1. Spočítejte si rozpočet
Německé inzeráty obvykle uvádějí dvě částky. Kaltmiete (nájemné bez služeb) je nájemné za samotný byt. Warmmiete (nájemné se službami) zahrnuje navíc zálohy na provozní náklady (Nebenkosten) a obvykle topení. Elektřina a internet se většinou platí zvlášť.
Počítejte i s jednorázovými náklady: kauce (Kaution), stěhování, nábytek a případně kuchyň – ne každý byt má vestavěnou kuchyň (Einbauküche).
Mnoho pronajímatelů očekává, že nájemné se službami nebude vyšší než zhruba třetina čistého příjmu domácnosti.
2. Připravte si doklady
Dobré byty dostanou desítky dotazů během několika hodin a pronajímatelé si často vybírají z prvních úplných žádostí. Připravte si doklady předem jako PDF:
- dotazník nájemníka (Mieterselbstauskunft) – obvykle ho poskytne pronajímatel nebo makléř;
- pas nebo občanský průkaz a případně povolení k pobytu – jen k nahlédnutí: kopii předávat nemusíte (viz náš checklist k prohlídce);
- doklady o příjmu za poslední tři měsíce: výplatní pásky, potvrzení zaměstnavatele nebo rozhodnutí o dávkách;
- výpis o bonitě – viz náš průvodce Schufa;
- potvrzení o bezdlužnosti na nájemném (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) od předchozího pronajímatele, pokud ho máte;
- krátký průvodní dopis: kdo bude v bytě bydlet, čím se zabýváte a proč budete spolehlivým nájemníkem.
Kopie dokladů posílejte až po prohlídce a jen pronajímateli nebo makléři, kterého jste si ověřili. Každou kopii označte „Jen pro žádost o nájem“ a připište datum.
3. Kde hledat
- Flat-Radar: katalog inzerátů s filtry podle města, obvodu a počtu pokojů. Můžete také vytvořit poptávku bydlení: pronajímatelé ji uvidí a nové vhodné inzeráty vám budou chodit e-mailem.
- Zemské bytové společnosti: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND a WBM. Volné byty zveřejňují na svých webech a na společném portálu inberlinwohnen.de. Mnoho jejich bytů vyžaduje WBS.
- Bytová družstva (Genossenschaften): nájemné bývá nižší, musíte ale koupit družstevní podíly a čekací listiny mohou být dlouhé.
- Velké portály a skupiny: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, sousedské skupiny na sociálních sítích a pro pokoje WG-Gesucht. Dejte si tam pozor na podvody.
- Osobní kontakty: řekněte kolegům, přátelům a sousedům, že hledáte – mnoho bytů se předává bez inzerátu.
4. Prohlídka a smlouva
Na prohlídku přijďte včas s připravenými doklady. Zeptejte se na provozní náklady a náklady na topení, druh topení a energetický průkaz (Energieausweis) – pronajímatel ho musí ukázat nejpozději při prohlídce.
Před podpisem si smlouvu pečlivě přečtěte: nájemné a zálohy, datum začátku, dobu určitou (befristet), odstupňované nebo indexované nájemné (Staffelmiete, Indexmiete). V případě pochybností si ji nechte zkontrolovat ve sdružení nájemníků (Mieterverein); mnoho berlínských obvodů nabízí i bezplatné poradenství pro nájemníky.
5. Kauce, provize makléře a regulace nájemného
- Kauce (Kaution): nejvýše tři měsíční nájmy bez služeb. Můžete ji zaplatit ve třech stejných měsíčních splátkách; první je splatná na začátku nájmu.
- Provize makléře (Maklerprovision): platí ten, kdo makléře najal. Pokud makléře pověřil pronajímatel, neplatíte žádnou provizi.
- Regulace nájemného (Mietpreisbremse): v Berlíně platí do konce roku 2029. U většiny bytů smí být nájemné na začátku nového nájmu nejvýše o 10 % vyšší než místní srovnávací nájemné (Mietspiegel). Výjimkou jsou například novostavby poprvé pronajaté po 1. říjnu 2014 a komplexně modernizované byty.
6. Pokud vám nájem platí Jobcenter nebo sociální úřad
Před podpisem ukažte nabídku nájmu svému Jobcenteru nebo sociálnímu úřadu (Sozialamt) a získejte písemný souhlas (Zusicherung). Bez něj může úřad uhradit jen část nájmu. Kauce se často poskytuje jako půjčka.
7. Nastěhování
- Předání proveďte společně s pronajímatelem a podepište předávací protokol (Übergabeprotokoll): stavy měřidel, klíče a stávající poškození, s fotkami.
- Přihlaste adresu do dvou týdnů – viz náš průvodce k Anmeldung.
- Uzavřete smlouvy na elektřinu a internet.
Jak poznat podvod
- Nájemné je hluboko pod tržní cenou a „vlastník“ je v zahraničí a chce poslat klíče poštou.
- Máte zaplatit kauci, nájem nebo „rezervační poplatek“ před prohlídkou nebo před podpisem.
- Máte platit přes služby pro převod peněz, poukázky nebo odkazy na neznámé „rezervační služby“.
- Tlačí na vás, abyste se rozhodli okamžitě nebo poslali kopie dokladů cizím lidem.
Nikdy neposílejte peníze, dokud jste byt neviděli osobně a nepodepsali smlouvu. Na Flat-Radar nahlaste podezřelé inzeráty tlačítkem „Nahlásit“ na stránce inzerátu.
Hledáte mimo Berlín?
Kroky v tomto návodu fungují v celém Německu: rozpočet, doklady, prohlídka, smlouva, kauce a přihlášení adresy do dvou týdnů od nastěhování jsou všude stejné. Co se liší podle místa: Mietpreisbremse platí jen v oblastech určených spolkovou zemí, místní bytové společnosti a družstva jsou jiné a každý Jobcenter si stanovuje vlastní limity nájemného. Projděte si inzeráty pro své město v katalogu Flat-Radar a zeptejte se na radnici na bezplatné poradenství pro nájemníky ve vašem okolí.