Llogaria e shpenzimeve (Nebenkostenabrechnung): si ta kontrolloni

Çfarë është Nebenkostenabrechnung?

Në shumicën e qirave, mbi qiranë e ftohtë paguani çdo muaj parapagime (Vorauszahlungen) për shpenzimet operative (Betriebskosten, shpesh të quajtura Nebenkosten). Një herë në vit, qiradhënësi i krahason me kostot reale në Betriebskostenabrechnung, zakonisht e quajtur Nebenkostenabrechnung; ngrohja dhe uji i ngrohtë shpesh vijnë në një pasqyrë të veçantë (Heizkostenabrechnung). Rezultati është një pagesë shtesë (Nachzahlung) ose një tepricë në favorin tuaj (Guthaben).

Mund të ngarkohen vetëm kostot e renditura në Rregulloren për shpenzimet operative (Betriebskostenverordnung, BetrKV) që kontrata juaj e qirasë jua ngarkon juve, në shumën e shpenzuar realisht; qiradhënësi duhet t'i mbajë ekonomike. “Shpenzimet e tjera operative” (sonstige Betriebskosten) llogariten vetëm nëse kontrata i përmend. Zërat tipikë:

• tatimi mbi pronën (Grundsteuer);
• furnizimi me ujë dhe kanalizimet;
• ngrohja dhe uji i ngrohtë;
• pastrimi i rrugëve, mbledhja e mbeturinave dhe dezinsektimi;
• ashensori, pastrimi i ndërtesës, mirëmbajtja e kopshtit dhe ndriçimi i ambienteve të përbashkëta;
• pastrimi i oxhakut, sigurimi i ndërtesës dhe portieri (Hauswart).

Çfarë nuk mund të ngarkohet

• administrimi: administrata e pronës, tarifat bankare, postimi;
• riparimet dhe mirëmbajtja, për shembull e ashensorit ose e ngrohjes; mund të ngarkohen vetëm servisimi i rregullt dhe kontrollet e sigurisë;
• rezervat për mirëmbajtje (Instandhaltungsrücklage), që shfaqen kur qiradhënësi përcjell pasqyrën e shoqatës së pronarëve (Hausgeldabrechnung);
• pjesa e banesave bosh: si rregull, e mban qiradhënësi;
• qiraja për detektorët e tymit;
• tarifat e televizionit kabllor që nga 1 korriku 2024.

Afatet

• Periudha e llogaritjes mund të jetë maksimumi 12 muaj; nuk duhet të jetë domosdoshmërisht viti kalendarik.
• Llogaria duhet t'ju arrijë brenda 12 muajve pas përfundimit të periudhës: për 2025, deri më 31 dhjetor 2026.
• Nëse mbërrin më vonë, qiradhënësi nuk mund të kërkojë më pagesë shtesë, përveç nëse vonesa nuk ishte faji i tij. Teprica ju takon gjithsesi.
• Mund të kundërshtoni deri në 12 muaj pas marrjes së llogarisë; pas kësaj, si rregull, jo më.

Çfarë duhet të tregojë një llogari e rregullt

• periudhën e llogaritjes dhe, nëse keni hyrë ose dalë gjatë saj, periudhën tuaj të përdorimit;
• kostot totale të çdo lloji kostoje;
• çelësin e ndarjes, si sipërfaqja, personat ose konsumi, i shpjeguar nëse nevojitet;
• llogaritjen e pjesës suaj;
• zbritjen e parapagimeve që keni bërë realisht.

Ngrohja, uji i ngrohtë dhe kostot e CO2

• Nëse një sistem ngrohjeje furnizon disa banesa, 50–70% e kostove të ngrohjes dhe ujit të ngrohtë duhet të ndahen sipas konsumit të matur, pjesa tjetër zakonisht sipas sipërfaqes (Heizkostenverordnung).
• Nëse këto kosto nuk llogariten sipas konsumit edhe pse duhet, mund ta ulni pjesën tuaj me 15%.
• Aty ku matësat mund të lexohen nga distanca, keni të drejtë për informacion mujor mbi konsumin; si rregull, të gjithë matësat duhet të lexohen nga distanca deri në fund të 2026. Nëse kjo mungon, mund ta ulni pjesën tuaj me 3%.

Që nga 2023, kostot e CO2 të ngrohjes me gaz, naftë dhe lëndë të tjera djegëse fosile ndahen mes qiradhënësit dhe qiramarrësit në dhjetë nivele, sipas emetimeve të CO2 të ndërtesës për metër katror në vit: në ndërtesat shumë efiçente (nën 12 kg) qiramarrësi paguan gjithçka, në ato më pak efiçente (52 kg ose më shumë) vetëm 5%. Llogaria e ngrohjes duhet ta tregojë ndarjen; nëse nuk e tregon, mund t'i ulni kostot e ngrohjes me 3%. Nëse e blini vetë gazin për ngrohësin e banesës suaj (Gasetagenheizung), kërkojeni pjesën e qiradhënësit në formë teksti, për shembull me e-mail, brenda 12 muajve nga fatura e furnitorit. Për sistemet e ngrohjes me gaz dhe naftë të instaluara që nga fundi i korrikut 2026, nga 2028 vlen ndarja 50/50.

Shqyrtimi i faturave dhe kundërshtimi

1. Kontrollojeni llogarinë shpejt pasi mbërrin dhe krahasojeni me atë të vitit të kaluar. Nëse mungon një nga pikat e mësipërme, llogaria ka defekt formal: pagesa shtesë nuk është e detyrueshme derisa qiradhënësi ta korrigjojë.
2. Nëse diçka është e paqartë, kërkoni me shkrim të shqyrtoni faturat (Belegeinsicht), si faturat, kontratat dhe leximet e matësave. Kjo është e drejta juaj. Zakonisht bëhet në zyrën e qiradhënësit ose të administratorit të pronës; mund t'i fotografoni dokumentet, dhe qiradhënësi mund t'jua japë edhe në formë elektronike.
3. Dërgoni kundërshtimet me shkrim dhe përmendni pikat konkrete: mundësisht brenda 30 ditëve, më së voni 12 muaj pas marrjes së llogarisë. Ruani provën e dërgimit.
4. Derisa qiradhënësi t'ju lejojë të shqyrtoni faturat, si rregull mund ta mbani pagesën shtesë; thuajeni këtë shprehimisht. Nëse kontestohet vetëm një zë, paguani pjesën tjetër. Nëse paguani para se të kontrolloni, shkruani “unter Vorbehalt” (me rezervë).

Pagesa shtesë, teprica dhe parapagimet e reja

• Pagesa shtesë: nëse llogaria është e saktë, paguajeni, si rregull brenda 30 ditëve nga marrja. Nëse kjo është e vështirë, pyesni herët për këste; qiradhënësi nuk është i detyruar të pranojë.
• Teprica: bëhet e pagueshme kur merrni llogarinë. Nëse nuk është paguar pas rreth 30 ditësh, zakonisht mund ta zbrisni nga një pagesë e mëvonshme qiraje; disa kontrata kërkojnë njoftim një muaj më parë.
• Parapagimet: pas çdo llogarie, si ju ashtu edhe qiradhënësi mund t'i përshtatni në një nivel të arsyeshëm me një deklaratë në formë teksti, për shembull duke i ulur pas një teprice të madhe.
• Jobcenter: nëse ai mbulon kostot tuaja të banimit, dërgojini menjëherë llogarinë. Ai vendos nëse e mbulon pagesën shtesë, dhe një tepricë ul pagesat e tij të mëvonshme; shihni qiraja dhe Jobcenter.
• Largimi nga banesa: nëse pritet një pagesë shtesë, qiradhënësi mund të mbajë një pjesë të arsyeshme të depozitës deri në llogarinë përfundimtare; shihni kthimi i depozitës.

Gabime të shpeshta që duhen kontrolluar

• sipërfaqe, numër personash ose periudhë përdorimi e gabuar;
• parapagime që mungojnë ose janë më të ulëta se sa keni paguar realisht;
• kosto nga një periudhë tjetër llogaritjeje;
• zëra që nuk mund të ngarkohen ose nuk janë në kontratën tuaj;
• kosto portieri që përfshijnë riparime ose administrim;
• ngrohje që nuk ndahet sipas konsumit, ose pa ndarje të treguar të CO2;
• rritje të mëdha krahasuar me vitin e kaluar pa shpjegim.

Për orientim, krahasojeni llogarinë tuaj me atë të vitit të kaluar dhe me mesataret për gjithë Gjermaninë që publikon Shoqata Gjermane e Qiramarrësve, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); në Berlin, edhe me Berliner Betriebskostenübersicht, një tabelë me vlerat mesatare të Berlinit në berlin.de. Këto tabela nuk janë detyruese, por tregojnë cilët zëra janë jashtëzakonisht të lartë.

Ku të gjeni ndihmë

Shoqatat e qiramarrësve (Mietervereine), që ekzistojnë në shumë qytete — në Berlin, për shembull, Berliner Mieterverein — ua kontrollojnë llogaritë anëtarëve të tyre kundrejt një tarife mujore. Disa qytete dhe komuna ofrojnë këshillim falas për qiramarrësit (Mieterberatung) — pyesni në bashki; në Berlin e ofrojnë shumë rrethe, ndaj shihni faqet e rrethit tuaj në berlin.de. Mund të ndihmojë edhe Verbraucherzentrale (qendra e këshillimit të konsumatorëve), dhe me të ardhura të ulëta mund të aplikoni në gjykatën lokale (Amtsgericht) për ndihmë me kostot e këshillimit ligjor (Beratungshilfe). Cilat kosto i paguani ju përcaktohet në kontratë: shihni si ta kontrolloni një kontratë qiraje. Nëse kostot e banimit janë shumë të larta për të ardhurat tuaja, kontrolloni nëse mund të merrni Wohngeld, ndihmën për banimin.