Woningbouwbedrijven van Berlijn: zo reageer je op een woning

Wie de bedrijven zijn

Berlijn heeft zeven woningbouwbedrijven in handen van de deelstaat (landeseigene Wohnungsbaugesellschaften): degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND, WBM en berlinovo. Volgens eigen opgave beheren ze bijna een op de vier huurwoningen in de stad. Ze verhuren rechtstreeks, zonder makelaar en zonder makelaarskosten (Provision).

Waar je de woningen vindt

• inberlinwohnen.de is het gezamenlijke portaal van alle zeven bedrijven. Het toont leegstaande woningen; bij elke advertentie staat of een WBS nodig is.
• Op de eigen websites van de bedrijven reageer je op advertenties en kun je vaak een zoekprofiel aanmaken. Gewobag mailt je bijvoorbeeld zodra er een passend aanbod verschijnt, en HOWOGE heeft een eigen app om woningen te zoeken.
• berlinovo verhuurt onder andere gemeubileerde appartementen, bijvoorbeeld voor studenten en jonge werkenden. De voorwaarden kunnen daar afwijken van gewone huurwoningen.
• Huur je al bij een van de bedrijven, dan kun je op inberlinwohnen.de zoeken naar een woningruil (Wohnungstausch) met andere huurders van deze bedrijven.

Hoeveel woningen naar WBS-houders gaan

De regels staan in een samenwerkingsovereenkomst met de deelstaat Berlijn (Kooperationsvereinbarung), geldig van 2024 tot eind 2027. Volgens die overeenkomst gaat 63% van de bestaande woningen die elk jaar opnieuw worden verhuurd naar huishoudens met recht op een WBS: de helft naar huishoudens met een inkomen tot 140% van de federale inkomensgrens, de helft naar huishoudens tussen 140% en 220%. Een kwart van deze 63% is bestemd voor mensen met een bijzondere woonbehoefte. In nieuwbouw moet minstens de helft van de woonoppervlakte gesubsidieerd zijn. Het bedrijf bepaalt welke woning naar welke groep gaat — dat staat in de advertentie. Hoe je het bewijs krijgt, lees je in onze gids over de WBS.

Hoe reageren meestal gaat

1. Je reageert op een advertentie via het contactformulier op de website van het bedrijf of het portaal — meestal zijn je naam en e-mailadres genoeg.
2. Het bedrijf kiest wie wordt uitgenodigd voor een bezichtiging. HOWOGE zegt bijvoorbeeld dat het vaak honderden aanvragen per woning krijgt en bezichtigingstijden via loting verdeelt.
3. Na de bezichtiging geef je de grootte en het inkomen van je huishouden op; het bedrijf controleert of je aan de voorwaarden van de woning voldoet (zoals een WBS).
4. Je uploadt of levert je documenten in. Komen meerdere kandidaten in aanmerking, dan beslissen sommige bedrijven door loting.
5. Word je gekozen, dan krijg je een huuraanbod en teken je het contract.

Documenten om klaar te hebben

• Paspoort of identiteitskaart en, voor mensen van buiten de EU, je verblijfsvergunning.
• Inkomensbewijzen van elke volwassene in het huishouden, bijvoorbeeld je laatste loonstroken of besluiten van het Jobcenter of andere instanties.
• Je WBS, als de advertentie die vraagt.
• Een verklaring van je vorige verhuurder dat je geen huurachterstand hebt (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).
• Sommige bedrijven controleren je kredietwaardigheid, bijvoorbeeld via SCHUFA, of accepteren een borg. Wat precies nodig is, staat in de advertentie of op de website van het bedrijf.

Huur: grenzen aan verhogingen en de 27%-regel

De samenwerkingsovereenkomst beperkt huurverhogingen in lopende huurcontracten tot gemiddeld hoogstens 2,9% per jaar per bedrijf. Daarnaast is er een betaalbaarheidsbelofte (Leistbarkeitsversprechen): ligt het inkomen van je huishouden onder bepaalde grenzen en is de woning niet te groot, dan kun je aanvragen dat je netto kale huur wordt begrensd op 27% van het huishoudinkomen. Je vraagt dit aan bij je eigen bedrijf; vraag daar welke bewijzen het nodig heeft. Belangrijk: dit is een vrijwillige toezegging van de bedrijven, geen recht dat je bij de rechter kunt afdwingen.

Realistische verwachtingen

De kans dat je een bepaalde woning krijgt is klein, omdat zoveel mensen reageren en vaak een loting beslist. Het aantal reacties dat je verstuurt telt daarom meer dan een perfecte motivatiebrief. Kijk elke dag op het portaal en de websites, zet meldingen aan en reageer meteen. Houd je documenten klaar als PDF en overweeg meerdere stadsdelen, ook buiten het centrum.

De woningbouwbedrijven van de deelstaat vragen geen geld voor bezichtigingen, reserveringen of reacties en werken niet via tussenpersonen. Vraagt iemand namens hen om geld over te maken voordat je een contract tekent, dan is het oplichting. HOWOGE waarschuwt uitdrukkelijk dat het aanbiedingen van geld of cadeaus als poging tot omkoping ziet en de persoon een jaar uitsluit van verhuur. Controleer bij twijfel de advertentie op de officiële website van het bedrijf.

Gemeentelijke woningen in andere steden

De zeven bedrijven en de samenwerkingsovereenkomst die hier zijn beschreven, bestaan alleen in Berlijn. Veel andere steden hebben ook gemeentelijke woningbouwbedrijven, bijvoorbeeld SAGA in Hamburg of Münchner Wohnen in München, maar hun aanvraagprocedure, WBS-quota en huurregels verschillen. Zoek op «städtische Wohnungsbaugesellschaft» plus de naam van je stad, of vraag het bij je gemeentehuis.

Lees ook hoe je een woning vindt in Berlijn en hoe je een WBS aanvraagt. Tegelijk kun je op Flat-Radar een gratis zoekverzoek aanmaken: verhuurders kunnen het zien, en nieuwe passende advertenties krijg je per e-mail.