1. Bepaal je budget
Duitse advertenties tonen meestal twee bedragen. Kaltmiete (kale huur) is de huur voor de woning zelf. Warmmiete (warme huur) omvat ook voorschotten voor servicekosten (Nebenkosten) en meestal de verwarming. Stroom en internet betaal je meestal apart.
Reken ook op eenmalige kosten: de borg (Kaution), de verhuizing, meubels en eventueel een keuken — niet elke woning heeft een ingebouwde keuken (Einbauküche).
Veel verhuurders verwachten dat de warme huur niet meer is dan ongeveer een derde van het netto-inkomen van het huishouden.
2. Zorg dat je documenten klaar zijn
Goede woningen krijgen binnen enkele uren tientallen reacties, en verhuurders kiezen vaak uit de eerste complete aanvragen. Zet je documenten vooraf klaar als PDF:
- het formulier met informatie over de huurder (Mieterselbstauskunft) — dat krijg je meestal van de verhuurder of makelaar;
- je paspoort of identiteitskaart en eventueel je verblijfsvergunning — alleen om te laten zien: je hoeft geen kopie af te geven (zie onze checklist voor bezichtigingen);
- inkomensbewijzen van de laatste drie maanden: loonstroken, een werkgeversverklaring of een uitkeringsbesluit;
- een kredietrapport — zie onze gids over Schufa;
- een verklaring zonder huurachterstand (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) van je vorige verhuurder, als je die hebt;
- een korte motivatiebrief: wie er in de woning gaat wonen, wat je doet en waarom je een betrouwbare huurder zult zijn.
Stuur kopieën van je documenten pas na de bezichtiging en alleen naar een verhuurder of makelaar die je hebt gecontroleerd. Zet op elke kopie „Alleen voor huuraanvraag” en de datum.
3. Waar je zoekt
- Flat-Radar: de catalogus met advertenties met filters op stad, stadsdeel en kamers. Je kunt ook een zoekverzoek aanmaken: verhuurders zien het, en nieuwe passende advertenties krijg je per e-mail.
- Woningbouwbedrijven van de deelstaat: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND en WBM. Ze publiceren vrije woningen op hun websites en op het gezamenlijke portaal inberlinwohnen.de. Voor veel van hun woningen heb je een WBS nodig.
- Wooncoöperaties (Genossenschaften): de huur is vaak lager, maar je moet coöperatieaandelen kopen en wachtlijsten kunnen lang zijn.
- Grote portalen en groepen: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, buurtgroepen op sociale netwerken en, voor kamers, WG-Gesucht. Pas daar op voor oplichting.
- Persoonlijke contacten: vertel collega's, vrienden en buren dat je zoekt — veel woningen worden doorgegeven zonder advertentie.
4. Bezichtiging en contract
Kom op tijd naar de bezichtiging met je documenten klaar. Vraag naar servicekosten en stookkosten, het soort verwarming en het energielabel (Energieausweis) — de verhuurder moet dat uiterlijk bij de bezichtiging laten zien.
Lees het contract goed voordat je tekent: huur en voorschotten, ingangsdatum, een bepaalde looptijd (befristet), trapsgewijze of geïndexeerde huur (Staffelmiete, Indexmiete). Laat het bij twijfel controleren door een huurdersvereniging (Mieterverein); veel Berlijnse stadsdelen bieden ook gratis huurdersadvies.
5. Borg, makelaarskosten en huurplafond
- Borg (Kaution): hoogstens drie maanden kale huur. Je mag die in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen; de eerste is verschuldigd bij het begin van de huur.
- Makelaarskosten (Maklerprovision): wie de makelaar inschakelt, betaalt. Heeft de verhuurder de makelaar ingeschakeld, dan betaal jij geen courtage.
- Huurplafond (Mietpreisbremse): in Berlijn geldt het tot eind 2029. Voor de meeste woningen mag de huur bij een nieuw huurcontract hoogstens 10% boven de plaatselijke vergelijkingshuur (Mietspiegel) liggen. Uitzonderingen zijn onder meer nieuwbouw die voor het eerst na 1 oktober 2014 is verhuurd en ingrijpend gemoderniseerde woningen.
6. Als het Jobcenter of de sociale dienst je huur betaalt
Laat het huuraanbod vóór het tekenen zien aan je Jobcenter of sociale dienst (Sozialamt) en vraag schriftelijke toestemming (Zusicherung). Zonder die toestemming betaalt de instantie misschien maar een deel van de huur. De borg wordt vaak als lening toegekend.
7. Intrekken
- Doe de overdracht samen met de verhuurder en onderteken een overdrachtsprotocol (Übergabeprotokoll): meterstanden, sleutels en bestaande schade, met foto's.
- Schrijf je adres binnen twee weken in — zie onze gids over de Anmeldung.
- Regel contracten voor stroom en internet.
Zo herken je oplichting
- De huur ligt ver onder de markt, en de „eigenaar” zit in het buitenland en wil de sleutels per post sturen.
- Je moet een borg, huur of „reserveringskosten” betalen vóór een bezichtiging of vóór het tekenen.
- Je moet betalen via geldoverboekingsdiensten, vouchers of links naar onbekende „boekingsdiensten”.
- Je wordt onder druk gezet om meteen te beslissen of om kopieën van je documenten naar onbekenden te sturen.
Maak nooit geld over voordat je de woning persoonlijk hebt gezien en het contract hebt getekend. Meld verdachte advertenties op Flat-Radar met de knop „Melden” op de pagina van de advertentie.
Zoek je buiten Berlijn?
De stappen in deze gids werken in heel Duitsland: budget, documenten, bezichtiging, contract, borg en je adres binnen twee weken na de verhuizing inschrijven zijn overal hetzelfde. Wat per plaats verschilt: de Mietpreisbremse geldt alleen in gebieden die de deelstaat heeft aangewezen, de plaatselijke woningbouwbedrijven en coöperaties zijn anders, en elk Jobcenter stelt eigen huurgrenzen vast. Bekijk advertenties voor je stad in de Flat-Radar-catalogus en vraag bij je gemeentehuis naar gratis huurdersadvies in de buurt.