Kdo je kdo v podnájmu
V podnájmu (Untermiete) vám hlavní nájemník (Hauptmieter) pronajímá pokoj nebo celý byt, který sám má v nájmu. Pokud jde jen o omezenou dobu – například když je hlavní nájemník v zahraničí –, často se tomu říká Zwischenmiete. Důležité: podnájemník (Untermieter) uzavírá smlouvu jen s hlavním nájemníkem, ne s vlastníkem. Hlavní nájemník zůstává vůči pronajímateli odpovědný za nájemné i byt.
Pokud chcete byt dát do podnájmu
- Každý podnájem potřebuje souhlas pronajímatele (Untervermietungserlaubnis) – pro jeden pokoj, pro celý byt i na pár týdnů. Požádejte písemně a uveďte jméno podnájemníka, místnosti a období.
- Pokud vám po podpisu smlouvy vznikl oprávněný zájem (například změna rodinné situace, finanční důvody nebo dočasná práce v jiném městě), můžete obvykle požadovat souhlas s podnájmem části bytu. Pronajímatel smí odmítnout z důležitého důvodu – například kvůli osobě podnájemníka nebo přeplnění bytu.
- Pokud je pro pronajímatele podnájem přijatelný jen za vyšší nájemné, může souhlas podmínit přiměřeným příplatkem (Untermietzuschlag). Zákon pevnou částku nestanoví.
- Pokud pronajímatel souhlas odmítne bez důležitého důvodu týkajícího se podnájemníka, můžete svou vlastní smlouvu předčasně vypovědět se zákonnou lhůtou. Než to uděláte, poraďte se se sdružením nájemníků.
Podnájem bez souhlasu je riskantní: pronajímatel může vydat výtku (Abmahnung) a dát výpověď, v závažných případech bez výpovědní lhůty. Začátkem roku 2026 Spolkový soudní dvůr (BGH) rozhodl, že nájemník, který dává byt do podnájmu za účelem zisku, nemá na souhlas nárok, a v takovém berlínském případě výpověď potvrdil. Za škody způsobené podnájemníkem také ručíte vy.
Pokud jste podnájemník: vaše postavení
- Nájemné i kauci platíte hlavnímu nájemníkovi a všechny vaše nároky směřují jen vůči němu. Požádejte o nahlédnutí do souhlasu pronajímatele s podnájmem.
- Pokud hlavní nájem skončí, může pronajímatel požadovat, abyste odešli i vy – i když vaše vlastní smlouva ještě běží. Nároky pak můžete mít jen vůči hlavnímu nájemníkovi.
- Pokud máte v nájmu zařízený pokoj v bytě, kde bydlí hlavní nájemník, nebo bydlení jen k přechodnému užívání, je vaše ochrana před výpovědí mnohem slabší a výpovědní lhůty mohou být velmi krátké.
- Pokud si naopak dlouhodobě pronajímáte samostatný byt nebo nezařízený pokoj, máte vůči hlavnímu nájemníkovi obvykle běžná práva nájemníka.
Nájemné: regulace a zařízené bydlení
Regulace nájemného (Mietpreisbremse) platí jen tam, kde ji spolková země zavedla – v Berlíně například v celém městě. Tam se obvykle vztahuje i na podnájmy: podle Berliner Mieterverein to BGH potvrdil v roce 2026. Výjimkou je bydlení pronajaté jen k přechodnému užívání a zařízený pokoj v bytě, kde bydlí hlavní nájemník. Přiměřený příplatek za nábytek je dovolený, nesmí ale sloužit k obcházení regulace. Spolková vláda plánuje nová pravidla pro zařízené a krátkodobé pronájmy, proto si před podpisem ověřte aktuální stav.
Smlouva, kauce a Anmeldung
- Uzavřete písemnou smlouvu: smluvní strany, které místnosti užíváte sami a které sdílíte, nájemné a co zahrnuje, kauci, dobu trvání a výpověď. Přiložte soupis nábytku a fotky stavu.
- Kauce (Kaution) smí činit nejvýše tři měsíční čisté nájmy bez služeb. Plaťte raději převodem než v hotovosti, nebo si vyžádejte písemné potvrzení.
- Potvrzení pronajímatele (Wohnungsgeberbestätigung) k přihlášení vydává ten, kdo vám bydlení skutečně poskytuje – v podnájmu hlavní nájemník. Musí vám ho vydat do dvou týdnů od nastěhování a vy se musíte také do dvou týdnů přihlásit. Viz náš průvodce k Anmeldung.
- Vydat takové potvrzení lidem, kteří tam ve skutečnosti nebydlí, je zakázáno a může vést k vysoké pokutě. Nikdy si nekupujte „adresu k přihlášení“.
Prázdninové a krátkodobé pronájmy
Pronajímat byt turistům nebo na pár nocí není běžný podnájem. Mnoho měst a spolkových zemí má vlastní pravidla proti zneužívání bytů k jiným účelům (Zweckentfremdungsverbot), proto se předem zeptejte svého města, zda potřebujete povolení nebo registraci. V Berlíně k takovému pronájmu, i vlastního hlavního bydliště, obvykle potřebujete povolení nebo registraci od obvodního úřadu (Bezirksamt) a za porušení hrozí vysoké pokuty; podrobnosti najdete na berlin.de. V každém případě potřebujete souhlas svého pronajímatele.
Jak poznat podvod
- Neplaťte nájem ani kauci, dokud jste místo neviděli a nepodepsali smlouvu.
- Buďte opatrní, pokud je „vlastník v zahraničí“ a chce vám po zaplacení poslat klíče poštou nebo přes údajnou úschovnu.
- Podezřele levné nabídky v centrálních lokalitách, časový nátlak a žádosti o platbu přes služby pro převod hotovosti jsou typické varovné signály.
- Neposílejte kopii pasu ani jiných dokladů, dokud si nejste jisti, že je nabídka skutečná.
- Ověřte si, že dotyčný v bytě opravdu bydlí a má ho v nájmu: požádejte o nahlédnutí do jeho nájemní smlouvy a souhlasu s podnájmem.
Stále si nejste jisti, co vám vyhovuje víc? Přečtěte si našeho průvodce pokoj ve WG, nebo vlastní byt. Na Flat-Radar můžete vytvořit bezplatnou poptávku bydlení: pronajímatelé ji uvidí a nové vhodné inzeráty vám budou chodit e-mailem.