Než podepíšete
Většina pronajímatelů používá předtištěnou formulářovou smlouvu (Formularmietvertrag). Doložky, které vás nepřiměřeně znevýhodňují nebo porušují kogentní pravidla ochrany nájemníků, jsou neplatné – zbytek smlouvy platí dál a místo nich se použijí zákonná pravidla. I tak si před podpisem vyjasněte otevřené otázky, přečtěte si všechny přílohy, například domovní řád (Hausordnung), a uschovejte si kopii podepsanou oběma stranami. Začněte základy:
- Druh smlouvy: pro byt, ve kterém bydlíte, by to měla být smlouva o nájmu bytu (Wohnraummietvertrag). Pozor na „komerční“ nebo „částečně komerční“ smlouvy – velká část ochrany nájemníků se na ně nemusí vztahovat.
- Smluvní strany: celé jméno a adresa pronajímatele – potřebujete je pro dopisy, hlášení vad a výpověď. Každý, kdo podepíše, se stává nájemníkem s plnými právy a plným ručením za nájemné.
- Byt: adresa, podlaží a poloha (například „2. patro vlevo“), místnosti a obytná plocha (Wohnfläche). Pokud se ukáže, že je byt o více než 10 % menší, než je uvedeno, jde o vadu a nájemné lze obvykle snížit.
- Příslušenství: sklep, půdní místnost, parkovací místo nebo garáž by měly být uvedeny ve smlouvě – jinak na jejich užívání nemusíte mít nárok.
- Datum začátku a sliby: kdy nájem začíná a kdy dostanete klíče. Práce, které pronajímatel slíbil, například opravu vad, by měly být zapsány ve smlouvě.
Na dobu neurčitou, nebo určitou?
Běžným případem je smlouva na dobu neurčitou (unbefristet). Pronajímatel ji pak může vypovědět jen ze zákonem uznaného důvodu – například pokud byt potřebuje pro sebe nebo svou rodinu (Eigenbedarf). Smlouva na dobu určitou (Zeitmietvertrag) je platná jen tehdy, pokud vám pronajímatel při podpisu písemně sdělí důvod: například že chce v bytě poté bydlet sám nebo ho podstatně přestavět. Bez takového důvodu se smlouva považuje za smlouvu na dobu neurčitou.
Mnoho smluv vylučuje řádnou výpověď na určitou dobu (Kündigungsverzicht). Ve formulářové smlouvě to soudy uznávají nejvýše na čtyři roky od podpisu; vzdání se výpovědi, které váže jen vás jako nájemníka, je zpravidla platné jen spolu s odstupňovaným nájemným (Staffelmiete). Vaše výpovědní lhůta jako nájemníka jsou tři měsíce: výpověď musí být písemná s vlastnoručním podpisem (e-mail nebo zpráva v messengeru nestačí) a musí pronajímateli dorazit do třetího pracovního dne v měsíci – například do třetího pracovního dne v březnu, aby nájem skončil 31. května. Důvod uvádět nemusíte.
Nájemné a provozní náklady
- Kaltmiete (nájemné bez služeb): nájemné za samotný byt. K tomu se připočítávají zálohy (Vorauszahlungen) na provozní náklady (Betriebskosten) a na topení a teplou vodu. Jednou ročně se vyúčtují, takže buď doplácíte, nebo dostanete peníze zpět; u paušálu (Pauschale) se nevyúčtovává.
- Požádejte o nahlédnutí do posledního vyúčtování služeb: příliš nízké zálohy vedou později k vysokým nedoplatkům. Více v našem průvodci vyúčtováním služeb.
- Staffelmiete (odstupňované nájemné): budoucí zvýšení jsou už ve smlouvě stanovena v eurech, nejvýše jednou ročně. Po dobu jeho trvání jsou jiná zvýšení – až na místně obvyklé srovnávací nájemné nebo po modernizaci – vyloučena.
- Indexmiete (indexované nájemné): nájemné sleduje index spotřebitelských cen, nejvýše jednou ročně a jen po písemném oznámení pronajímatele (stačí e-mail). Zvýšení až na místně obvyklé srovnávací nájemné jsou vyloučena a zvýšení po modernizaci jsou možná jen výjimečně. Při vysoké inflaci může indexované nájemné rychle růst; spolková vláda plánuje taková zvýšení omezit – ověřte si, zda už platí nová pravidla.
Mietpreisbremse: je nájemné přípustné?
Regulace nájemného (Mietpreisbremse) neplatí v celém Německu, jen v oblastech s napjatým trhem s bydlením, které určila vláda spolkové země – ověřte si, zda je vaše město na seznamu. V Berlíně platí v celém městě do konce roku 2029. Kde platí, smí být nájemné na začátku nového nájmu zpravidla nejvýše o 10 % vyšší než místně obvyklé srovnávací nájemné (ortsübliche Vergleichsmiete). To můžete často odhadnout podle cenové mapy nájemného vašeho města (Mietspiegel); v Berlíně je online kalkulačka pro Berliner Mietspiegel na mietspiegel.berlin.de. Výjimky zahrnují byty poprvé užívané a pronajaté po 1. říjnu 2014, první pronájem po komplexní modernizaci a vyšší nájemné, které už platil předchozí nájemník. Pokud se pronajímatel na takovou výjimku odvolává, musí vám to sdělit před podpisem.
Můžete nejdřív podepsat a zkontrolovat to až potom. Pokud je nájemné příliš vysoké, ohraďte se proti němu dopisem nebo e-mailem pronajímateli (Rüge). Pokud tak učiníte do 30 měsíců od začátku nájmu, můžete zpravidla požadovat vrácení přeplatku už od prvního měsíce. Než výtku pošlete, poraďte se.
Kauce a jednorázové platby
Kauce (Kaution) smí činit nejvýše tři měsíční nájmy bez služeb, bez záloh. Můžete ji zaplatit ve třech stejných měsíčních splátkách; první je splatná na začátku nájmu, ne při podpisu. Pronajímatel ji musí držet odděleně od svých peněz a úročit a úroky patří vám. Platba jen za to, že se předchozí nájemník vystěhuje (Abstandszahlung), není dovolená; koupě nábytku od něj ano, pokud cena není hrubě přemrštěná. Jak později dostat kauci zpět: vrácení kauce.
Opravy, zvířata a podnájem
- Schönheitsreparaturen (malování a drobné úpravy, jako je natírání stěn, stropů, radiátorů a dveří): ze zákona je to věc pronajímatele, smlouvy to ale často přesouvají na nájemníka. Takové doložky jsou často neplatné – například pokud se stěhujete do nerenovovaného bytu bez přiměřené kompenzace nebo pokud smlouva stanoví pevné lhůty či požaduje závěrečnou renovaci bez ohledu na to, kdy jste naposledy malovali. Při nastěhování si stav vyfoťte.
- Kleinreparaturen (drobné opravy): doložka vás může zavázat platit drobné opravy věcí, které často používáte, jako jsou kohoutky, vypínače nebo kliky. Zpravidla je platná jen se stropem na jednu opravu (soudy často uznávají kolem 100 €, některé až zhruba 120 €) a s ročním stropem (často 6–8 % ročního nájemného). Vy jen platíte – opravu zajišťuje pronajímatel; pokud faktura strop přesáhne, platí ji pronajímatel celou.
- Zvířata: malá zvířata, jako jsou křečci, andulky nebo rybičky, jsou obecně povolena. Formulářová doložka zakazující všechny psy a kočky je neplatná; pronajímatel musí každý případ posoudit. Než si pořídíte psa nebo kočku, zeptejte se a nechte si souhlas dát písemně.
- Podnájem (Untervermietung): potřebujete souhlas pronajímatele. Pokud později máte oprávněný důvod – například chcete sdílet náklady nebo se k vám stěhuje partner –, můžete obvykle souhlas pro část bytu požadovat. Manžel či manželka a děti se mohou nastěhovat bez souhlasu.
- Domovní řád (Hausordnung): zkontrolujte dobu nočního klidu a zda musíte sami uklízet schodiště nebo odklízet sníh, nebo zda to dělá firma a náklady jsou součástí provozních nákladů.
Zařízené byty a „Wohnen auf Zeit“
Mietpreisbremse platí i pro zařízené byty: pronajímatel smí za nábytek připočítat přiměřený příplatek a vy se můžete zeptat, jak byl vypočten. Regulace nájemného ani obvyklá ochrana před výpovědí však neplatí, pokud je byt pronajat jen k přechodnému užívání. Podle judikatury to zpravidla vyžaduje zvláštní krátkodobou potřebu na vaší straně, například projekt nebo stáž; pouhé označení smlouvy jako „Wohnen auf Zeit“ nestačí. Plánují se nová spolková pravidla pro zařízené a krátkodobé pronájmy. V případě pochybností si takovou smlouvu nechte před podpisem zkontrolovat.
Nastěhování a kde hledat pomoc
V den nastěhování projděte byt s pronajímatelem a podepište předávací protokol (Übergabeprotokoll): stávající poškození, stavy měřidel a klíče, s fotkami s datem. Později vás chrání, když budete chtít zpět kauci. Požádejte pronajímatele o potvrzení, které potřebujete pro Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Náš checklist k prohlídce vám pomůže odhalit vady před podpisem.
Pokud si nejste jisti, nechte si smlouvu před podpisem zkontrolovat. Sdružení nájemníků (Mieterverein) radí svým členům za roční poplatek; pojištění právní ochrany často platí až po čekací době, proto vstupte včas. Mnoho měst a okresů nabízí také bezplatné poradenství pro nájemníky (Mieterberatung) – zeptejte se na radnici; v Berlíně ho zajišťují obvody a časy a adresy najdete na berlin.de. Ještě hledáte? Projděte si katalog Flat-Radar, přečtěte si, jak najít byt v Berlíně, pokud hledáte tam, nebo vytvořte poptávku bydlení na Flat-Radar.