Výpověď nájmu v Německu: výpovědní lhůta a vzor dopisu

Forma: na papíře, vlastnoručně podepsaná

• Výpověď (Kündigung) musí být písemná (Schriftform) a vlastnoručně podepsaná. E-mail, fax, SMS, zpráva přes WhatsApp nebo naskenovaný dopis nestačí – taková výpověď je neplatná, i když ji pronajímatel obdržel.
• Pokud smlouvu podepsalo jako nájemníci více osob, musí výpověď podepsat všechny. Jeden nájemník sám nemůže smlouvu ukončit za všechny.
• Dopis adresujte všem pronajímatelům uvedeným ve smlouvě. Pokud smlouva nebo pronajímatel uvádí jako kontakt správcovskou firmu (Hausverwaltung), pošlete ho tam; v případě pochybností ho pošlete i pronajímateli.
• Důvod uvádět nemusíte. Uveďte byt, smlouvu a datum, kdy má nájem skončit, a připište „nebo k nejbližšímu možnému termínu“ pro případ, že je vaše datum příliš brzké.

Výpovědní lhůta: tři měsíce

Pro nájemníky činí zákonná výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou zpravidla necelé tři měsíce (§ 573c BGB) – bez ohledu na to, jak dlouho v bytě bydlíte; doložka s delší lhůtou pro nájemníka je neplatná. Pravidlo: pokud výpověď dorazí pronajímateli nejpozději třetí pracovní den v měsíci, tento měsíc se započítává a nájem končí na konci přespříštího měsíce. Příklad: pokud výpověď dorazí do středy 4. listopadu 2026, nájem skončí 31. ledna 2027; pokud dorazí 5. listopadu, až 28. února 2027. Rozhoduje, kdy dopis dorazí, ne kdy jste ho odeslali.

Sobota se zde počítá jako pracovní den (Spolkový soudní dvůr, BGH, 2005); neděle a svátky ne. Zda se lhůta posouvá, když je samotný třetí pracovní den sobota, není jednoznačně rozhodnuto. Nenechávejte to na poslední chvíli: pošlete výpověď tak, aby dorazila o několik dní dříve – ideálně na konci předchozího měsíce.

Jak prokázat, že výpověď dorazila

• Einwurf-Einschreiben: pošta zaznamená, kdy byl dopis vhozen do schránky pronajímatele. Uschovejte si podací lístek a sledujte stav doručení online. Prokazuje to doručení, ne obsah – ideálně tedy nechte někoho přihlížet, jak podepsaný dopis vkládáte do obálky.
• Osobní doručení se svědkem: osoba, která není smluvní stranou, si dopis přečte, vhodí ho do schránky pronajímatele (nebo ho předá) a zapíše datum, čas a místo se svým podpisem. Výpověď můžete předat i sami a nechat si na kopii potvrdit převzetí s datem a podpisem.
• Podepsanou kopii a všechny doklady o doručení si uschovejte, dokud nebude vyúčtována kauce. Dopis vhozený do schránky pozdě večer se může považovat za doručený až další den.

Doba určitá, Kündigungsverzicht a Staffelmiete

Mnoho smluv vylučuje řádnou výpověď na určitou dobu (Kündigungsverzicht). Ve formulářové smlouvě je to zpravidla platné jen nejvýše čtyři roky od podpisu; do té doby můžete obvykle odejít jen se souhlasem pronajímatele nebo na základě zvláštního práva. U odstupňovaného nájemného (Staffelmiete) může být právo nájemníka na výpověď vyloučeno rovněž nejvýše na čtyři roky od sjednání. Skutečnou smlouvu na dobu určitou (Zeitmietvertrag) nelze řádnou výpovědí ukončit předčasně; platí jen tehdy, pokud pronajímatel při podpisu písemně uvedl zákonný důvod, například vlastní potřebu – jinak se považuje za smlouvu na dobu neurčitou. V případě pochybností si smlouvu nechte zkontrolovat; viz také co zkontrolovat v nájemní smlouvě.

Mýtus o třech náhradních nájemnících

Mnoho lidí věří, že mohou odejít dříve, pokud najdou tři náhradní nájemníky (Nachmieter). Žádné takové obecné pravidlo neexistuje. Pronajímatel musí náhradníka přijmout jen tehdy, pokud to stanoví smlouva (Nachmieterklausel), nebo výjimečně, pokud máte závažný důvod – například stěhování kvůli práci nebo nemoc –, který jasně převažuje nad zájmem pronajímatele, typicky když jste smlouvou vázáni ještě dlouho. I pak smí pronajímatel nevhodného kandidáta odmítnout. Při běžné tříměsíční lhůtě takový nárok obvykle nemáte; pronajímatele ale můžete vždy požádat o dohodu o předčasném ukončení (Aufhebungsvertrag) – sepište ji písemně.

Zvláštní práva na výpověď

• Po zvýšení nájemného: pokud pronajímatel požaduje zvýšení až na místně obvyklé srovnávací nájemné nebo po modernizaci, můžete vypovědět do konce druhého měsíce po obdržení požadavku; nájem pak skončí na konci přespříštího měsíce a zvýšení nenabude účinnosti (§ 561 BGB).
• Před modernizací: po obdržení oznámení o modernizaci můžete vypovědět do konce následujícího měsíce s účinností ke konci měsíce dalšího (§ 555e BGB). U drobných prací to neplatí.
• Úmrtí nájemníka: zbývající spolunájemníci mohou vypovědět do jednoho měsíce od chvíle, kdy se o úmrtí dozvěděli; dědicové, pokud nájem nikdo nepokračuje, rovněž do jednoho měsíce – vždy se zákonnou tříměsíční lhůtou (§§ 563a, 564 BGB).
• Odmítnutý podnájem: pokud pronajímatel odmítne souhlas s podnájmem bez důvodu týkajícího se podnájemníka, můžete případně vypovědět se zákonnou lhůtou (§ 540 BGB).

WG a podnájmy

Ve sdíleném bytě (WG), kde hlavní smlouvu podepsali všichni spolubydlící, mohou vypovědět jen všichni společně. Pokud chce odejít jeden, potřebuje změna nájemníka souhlas pronajímatele i ostatních. Pokud bydlíte jako podnájemník (Untermieter), dáváte výpověď hlavnímu nájemníkovi, ne vlastníkovi – zpravidla také písemně s tříměsíční lhůtou. U zařízeného pokoje v bytě, kde bydlí sám hlavní nájemník, často platí kratší lhůta: výpověď do 15. dne v měsíci ke konci téhož měsíce. Více v našich průvodcích podnájmem a WG, nebo vlastní byt.

Vzor výpovědi

Výpověď pošlete v němčině. Doplňte části v hranatých závorkách, dopis vytiskněte, nechte ho vlastnoručně podepsat všemi nájemníky a ponechte si kopii. Text v uvozovkách je samotný dopis:

1. Odesílatel (jména všech nájemníků a adresa bytu): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Příjemce (všichni pronajímatelé nebo správa nemovitosti): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Místo a datum: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Předmět: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Výpověď (k určitému datu nebo k nejbližšímu možnému termínu): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Žádost o potvrzení: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Předání: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Kauce a nová adresa: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Závěr a podpisy: „Mit freundlichen Grüßen“ – pod tím vlastnoruční podpisy všech nájemníků.

Po podání výpovědi

• Plaťte nájem dál až do konce nájmu. Pokud pronajímatel datum konce nepotvrdí, zeptejte se znovu písemně.
• Domluvte termín předání, vraťte vyklizený byt se všemi klíči a zapište stavy měřidel. Jak se připravit na předání a dostat zpět kauci: průvodce kaucí.
• Po stěhování přihlaste novou adresu do dvou týdnů na Bürgeramt nebo evidenčním úřadě (Meldebehörde) v novém bydlišti (Ummeldung; pokud se stěhujete do zahraničí, odhlaste se) a informujte banku, pojišťovny, zaměstnavatele a úřady: změna adresy.
• Vypovězte nebo převeďte smlouvy spojené s bytem: elektřinu, plyn, internet. Podmínky si zkontrolujte včas – některé smlouvy mají vlastní výpovědní lhůty.

Hledáte další bydlení? Projděte si inzeráty v katalogu Flat-Radar, a pokud hledáte v Berlíně, přečtěte si, jak najít byt v Berlíně. Na Flat-Radar můžete vytvořit bezplatnou poptávku bydlení: pronajímatelé ji uvidí a nové vhodné inzeráty vám budou chodit e-mailem.