Kas yra Nebenkostenabrechnung?
Daugumoje nuomos sutarčių be Kaltmiete mokate mėnesinius avansinius mokėjimus (Vorauszahlungen) už eksploatacijos išlaidas (Betriebskosten, dažnai vadinamas Nebenkosten). Kartą per metus nuomotojas juos sulygina su faktinėmis išlaidomis Betriebskostenabrechnung, paprastai vadinamoje Nebenkostenabrechnung; šildymas ir karštas vanduo dažnai pateikiami atskiroje sąskaitoje (Heizkostenabrechnung). Rezultatas – priemoka (Nachzahlung) arba permoka (Guthaben).
Galima taikyti tik Eksploatacijos išlaidų reglamente (Betriebskostenverordnung, BetrKV) išvardytas išlaidas, kurias jūsų nuomos sutartis priskiria jums, ir tik faktiškai patirtos sumos dydžio; nuomotojas privalo jas išlaikyti ekonomiškas. „Kitos eksploatacijos išlaidos“ (sonstige Betriebskosten) įskaičiuojamos tik tada, jei jos įvardytos sutartyje. Tipinės pozicijos:
- nekilnojamojo turto mokestis (Grundsteuer);
- vandentiekis ir kanalizacija;
- šildymas ir karštas vanduo;
- gatvių valymas, atliekų išvežimas ir kenkėjų kontrolė;
- liftas, pastato valymas, sodo priežiūra ir bendrų patalpų apšvietimas;
- kaminų valymas, pastato draudimas ir ūkvedys (Hauswart).
Ko negalima įtraukti
- administravimas: nekilnojamojo turto valdymas, banko mokesčiai, pašto išlaidos;
- remontas ir priežiūra, pavyzdžiui, lifto ar šildymo; galima įtraukti tik reguliarią techninę priežiūrą ir saugos patikras;
- remonto fondas (Instandhaltungsrücklage), kuris atsiranda, kai nuomotojas perduoda savininkų bendrijos sąskaitą (Hausgeldabrechnung);
- tuščių butų dalis: paprastai ją padengia nuomotojas;
- dūmų detektorių nuoma;
- kabelinės televizijos mokesčiai nuo 2024 m. liepos 1 d.
Terminai
- Atsiskaitymo laikotarpis gali būti ne ilgesnis kaip 12 mėnesių; jis neprivalo sutapti su kalendoriniais metais.
- Sąskaita jus turi pasiekti per 12 mėnesių nuo laikotarpio pabaigos: už 2025 m. – iki 2026 m. gruodžio 31 d.
- Jei ji gaunama vėliau, nuomotojas nebegali reikalauti priemokos, nebent vėlavimas įvyko ne dėl jo kaltės. Permoką vis tiek gaunate.
- Prieštarauti galite iki 12 mėnesių nuo sąskaitos gavimo; vėliau paprastai nebegalite.
Ką turi rodyti tinkama sąskaita
- atsiskaitymo laikotarpį ir, jei per jį įsikraustėte ar išsikraustėte, jūsų naudojimosi laikotarpį;
- kiekvienos išlaidų rūšies bendrą sumą;
- paskirstymo raktą, pavyzdžiui, plotą, asmenų skaičių ar suvartojimą, prireikus su paaiškinimu;
- jūsų dalies apskaičiavimą;
- jūsų faktiškai sumokėtų avansinių mokėjimų atskaitymą.
Šildymo, karšto vandens ir CO2 išlaidos
- Jei viena šildymo sistema aprūpina kelis butus, 50–70 % šildymo ir karšto vandens išlaidų turi būti paskirstyta pagal išmatuotą suvartojimą, likusi dalis paprastai pagal plotą (Heizkostenverordnung).
- Jei šios išlaidos neapskaitomos pagal suvartojimą, nors turėtų būti, savo dalį galite sumažinti 15 %.
- Kur apskaitos prietaisus galima nuskaityti nuotoliniu būdu, turite teisę į mėnesinę suvartojimo informaciją; paprastai iki 2026 m. pabaigos visi prietaisai turi būti nuskaitomi nuotoliniu būdu. Jei to nėra, savo dalį galite sumažinti 3 %.
Nuo 2023 m. šildymo dujomis, nafta ir kitu iškastiniu kuru CO2 išlaidos tarp nuomotojo ir nuomininko dalijamos dešimčia pakopų, priklausomai nuo pastato CO2 emisijų vienam kvadratiniam metrui per metus: labai efektyviuose pastatuose (mažiau nei 12 kg) nuomininkas moka viską, mažiausiai efektyviuose (52 kg ir daugiau) – tik 5 %. Šildymo sąskaitoje turi būti nurodytas pasidalijimas; jei jo nėra, šildymo išlaidas galite sumažinti 3 %. Jei dujas savo buto šildytuvui (Gasetagenheizung) perkate patys, nuomotojo dalies pareikalaukite tekstine forma, pavyzdžiui, el. paštu, per 12 mėnesių nuo tiekėjo sąskaitos. Dujų ir naftos šildymo sistemoms, įrengtoms nuo 2026 m. liepos pabaigos, nuo 2028 m. taikomas 50/50 pasidalijimas.
Dokumentų peržiūra ir prieštaravimas
- Patikrinkite sąskaitą netrukus po jos gavimo ir palyginkite su praėjusių metų. Jei trūksta kurio nors iš aukščiau nurodytų punktų, sąskaita formaliai netinkama: priemoka nemokėtina, kol nuomotojas jos neištaiso.
- Jei kas nors neaišku, raštu paprašykite leisti peržiūrėti dokumentus (Belegeinsicht), pavyzdžiui, sąskaitas faktūras, sutartis ir skaitiklių rodmenis. Tai jūsų teisė. Paprastai tai vyksta nuomotojo ar nekilnojamojo turto valdytojo biure; dokumentus galite nufotografuoti, o nuomotojas gali juos pateikti ir elektroniniu būdu.
- Prieštaravimus siųskite raštu ir įvardykite konkrečius punktus: geriausia per 30 dienų, vėliausiai per 12 mėnesių nuo sąskaitos gavimo. Pasilikite išsiuntimo įrodymą.
- Kol nuomotojas neleido peržiūrėti dokumentų, priemokos paprastai galite nemokėti; aiškiai tai nurodykite. Jei ginčijama tik viena pozicija, likusią dalį sumokėkite. Jei mokate prieš patikrindami, parašykite „unter Vorbehalt“ (su išlyga).
Priemoka, permoka ir nauji avansiniai mokėjimai
- Priemoka: jei sąskaita teisinga, sumokėkite ją, paprastai per 30 dienų nuo gavimo. Jei tai sunku, iš anksto paklauskite dėl mokėjimo dalimis; nuomotojas neprivalo sutikti.
- Permoka: ji mokėtina gavus sąskaitą. Jei po maždaug 30 dienų ji nebuvo išmokėta, paprastai galite ją išskaičiuoti iš vėlesnio nuomos mokėjimo; kai kuriose sutartyse reikalaujama įspėti prieš mėnesį.
- Avansiniai mokėjimai: po kiekvienos sąskaitos tiek jūs, tiek nuomotojas galite juos pakoreguoti iki tinkamo lygio pareiškimu tekstine forma, pavyzdžiui, sumažinti po didelės permokos.
- Jobcenter: jei jis apmoka jūsų būsto išlaidas, nedelsdami jam atsiųskite sąskaitą. Jis sprendžia, ar apmokėti priemoką, o permoka sumažina vėlesnes jo išmokas; žr. nuoma ir Jobcenter.
- Išsikraustymas: jei tikėtina priemoka, nuomotojas iki galutinės sąskaitos gali pasilikti protingą užstato dalį; žr. užstato susigrąžinimas.
Dažnos klaidos, į kurias verta atkreipti dėmesį
- neteisingas plotas, asmenų skaičius ar naudojimosi laikotarpis;
- trūksta avansinių mokėjimų arba jie mažesni nei faktiškai sumokėjote;
- išlaidos iš kito atsiskaitymo laikotarpio;
- pozicijos, kurių negalima įtraukti arba kurių nėra jūsų sutartyje;
- ūkvedžio išlaidos, apimančios remontą ar administravimą;
- šildymas nepaskirstytas pagal suvartojimą arba nenurodytas CO2 pasidalijimas;
- dideli padidėjimai, palyginti su praėjusiais metais, be paaiškinimo.
Orientacijai palyginkite savo sąskaitą su praėjusių metų ir su Vokietijos nuomininkų asociacijos Deutscher Mieterbund skelbiamais visos Vokietijos vidurkiais (Betriebskostenspiegel); Berlyne – ir su Berliner Betriebskostenübersicht, vidutinių Berlyno verčių lentele berlin.de. Tokios lentelės nėra privalomos, tačiau parodo, kurios pozicijos neįprastai didelės.
Kur gauti pagalbos
Nuomininkų asociacijos (Mietervereine), veikiančios daugelyje miestų – Berlyne, pavyzdžiui, Berliner Mieterverein – savo nariams už mėnesinį mokestį patikrina sąskaitas. Kai kurie miestai ir savivaldybės siūlo nemokamas nuomininkų konsultacijas (Mieterberatung) – pasiteiraukite savivaldybėje; Berlyne tai daro daugelis rajonų, todėl žr. savo rajono puslapius berlin.de. Taip pat gali padėti Verbraucherzentrale (vartotojų konsultavimo centras), o turėdami mažas pajamas galite kreiptis į apylinkės teismą (Amtsgericht) dėl pagalbos apmokant teisines konsultacijas (Beratungshilfe). Kokias išlaidas mokate, nustatyta jūsų sutartyje: žr. kaip patikrinti nuomos sutartį. Jei būsto išlaidos jūsų pajamoms per didelės, patikrinkite, ar galite gauti Wohngeld – būsto išmoką.