Jak musí být kauce uložena
Pronajímatel musí podle zákona hotovostní kauci (Kaution) držet odděleně od svého majetku – na bankovním účtu s obvyklým úrokem pro úspory s tříměsíční výpovědní lhůtou, nebo v jiné formě, na které jste se dohodli. Úroky patří vám a navyšují kauci. To také chrání vaše peníze, pokud by pronajímatel zkrachoval. Můžete pronajímatele požádat, aby vám ukázal, kde je kauce uložena. Obzvlášť transparentní je účet pro kauci na vaše jméno zastavený ve prospěch pronajímatele (Mietkautionskonto).
Odstěhování: předání bytu
- Vraťte byt včas ke konci nájmu, úplně vyklizený včetně sklepa, a odevzdejte všechny klíče. Nechte si písemně potvrdit vrácené klíče.
- Domluvte si s pronajímatelem termín předání a pokud možno přiveďte svědka. Předávací protokol (Übergabeprotokoll) podepište jen tehdy, je-li správný; zapište vše, s čím nesouhlasíte.
- Pořiďte fotky každé místnosti a každého měřidla s datem. Stavy měřidel (elektřina, voda, topení) zapište do protokolu a nahlaste je svým dodavatelům elektřiny a plynu.
- Pokud vás platná doložka ve smlouvě zavazuje k malování a drobným úpravám (Schönheitsreparaturen), proveďte je řádně před předáním. Jinak obvykle stačí byt předat vymetený (besenrein) a zaplnit díry po hmoždinkách.
- Dejte pronajímateli písemně svou novou adresu a bankovní spojení.
Kolik času má pronajímatel
Pronajímatel nemusí kauci vrátit v den, kdy se odstěhujete: má přiměřenou lhůtu na prověření, zda vůči vám ještě má nějaké nároky. Soudy často považují za přiměřené až zhruba šest měsíců, ve zvláštních případech i déle. Pokud ještě chybí vyúčtování služeb (Nebenkostenabrechnung) a je pravděpodobný nedoplatek, smí si pronajímatel do té doby ponechat přiměřenou část kauce – ale ne celou kauci. Samotné vyúčtování vám musí přijít do 12 měsíců od konce zúčtovacího období; viz náš průvodce vyúčtováním služeb.
Co smí být strženo – a co ne
- Smí být strženo: nezaplacené nájemné, nedoplatek z vyúčtování služeb a škody, které jste způsobili nad rámec běžného užívání – například propálená místa, prasklé dlaždice nebo skvrny na koberci.
- Také náklady na malování a drobné úpravy – ale jen pokud vás k nim zavazuje platná doložka a neprovedli jste je ani přes lhůtu stanovenou pronajímatelem.
- Nesmí být strženo: běžné opotřebení každodenním bydlením, například ošlapaný koberec. Za běžné užívání platíte nájemným.
- Pronajímatel musí své nároky pojmenovat a vyčíslit a smí si ponechat jen tolik, kolik je potřeba k jejich pokrytí. U poškozených věcí, které už byly staré, obvykle nemusíte platit plnou cenu nové.
Neodbydlujte kauci: zpravidla nesmíte jednoduše přestat platit nájem za poslední měsíce a říct pronajímateli, ať si místo toho ponechá kauci. Nezaplacené nájemné zůstává dluhem na nájemném.
Jak požádat o vrácení kauce
- Pokud se vám několik týdnů po předání nikdo neozval, napište pronajímateli – ideálně doporučeným dopisem nebo jinak prokazatelně – a požádejte ho, aby kauci vyúčtoval a vyplatil do konkrétního data, například do dvou týdnů.
- Uveďte byt, výši a datum zaplacení kauce a svůj bankovní účet. Požadujte kauci včetně úroků a výpis z účtu, na kterém byla uložena.
- Pokud pronajímatel peníze strhává, požádejte o položkové vyúčtování s fakturami nebo rozpočty. Proti srážkám, které považujete za neoprávněné, se písemně ohraďte.
- Pokud je kauce na účtu na vaše jméno zastaveném ve prospěch pronajímatele, požádejte pronajímatele o uvolnění zástavy, aby vám banka mohla peníze vyplatit.
Když pronajímatel nezaplatí
Poraďte se se sdružením nájemníků (Mieterverein), v bezplatné poradně pro nájemníky, kterou nabízí mnoho měst a okresů (v Berlíně obvodní úřady; na radnici se zeptejte, co je k dispozici u vás), nebo s advokátem; při nízkém příjmu můžete u místního soudu (Amtsgericht) v místě bydliště požádat o pomoc s právní poradou (Beratungshilfe). Nájemní spory projednává Amtsgericht příslušný podle místa, kde se byt nachází, a advokáta tam nepotřebujete. Pokud pronajímatel vůbec nereaguje, může přicházet v úvahu soudní upomínací řízení (Mahnverfahren): vedou ho centrální upomínací soudy (Mahngerichte) v každé spolkové zemi – pro obyvatele Berlína a Braniborska Amtsgericht Wedding – a návrh lze pro celé Německo připravit na online-mahnantrag.de. Pokud pronajímatel podá odpor, může věc pokračovat jako běžná žaloba.
Lhůty: váš nárok na vrácení kauce se promlčuje (Verjährung) po třech letech, počítáno od konce roku, ve kterém se stal splatným – tedy po uplynutí lhůty pronajímatele na kontrolu. Nároky pronajímatele za škody na bytě se promlčují šest měsíců po vrácení bytu, ale zpravidla je pronajímatel může i poté započíst proti kauci. Těchto šest měsíců tedy není lhůtou pro vrácení kauce.
Když se dům prodá
Pokud pronajímatel byt nebo dům prodá, přebírá povinnost vrátit kauci kupující – i když mu prodávající peníze nikdy nepředal. Pokud od kupujícího kauci po skončení nájmu nedostanete, ručí dál předchozí pronajímatel. Doklad o zaplacení kauce si uschovejte po celou dobu nájmu.
Alternativy k hotovostní kauci
Někteří pronajímatelé místo hotovosti přijmou záruku od banky nebo pojišťovny (Mietkautionsbürgschaft, často nazývaná Kautionsversicherung). Své úspory si ponecháte, ale platíte roční poplatek, který vám nikdo nevrátí; pokud pronajímatel uplatní nárok, poskytovatel zaplatí a peníze pak vymáhá po vás. Pronajímatel takovou záruku přijmout nemusí a všechny jistoty dohromady nesmějí přesáhnout tři měsíční nájmy bez služeb.
Pokud vám kauci půjčil Jobcenter, stává se dosud nesplacená část půjčky splatnou, jakmile vám pronajímatel kauci vrátí. Zkontrolujte své rozhodnutí (Bescheid) a informujte Jobcenter.
Plánujete další stěhování? Před podpisem si přečtěte, co zkontrolovat v nájemní smlouvě, a pokud hledáte v Berlíně, jak najít byt v Berlíně. Na Flat-Radar můžete vytvořit bezplatnou poptávku bydlení: pronajímatelé ji uvidí a nové vhodné inzeráty vám budou chodit e-mailem.