Co je bytové družstvo
Bytové družstvo (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) patří svým členům. Kdo bydlí v družstevním bytě, není jen nájemník, ale člen a spoluvlastník. Místo běžné nájemní smlouvy obvykle podepíšete smlouvu o trvalém užívání (Dauernutzungsvertrag); zpravidla se na ni vztahuje i německé nájemní právo. Družstva neusilují o maximální zisk, proto je jejich nájemné často pod tržní úrovní – není to však zaručeno a liší se to podle družstva i domu. Členové hlasují na členské schůzi nebo volí shromáždění delegátů (Vertreterversammlung).
Členství a podíly
- Abyste získali byt, vstoupíte do družstva a koupíte podíly (Genossenschaftsanteile). Stanovy (Satzung) určují jeden podíl za členství; za byt mnoho družstev požaduje další podíly odstupňované podle jeho velikosti (Pflichtanteile).
- Částky se mezi družstvy velmi liší; v novostavbách bývají často mnohem vyšší než ve starší zástavbě. Na přesnou částku se zeptejte, než podáte přihlášku. Některá družstva účtují i nevratný vstupní poplatek (Eintrittsgeld).
- Podíly nejsou nájemné ani kauce: jsou to váš kapitálový vklad v družstvu. Obvykle se neúročí, nebo jen velmi málo; některá družstva vyplácejí malou dividendu.
- Když z družstva odejdete, dostanete svůj vklad zpět – ale ne hned. Členství vypovíte nejméně tři měsíce před koncem hospodářského roku (stanovy mohou určit delší lhůtu, nejvýše pět let) a vypořádací podíl se vyplácí do šesti měsíců po odchodu. Pokud družstvo vykázalo ztráty, může být částka nižší.
Čekací listiny a uzavřený příjem členů
V Berlíně je poptávka mnohem vyšší než nabídka. Mnoho berlínských družstev přestalo nové členy přijímat úplně, nebo je přijímá jen pro konkrétní projekty novostaveb; jiná vedou dlouhé čekací listiny. Samotné členství byt nezaručuje: volné byty obvykle dostávají nejdřív stávající členové, například když potřebují větší nebo menší bydlení. Čekání může trvat roky, proto se přihlaste včas a do více družstev současně.
Jak najít družstva, která přijímají členy
- Začněte na webu marketingové iniciativy bytových družstev (wohnungsbaugenossenschaften.de, region Berlín). Uvádí zapojená družstva s odkazy na jejich weby.
- Projděte vlastní web každého družstva, obvykle v sekci „Mitglied werden“ nebo „Wohnungsangebote“. Uvidíte tam, zda je příjem otevřený, zda existuje čekací listina a jak se přihlásit.
- Sledujte projekty novostaveb: družstva, která stavějí, často hledají nové členy pro nové byty – požadované podíly tam ale bývají vyšší.
- Přihlaste se s kompletními podklady a udržujte své kontaktní údaje aktuální. Některá družstva zveřejňují volné byty pro členy nebo inzerují na realitních portálech.
Kdo se může stát členem
Německé občanství nepotřebujete: zákon o družstvech nestanoví žádný požadavek na státní příslušnost a mnoho družstev přijímá každého, kdo žije v Berlíně nebo se sem chce přestěhovat. O přijetí rozhodují stanovy a představenstvo a stejně jako jiní pronajímatelé se družstvo může ptát na váš příjem, přihlášení k pobytu (Anmeldung) nebo výpis SCHUFA. Některé družstevní byty z veřejné podpory jsou vyhrazeny domácnostem s WBS.
Pomoc s financováním podílů
Spolková země Berlín podporuje domácnosti s oprávněním k sociálnímu bydlení (Wohnberechtigungsschein, WBS) prostřednictvím programu Investitionsbank Berlin (IBB) „IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb“: bezúročná půjčka od 2 000 € do 50 000 € na domácnost na první nákup podílů, jejíž část se odpouští. Poskytuje se jen jednou na domácnost a jen při prvním nastěhování do družstevního bytu v Berlíně; nastěhovat se musíte do šesti měsíců. Požádejte IBB ještě před podpisem a ověřte si tam aktuální podmínky – čas od času se mění.
Pokud pobíráte Grundsicherungsgeld (dříve Bürgergeld), může Jobcenter družstevní podíly zaplatit – podobně jako kauci, obvykle jako půjčku a jen s předchozím souhlasem (Zusicherung). Požádejte před podpisem. Více v našem průvodci Jobcenter a nájem.
Výhody a nevýhody
- Výhoda: často nižší nájemné a mírnější zvyšování, protože družstvo neusiluje o maximální zisk.
- Výhoda: vysoká jistota: jako člen můžete obvykle zůstat celý život; družstvo vám nemůže vypovědět smlouvu kvůli vlastní potřebě (Eigenbedarf).
- Výhoda: možnost spolurozhodovat: členové hlasují na členské schůzi nebo shromáždění delegátů a mnoho družstev má společenské místnosti a sousedské akce.
- Nevýhoda: na podíly potřebujete peníze předem a zpět je dostanete až měsíce po odchodu.
- Nevýhoda: dlouhé čekání, mnoho uzavřených seznamů a malý výběr – obvykle berete, co je členům nabídnuto.
Družstva v jiných městech
Wohnungsbaugenossenschaften existují po celém Německu a členství i podíly fungují podle zákona o družstvech všude na stejném principu. Čekací listiny, výše podílů a pravidla přijetí si určuje každé družstvo samo a podpora při placení podílů, jako je berlínský program, je regionální záležitostí. Hledejte «Wohnungsbaugenossenschaft» a název svého města.
Družstvo je jen jedna z cest. Přečtěte si také, jak získat byt od berlínských zemských bytových společností a jak najít byt v Berlíně. Na Flat-Radar můžete vytvořit bezplatnou poptávku bydlení: pronajímatelé ji uvidí a nové vhodné inzeráty vám budou chodit e-mailem.