vertrekken: de overdracht
- Geef de woning op tijd terug als de huur afloopt, helemaal leeg, inclusief de kelder, en lever alle sleutels in. Laat schriftelijk bevestigen welke sleutels je hebt teruggegeven.
- Maak een afspraak voor de overdracht met de verhuurder en neem als het kan een getuige mee. Onderteken het overdrachtsprotocol (Übergabeprotokoll) alleen als het klopt; noteer waarmee je het niet eens bent.
- Maak gedateerde foto's van elke kamer en elke meter. Zet de meterstanden (stroom, water, verwarming) in het protocol en geef ze door aan je stroom- en gasleveranciers.
- Verplicht een geldige clausule in je contract je tot schilder- en opknapwerk (Schönheitsreparaturen), doe dat dan goed vóór de overdracht. Anders is het meestal genoeg om de woning bezemschoon (besenrein) achter te laten en pluggaten te dichten.
- Geef de verhuurder schriftelijk je nieuwe adres en bankgegevens.
Hoe lang de verhuurder mag nemen
De verhuurder hoeft de borg niet terug te betalen op de dag dat je vertrekt: hij krijgt een redelijke termijn om te controleren of hij nog vorderingen op je heeft. Rechters vinden vaak tot ongeveer zes maanden redelijk, in bijzondere gevallen langer. Staat er nog een servicekostenafrekening (Nebenkostenabrechnung) open en is een nabetaling waarschijnlijk, dan mag de verhuurder tot dan een redelijk deel van de borg houden — maar niet de hele borg. De afrekening zelf moet je binnen 12 maanden na het einde van de afrekenperiode bereiken; zie onze gids over de servicekostenafrekening.
Wat mag worden ingehouden — en wat niet
- Mag worden ingehouden: onbetaalde huur, een nabetaling uit de servicekostenafrekening en schade die je hebt veroorzaakt boven normaal gebruik — bijvoorbeeld brandplekken, gebarsten tegels of vlekken op het tapijt.
- Ook de kosten van schilder- en opknapwerk — maar alleen als een geldige clausule je daartoe verplicht en je het ondanks een termijn van de verhuurder niet hebt gedaan.
- Mag niet worden ingehouden: normale slijtage door gewoon wonen, zoals een versleten tapijt. Normaal gebruik betaal je met je huur.
- De verhuurder moet zijn vorderingen noemen en berekenen en mag alleen zoveel houden als nodig is om ze te dekken. Voor beschadigde spullen die al oud waren, hoef je meestal niet de volle prijs van een nieuw exemplaar te betalen.
„Woon” de borg niet „op”: in de regel mag je niet gewoon stoppen met de huur van de laatste maanden en de verhuurder zeggen dat hij in plaats daarvan de borg houdt. Onbetaalde huur blijft huurachterstand.
Zo vraag je je borg terug
- Heb je een paar weken na de overdracht niets gehoord, schrijf de verhuurder dan — liefst aangetekend of op een andere manier die je kunt bewijzen — en vraag hem de borg vóór een bepaalde datum af te rekenen en uit te betalen, bijvoorbeeld binnen twee weken.
- Vermeld de woning, het bedrag en de datum van je borgbetaling en je bankrekening. Vraag om de borg plus rente en om een overzicht van de borgrekening.
- Houdt de verhuurder geld in, vraag dan om een gespecificeerd overzicht met facturen of kostenramingen. Maak schriftelijk bezwaar tegen inhoudingen die je onterecht vindt.
- Staat de borg op een rekening op jouw naam die aan de verhuurder is verpand, vraag de verhuurder dan het pandrecht vrij te geven, zodat de bank het geld aan jou kan uitbetalen.
Als de verhuurder niet betaalt
Laat je adviseren door een huurdersvereniging (Mieterverein), gratis huurdersadvies dat veel steden en stadsdelen aanbieden (in Berlijn de stadsdeelkantoren; vraag bij je gemeentehuis wat er bij jou is), of een advocaat; met een laag inkomen kun je bij het Amtsgericht (kantongerecht) van je woonplaats rechtsbijstand voor advies (Beratungshilfe) aanvragen. Huurgeschillen behandelt het Amtsgericht van het gebied waar de woning ligt, en je hebt daar geen advocaat nodig. Reageert de verhuurder helemaal niet, dan kan een gerechtelijke betalingsbevelprocedure (Mahnverfahren) een optie zijn: die wordt behandeld door centrale Mahngerichte in elke deelstaat — voor inwoners van Berlijn of Brandenburg het Amtsgericht Wedding — en de aanvraag kan voor heel Duitsland worden voorbereid op online-mahnantrag.de. Maakt de verhuurder bezwaar, dan kan de zaak verdergaan als een normale rechtszaak.
Termijnen: je recht om de borg terug te krijgen verjaart (Verjährung) na drie jaar, gerekend vanaf het einde van het jaar waarin het opeisbaar werd — dus na de controletijd van de verhuurder. De vorderingen van de verhuurder voor schade aan de woning verjaren zes maanden nadat je hem hebt teruggegeven, maar in de regel kan de verhuurder ze daarna nog met de borg verrekenen. Die zes maanden zijn dus geen termijn voor het terugbetalen van de borg.
Als het gebouw wordt verkocht
Verkoopt de verhuurder de woning of het gebouw, dan neemt de koper de plicht over om de borg terug te betalen — ook als de verkoper het geld nooit heeft doorgegeven. Krijg je de borg aan het einde van de huur niet terug van de koper, dan blijft de vorige verhuurder aansprakelijk. Bewaar het bewijs van je borgbetaling gedurende de hele huurperiode.
Alternatieven voor een borg in geld
Sommige verhuurders accepteren in plaats van geld een garantie van een bank of verzekeraar (Mietkautionsbürgschaft, vaak Kautionsversicherung genoemd). Je houdt je spaargeld, maar betaalt een jaarlijkse vergoeding die je niet terugkrijgt; dient de verhuurder een vordering in, dan betaalt de aanbieder en vordert hij het geld daarna van jou terug. De verhuurder hoeft zo'n garantie niet te accepteren, en alle zekerheden samen mogen niet meer zijn dan drie maanden kale huur.
Heeft het Jobcenter je de borg geleend, dan wordt het deel van de lening dat je nog niet hebt terugbetaald opeisbaar zodra de verhuurder de borg teruggeeft. Controleer je besluit (Bescheid) en licht het Jobcenter in.
Plan je je volgende verhuizing? Lees vóór het tekenen wat je in een huurcontract controleert en, als je in Berlijn zoekt, hoe je een woning vindt in Berlijn. Op Flat-Radar kun je een gratis zoekverzoek aanmaken: verhuurders zien het, en nieuwe passende advertenties krijg je per e-mail.