Onderhuur in Duitsland: Untermiete en Zwischenmiete uitgelegd

Wie is wie bij onderhuur

Bij onderhuur (Untermiete) verhuurt de hoofdhuurder (Hauptmieter) aan jou een kamer of de hele woning die hij zelf huurt. Is het maar voor een beperkte tijd — bijvoorbeeld terwijl de hoofdhuurder in het buitenland is — dan heet het vaak Zwischenmiete. Belangrijk: de onderhuurder (Untermieter) sluit alleen een contract met de hoofdhuurder, niet met de eigenaar. De hoofdhuurder blijft tegenover de verhuurder verantwoordelijk voor de huur en de woning.

Als je wilt onderverhuren

• Voor elke onderhuur heb je toestemming van de verhuurder nodig (Untervermietungserlaubnis) — voor één kamer, voor de hele woning en zelfs voor een paar weken. Vraag het schriftelijk en vermeld de naam van de onderhuurder, de kamers en de periode.
• Is er na het tekenen van je contract een gerechtvaardigd belang ontstaan (bijvoorbeeld een veranderde gezinssituatie, financiële redenen of een tijdelijke baan in een andere stad), dan kun je meestal toestemming eisen om een deel van de woning onder te verhuren. De verhuurder mag weigeren om een belangrijke reden — bijvoorbeeld vanwege de persoon van de onderhuurder of overbewoning.
• Is de onderhuur voor de verhuurder alleen aanvaardbaar tegen een hogere huur, dan kan hij de toestemming afhankelijk maken van een redelijke toeslag (Untermietzuschlag). De wet noemt geen vast bedrag.
• Weigert de verhuurder toestemming zonder belangrijke reden die met de onderhuurder te maken heeft, dan kun je je eigen contract vervroegd opzeggen met de wettelijke opzegtermijn. Laat je eerst adviseren door een huurdersvereniging.

Onderverhuren zonder toestemming is riskant: de verhuurder kan een waarschuwing (Abmahnung) geven en opzeggen, in ernstige gevallen zonder opzegtermijn. Begin 2026 oordeelde het Bundesgerichtshof (BGH, hoogste Duitse rechter) dat een huurder die onderverhuurt om winst te maken geen recht op toestemming heeft, en bevestigde het de opzegging in zo'n Berlijnse zaak. Je bent ook aansprakelijk voor schade die je onderhuurder veroorzaakt.

Als je de onderhuurder bent: jouw positie

• Je betaalt de huur en de borg aan de hoofdhuurder, en al je aanspraken gelden alleen tegenover hem. Vraag om de toestemming van de verhuurder voor de onderhuur te zien.
• Eindigt de hoofdhuur, dan kan de verhuurder eisen dat jij ook vertrekt — zelfs als je eigen contract nog loopt. Je hebt dan mogelijk alleen aanspraken tegenover de hoofdhuurder.
• Huur je een gemeubileerde kamer in een woning waar de hoofdhuurder zelf woont, of een plek alleen voor tijdelijk gebruik, dan is je bescherming tegen opzegging veel zwakker en kunnen opzegtermijnen heel kort zijn.
• Huur je daarentegen een eigen woning of een ongemeubileerde kamer voor lange tijd, dan heb je tegenover de hoofdhuurder meestal de normale rechten van een huurder.

Huur: huurplafond en gemeubileerde woningen

Het huurplafond (Mietpreisbremse) geldt alleen waar de deelstaat het heeft ingevoerd — in Berlijn bijvoorbeeld in de hele stad. Daar geldt het meestal ook voor onderhuur: volgens de Berliner Mieterverein heeft het BGH dat in 2026 bevestigd. Uitzonderingen zijn plekken die alleen voor tijdelijk gebruik worden verhuurd en een gemeubileerde kamer in een woning waar de hoofdhuurder woont. Een redelijke toeslag voor meubels is toegestaan, maar mag niet worden gebruikt om het plafond te omzeilen. De federale regering plant nieuwe regels voor gemeubileerde en kortlopende verhuur, dus controleer de actuele situatie voordat je tekent.

Contract, borg en Anmeldung

• Teken een schriftelijk contract: de partijen, welke kamers je alleen gebruikt en welke je deelt, de huur en wat erin zit, de borg, de looptijd en de opzegging. Voeg een lijst van de meubels en foto's van de staat toe.
• De borg (Kaution) mag hoogstens drie maanden netto kale huur zijn. Betaal per overschrijving in plaats van contant, of vraag een schriftelijke kwitantie.
• De verklaring van de verhuurder (Wohnungsgeberbestätigung) voor de inschrijving wordt afgegeven door wie je de woonruimte echt ter beschikking stelt — bij onderhuur de hoofdhuurder. Hij moet je die binnen twee weken na de intrek geven, en jij moet je ook binnen twee weken inschrijven. Zie onze gids over de Anmeldung.
• Zo'n verklaring afgeven voor mensen die er niet echt wonen is verboden en kan een hoge boete opleveren. Koop nooit een „inschrijvingsadres”.

Vakantie- en kortlopende verhuur

Je woning aan toeristen of voor een paar nachten verhuren is geen gewone onderhuur. Veel steden en deelstaten hebben eigen regels tegen misbruik van woonruimte (Zweckentfremdungsverbot), dus vraag vooraf bij je stad of je een vergunning of registratie nodig hebt. In Berlijn heb je voor zulke verhuur, zelfs van je eigen hoofdwoning, meestal een vergunning of registratie van het Bezirksamt (stadsdeelkantoor) nodig, en overtredingen kunnen hoge boetes opleveren; details staan op berlin.de. Hoe dan ook heb je toestemming van je verhuurder nodig.

Zo herken je oplichting

• Betaal geen huur of borg voordat je de plek hebt gezien en het contract hebt getekend.
• Wees voorzichtig als de „eigenaar in het buitenland is” en de sleutels na betaling per post of via een zogenaamde escrowdienst wil sturen.
• Verdacht goedkope aanbiedingen op centrale locaties, tijdsdruk en verzoeken om te betalen via geldoverboekingsdiensten zijn typische waarschuwingssignalen.
• Stuur geen kopie van je paspoort of andere documenten voordat je zeker weet dat het aanbod echt is.
• Controleer of de persoon de woning echt bewoont en huurt: vraag om zijn huurcontract en de toestemming voor onderhuur te zien.

Twijfel je nog wat beter bij je past? Lees onze gids WG-kamer of eigen woning. Op Flat-Radar kun je een gratis zoekverzoek aanmaken: verhuurders zien het, en nieuwe passende advertenties krijg je per e-mail.