Kas yra kas subnuomoje
Subnuomos (Untermiete) atveju pagrindinis nuomininkas (Hauptmieter) jums išnuomoja kambarį ar visą butą, kurį pats nuomojasi. Jei tai tik ribotam laikui – pavyzdžiui, kol pagrindinis nuomininkas yra užsienyje – tai dažnai vadinama Zwischenmiete. Svarbu: subnuomininkas (Untermieter) sudaro sutartį tik su pagrindiniu nuomininku, o ne su savininku. Pagrindinis nuomininkas lieka atsakingas nuomotojui už nuomą ir butą.
Jei norite subnuomoti
- Kiekvienai subnuomai reikia nuomotojo leidimo (Untervermietungserlaubnis) – vienam kambariui, visam butui ir net kelioms savaitėms. Prašykite raštu ir nurodykite subnuomininko vardą, kambarius ir laikotarpį.
- Jei teisėtas interesas atsirado jau pasirašius sutartį (pavyzdžiui, pasikeitė šeiminė padėtis, finansinės priežastys ar laikinas darbas kitame mieste), paprastai galite reikalauti leidimo subnuomoti dalį buto. Nuomotojas gali atsisakyti dėl svarbios priežasties – pavyzdžiui, dėl paties subnuomininko asmens ar perpildymo.
- Jei nuomotojui subnuoma priimtina tik už didesnę nuomą, jis gali leidimą susieti su protinga priemoka (Untermietzuschlag). Įstatymas nenustato fiksuotos sumos.
- Jei nuomotojas atsisako duoti leidimą be svarbios su subnuomininku susijusios priežasties, savo sutartį galite nutraukti anksčiau su įstatyme nustatytu įspėjimo terminu. Prieš tai darydami pasitarkite su nuomininkų asociacija.
Subnuoma be leidimo rizikinga: nuomotojas gali įspėti (Abmahnung) ir nutraukti sutartį, rimtais atvejais – be įspėjimo. 2026 m. pradžioje Federalinis Aukščiausiasis Teismas (BGH) nusprendė, kad nuomininkas, subnuomojantis siekdamas pelno, neturi teisės į leidimą, ir patvirtino sutarties nutraukimą tokioje Berlyno byloje. Jūs taip pat atsakote už subnuomininko padarytą žalą.
Jei esate subnuomininkas: jūsų padėtis
- Nuomą ir užstatą mokate pagrindiniam nuomininkui, ir visus reikalavimus galite reikšti tik jam. Paprašykite parodyti nuomotojo leidimą subnuomoti.
- Jei pagrindinė nuoma baigiasi, nuomotojas gali reikalauti, kad išsikraustytumėte ir jūs – net jei jūsų sutartis dar galioja. Tada reikalavimus galite turėti tik pagrindiniam nuomininkui.
- Jei nuomojatės apstatytą kambarį bute, kuriame gyvena pagrindinis nuomininkas, arba būstą tik laikinam naudojimui, jūsų apsauga nuo sutarties nutraukimo daug silpnesnė, o įspėjimo terminai gali būti labai trumpi.
- Jei, priešingai, ilgam nuomojatės atskirą butą ar neapstatytą kambarį, pagrindinio nuomininko atžvilgiu paprastai turite įprastas nuomininko teises.
Nuoma: kainų ribojimas ir apstatytas būstas
Nuomos kainų ribojimas (Mietpreisbremse) galioja tik ten, kur jį įvedė federalinė žemė – pavyzdžiui, Berlyne visame mieste. Ten jis paprastai taikomas ir subnuomai: pasak Berliner Mieterverein, BGH tai patvirtino 2026 m. Išimtys – būstas, nuomojamas tik laikinam naudojimui, ir apstatytas kambarys bute, kuriame gyvena pagrindinis nuomininkas. Protinga priemoka už baldus leidžiama, tačiau ja negalima apeiti ribojimo. Federalinė vyriausybė planuoja naujas apstatyto ir trumpalaikio būsto nuomos taisykles, todėl prieš pasirašydami patikrinkite dabartinę padėtį.
Sutartis, užstatas ir Anmeldung
- Pasirašykite rašytinę sutartį: šalys, kuriais kambariais naudojatės vieni, o kuriais – bendrai, nuoma ir kas į ją įskaičiuota, užstatas, terminas ir įspėjimas. Pridėkite baldų sąrašą ir būklės nuotraukas.
- Užstatas (Kaution) gali būti ne didesnis nei trijų mėnesių grynoji Kaltmiete. Mokėkite banko pavedimu, o ne grynaisiais, arba paprašykite rašytinio kvito.
- Nuomotojo patvirtinimą (Wohnungsgeberbestätigung) registracijai išduoda tas, kas iš tikrųjų suteikia jums būstą – subnuomos atveju pagrindinis nuomininkas. Jis privalo jį pateikti per dvi savaites nuo įsikraustymo, o jūs taip pat turite užsiregistruoti per dvi savaites. Žr. mūsų gidą apie Anmeldung.
- Draudžiama išduoti tokį patvirtinimą asmenims, kurie ten iš tikrųjų negyvena, ir už tai gali būti skirta didelė bauda. Niekada nepirkite „registracijos adreso“.
Nuoma atostogoms ir trumpam
Buto nuoma turistams ar kelioms naktims nėra įprasta subnuoma. Daugelis miestų ir federalinių žemių turi savo taisykles prieš būsto naudojimą ne pagal paskirtį (Zweckentfremdungsverbot), todėl iš anksto paklauskite savo miesto, ar reikia leidimo ar registracijos. Berlyne tokiai nuomai, net ir savo pagrindinio būsto, paprastai reikia rajono administracijos (Bezirksamt) leidimo arba registracijos, o už pažeidimus gali būti skirtos didelės baudos; išsamiau berlin.de. Bet kuriuo atveju jums reikia nuomotojo leidimo.
Kaip atpažinti sukčiavimą
- Nemokėkite nuomos ar užstato, kol nepamatėte būsto ir nepasirašėte sutarties.
- Būkite atsargūs, jei „savininkas yra užsienyje“ ir nori atsiųsti raktus paštu arba per tariamą sąlyginio deponavimo paslaugą jums sumokėjus.
- Įtartinai pigūs pasiūlymai centrinėse vietose, laiko spaudimas ir prašymai mokėti per grynųjų pinigų perlaidų paslaugas – tipiniai įspėjamieji ženklai.
- Nesiųskite paso ar kitų dokumentų kopijos, kol nesate tikri, kad pasiūlymas tikras.
- Patikrinkite, ar asmuo iš tikrųjų gyvena bute ir jį nuomojasi: paprašykite parodyti jo nuomos sutartį ir leidimą subnuomoti.
Vis dar nežinote, kas jums labiau tinka? Perskaitykite mūsų gidą kambarys WG ar atskiras butas. Flat-Radar galite sukurti nemokamą būsto prašymą: nuomotojai jį mato, o nauji tinkami skelbimai ateina jums el. paštu.