Prieš pasirašant
Dauguma nuomotojų naudoja iš anksto parengtą standartinę sutartį (Formularmietvertrag). Jos sąlygos, kurios jus nepagrįstai diskriminuoja arba pažeidžia privalomas nuomininkų apsaugos taisykles, negalioja – likusi sutarties dalis lieka galioti, o vietoj jų taikomos įstatymo taisyklės. Vis dėlto neaiškius klausimus išsiaiškinkite prieš pasirašydami, perskaitykite kiekvieną priedą, pavyzdžiui, namo taisykles (Hausordnung), ir pasilikite abiejų šalių pasirašytą kopiją. Pradėkite nuo pagrindų:
- Sutarties rūšis: butui, kuriame gyvenate, tai turėtų būti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (Wohnraummietvertrag). Būkite atsargūs su „komercinėmis“ ar „iš dalies komercinėmis“ sutartimis – joms didelė dalis nuomininkų apsaugos gali būti netaikoma.
- Šalys: visas nuomotojo vardas, pavardė ir adresas – jų reikia laiškams, pranešimams apie defektus ir sutarties nutraukimui. Kiekvienas pasirašęs asmuo tampa nuomininku, turinčiu visas teises ir visą atsakomybę už nuomą.
- Butas: adresas, aukštas ir padėtis (pavyzdžiui, „2 aukštas kairėje“), kambariai ir gyvenamasis plotas (Wohnfläche). Jei paaiškėja, kad butas daugiau nei 10 % mažesnis nei nurodyta, tai laikoma defektu, ir nuomą paprastai galima sumažinti.
- Priedai: rūsys, palėpės patalpa, stovėjimo vieta ar garažas turėtų būti nurodyti sutartyje – kitaip galite neturėti teisės jais naudotis.
- Pradžios data ir pažadai: kada prasideda nuoma ir kada gaunate raktus. Visi nuomotojo pažadėti darbai, pavyzdžiui, defektų taisymas, turėtų būti įrašyti į sutartį.
Neterminuota ar terminuota?
Įprastas atvejis – neterminuota sutartis (unbefristet). Tada nuomotojas gali ją nutraukti tik dėl įstatymo pripažintos priežasties – pavyzdžiui, jei butas reikalingas jam pačiam ar jo šeimai (Eigenbedarf). Terminuota sutartis (Zeitmietvertrag) galioja tik tada, jei nuomotojas pasirašant raštu nurodo priežastį: pavyzdžiui, kad vėliau nori pats gyventi bute arba jį iš esmės perstatyti. Be tokios priežasties sutartis laikoma neterminuota.
Daugelyje sutarčių įprastas nutraukimas tam tikrą laiką negalimas (Kündigungsverzicht). Standartinėje sutartyje teismai tai pripažįsta ne ilgiau kaip ketveriems metams nuo pasirašymo; atsisakymas, saistantis tik jus kaip nuomininką, paprastai galioja tik kartu su laipsniška nuoma (Staffelmiete). Jūsų kaip nuomininko įspėjimo terminas – trys mėnesiai: pranešimas turi būti raštiškas su jūsų parašu (el. laiško ar žinutės nepakanka) ir pasiekti nuomotoją iki trečios mėnesio darbo dienos – pavyzdžiui, iki trečios kovo darbo dienos, kad nuoma baigtųsi gegužės 31 d. Priežasties nurodyti nereikia.
Nuoma ir išlaikymo išlaidos
- Kaltmiete (nuoma be komunalinių): nuoma už patį butą. Prie jos pridedami avansiniai mokėjimai (Vorauszahlungen) už eksploatacijos išlaidas (Betriebskosten) bei šildymą ir karštą vandenį. Už juos atsiskaitoma kartą per metus, todėl arba primokate, arba atgaunate pinigų; esant fiksuotam mokesčiui (Pauschale), atsiskaitymo nėra.
- Paprašykite parodyti paskutinę komunalinių mokesčių sąskaitą: per maži avansiniai mokėjimai vėliau lemia dideles priemokas. Daugiau – mūsų gide apie komunalinių mokesčių sąskaitą.
- Staffelmiete (laipsniška nuoma): būsimi padidinimai sutartyje jau nustatyti eurais, ne dažniau kaip kartą per metus. Kol ji galioja, kiti padidinimai – iki vietinės palyginamosios nuomos ar po modernizavimo – negalimi.
- Indexmiete (indeksuojama nuoma): nuoma kinta pagal vartotojų kainų indeksą, ne dažniau kaip kartą per metus ir tik gavus rašytinį nuomotojo pranešimą (pakanka el. laiško). Padidinimai iki vietinės palyginamosios nuomos negalimi, o padidinimai po modernizavimo galimi tik išimtiniais atvejais. Esant didelei infliacijai, indeksuojama nuoma gali greitai augti; federalinė vyriausybė planuoja apriboti tokius padidinimus – patikrinkite, ar jau galioja naujos taisyklės.
Mietpreisbremse: ar nuoma leistina?
Nuomos kainų ribojimas (Mietpreisbremse) galioja ne visoje Vokietijoje, o tik įtemptos būsto rinkos vietovėse, kurias nustatė federalinės žemės vyriausybė – patikrinkite, ar jūsų miestas yra sąraše. Berlyne jis galioja visame mieste iki 2029 m. pabaigos. Ten, kur jis galioja, naujos nuomos pradžioje nuoma paprastai gali būti ne daugiau kaip 10 % didesnė už vietinę palyginamąją nuomą (ortsübliche Vergleichsmiete). Ją dažnai galima įvertinti pagal jūsų miesto nuomos kainų rodyklę (Mietspiegel); Berlyne internetinė Berliner Mietspiegel skaičiuoklė yra mietspiegel.berlin.de. Išimtys – butai, pirmą kartą naudoti ir išnuomoti po 2014 m. spalio 1 d., pirmoji nuoma po visapusiško modernizavimo ir didesnė nuoma, kurią jau mokėjo ankstesnis nuomininkas. Jei nuomotojas remiasi tokia išimtimi, jis privalo jums apie tai pranešti prieš pasirašant.
Galite pirma pasirašyti, o patikrinti vėliau. Jei nuoma per didelė, užginčykite ją laišku ar el. laišku nuomotojui (Rüge). Jei tai padarysite per 30 mėnesių nuo nuomos pradžios, permokėtą nuomą paprastai galite susigrąžinti nuo pat pirmo mėnesio. Prieš siųsdami prieštaravimą pasitarkite.
Užstatas ir vienkartiniai mokėjimai
Užstatas (Kaution) gali būti ne didesnis nei trijų mėnesių Kaltmiete, be avansinių mokėjimų. Jį galite sumokėti trimis lygiomis mėnesinėmis dalimis; pirmoji mokama prasidėjus nuomai, o ne pasirašant. Nuomotojas privalo jį laikyti atskirai nuo savo pinigų ir su palūkanomis, o palūkanos priklauso jums. Mokėjimas vien už tai, kad ankstesnis nuomininkas išsikrausto (Abstandszahlung), neleidžiamas; pirkti iš jo baldus – leidžiama, jei kaina nėra akivaizdžiai per didelė. Kaip vėliau susigrąžinti užstatą: užstato susigrąžinimas.
Remontas, gyvūnai ir subnuoma
- Schönheitsreparaturen (kosmetinis remontas, pavyzdžiui, sienų, lubų, radiatorių ir durų dažymas): pagal įstatymą tai nuomotojo pareiga, tačiau sutartys dažnai ją perkelia nuomininkui. Tokios sąlygos dažnai negalioja – pavyzdžiui, jei įsikraustote į neremontuotą butą be tinkamos kompensacijos arba jei sutartyje nustatyti griežti terminai ar reikalaujama galutinio remonto nepriklausomai nuo to, kada paskutinį kartą remontavote. Įsikraustydami nufotografuokite buto būklę.
- Kleinreparaturen (smulkus remontas): sąlyga gali įpareigoti jus mokėti už smulkų dažnai naudojamų daiktų, pavyzdžiui, čiaupų, šviesos jungiklių ar durų rankenų, remontą. Paprastai ji galioja tik su riba vienam remontui (teismai dažnai pripažįsta apie 100 €, kai kurie iki maždaug 120 €) ir metine riba (dažnai 6–8 % metinės nuomos). Jūs tik mokate – remontą organizuoja nuomotojas; jei sąskaita viršija ribą, visą sumą moka nuomotojas.
- Gyvūnai: smulkūs gyvūnai, pavyzdžiui, žiurkėnai, banguotosios papūgėlės ar žuvys, paprastai leidžiami. Standartinė sąlyga, draudžianti visus šunis ir kates, negalioja; nuomotojas turi įvertinti kiekvieną atvejį. Prieš įsigydami šunį ar katę paklauskite ir gaukite leidimą raštu.
- Subnuoma (Untervermietung): reikia nuomotojo leidimo. Jei vėliau turite teisėtą priežastį – pavyzdžiui, norite pasidalyti išlaidas arba įsikrausto jūsų partneris – paprastai galite reikalauti leidimo daliai buto. Sutuoktinis ir vaikai gali įsikraustyti be leidimo.
- Namo taisyklės (Hausordnung): patikrinkite tylos valandas ir ar turite patys valyti laiptinę ar kasti sniegą, ar tai daro įmonė, o išlaidos įeina į eksploatacijos išlaidas.
Apstatyti butai ir „Wohnen auf Zeit“
Mietpreisbremse taikomas ir apstatytiems butams: nuomotojas gali pridėti protingą priemoką už baldus, o jūs galite paklausti, kaip ji apskaičiuota. Tačiau nei nuomos kainų ribojimas, nei įprasta apsauga nuo sutarties nutraukimo netaikomi, jei butas nuomojamas tik laikinam naudojimui. Pagal teismų praktiką tam paprastai reikia ypatingo trumpalaikio jūsų poreikio, pavyzdžiui, projekto ar praktikos; vien pavadinti sutartį „Wohnen auf Zeit“ nepakanka. Planuojamos naujos federalinės taisyklės apstatytų ir trumpalaikių butų nuomai. Jei abejojate, prieš pasirašydami duokite tokią sutartį patikrinti.
Įsikraustymas ir pagalba
Įsikraustymo dieną apeikite butą kartu su nuomotoju ir pasirašykite perdavimo aktą (Übergabeprotokoll): esami pažeidimai, skaitiklių rodmenys ir raktai, su datuotomis nuotraukomis. Tai apsaugo jus vėliau, kai norėsite susigrąžinti užstatą. Paprašykite nuomotojo patvirtinimo, kurio reikia jūsų Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Mūsų apžiūros kontrolinis sąrašas padės pastebėti defektus prieš pasirašant.
Jei abejojate, prieš pasirašydami duokite sutartį patikrinti. Nuomininkų asociacijos (Mieterverein) konsultuoja savo narius už metinį mokestį; teisinių išlaidų draudimas dažnai galioja tik po laukimo laikotarpio, todėl įstokite anksti. Daugelis miestų ir rajonų taip pat siūlo nemokamas nuomininkų konsultacijas (Mieterberatung) – pasiteiraukite savivaldybėje; Berlyne jas teikia rajonai, o laikas ir adresai pateikti berlin.de. Vis dar ieškote? Naršykite Flat-Radar katalogą, perskaitykite, kaip rasti butą Berlyne, jei ieškote ten, arba sukurkite būsto prašymą Flat-Radar.