Zgjidhja e kontratës së qirasë në Gjermani: afati dhe letër shembull

Forma: në letër, e nënshkruar me dorë

• Njoftimi i zgjidhjes (Kündigung) duhet të jetë me shkrim (Schriftform) dhe i nënshkruar me dorë. Një e-mail, faks, SMS, mesazh në WhatsApp ose letër e skanuar nuk mjafton — një njoftim i tillë është i pavlefshëm, edhe nëse qiradhënësi e ka marrë.
• Nëse kontratën e kanë nënshkruar disa persona si qiramarrës, të gjithë duhet ta nënshkruajnë njoftimin. Një qiramarrës i vetëm nuk mund ta zgjidhë kontratën për të gjithë.
• Drejtojeni letrën te të gjithë qiradhënësit e përmendur në kontratë. Nëse kontrata ose qiradhënësi cakton si kontakt një kompani administrimi prone (Hausverwaltung), dërgojeni atje; nëse keni dyshime, dërgojeni edhe te qiradhënësi.
• Nuk duhet të jepni arsye. Shënoni banesën, kontratën dhe datën kur doni të përfundojë qiraja, dhe shtoni “ose në datën e ardhshme të mundshme” për rastin kur data juaj është shumë e hershme.

Afati i njoftimit: tre muaj

Për qiramarrësit, afati ligjor i njoftimit për një kontratë me afat të pacaktuar është, si rregull, pak më pak se tre muaj (§ 573c BGB) — sado kohë të keni jetuar në banesë; një klauzolë me afat më të gjatë për qiramarrësit është e pavlefshme. Rregulli: nëse njoftimi i arrin qiradhënësit deri në ditën e tretë të punës të një muaji, ai muaj llogaritet dhe qiraja përfundon në fund të muajit pas muajit të ardhshëm. Shembull: nëse njoftimi mbërrin deri të mërkurën, 4 nëntor 2026, qiraja përfundon më 31 janar 2027; nëse mbërrin më 5 nëntor, vetëm më 28 shkurt 2027. Vlen kur mbërrin letra, jo kur e keni postuar.

E shtuna këtu llogaritet si ditë pune (Gjykata Federale e Drejtësisë, BGH, 2005); e diela dhe festat zyrtare jo. Nëse afati zhvendoset kur dita e tretë e punës është vetë e shtunë, nuk është vendosur qartë. Mos e lini për në minutën e fundit: dërgojeni njoftimin që të mbërrijë disa ditë më herët — mundësisht në fund të muajit paraardhës.

Si ta provoni që njoftimi mbërriti

• Einwurf-Einschreiben: posta regjistron kur u fut letra në kutinë postare të qiradhënësit. Ruani dëftesën dhe kontrolloni statusin e dorëzimit online. Kjo provon dorëzimin, jo përmbajtjen — prandaj mundësisht lëreni dikë t'ju shohë kur e futni letrën e nënshkruar në zarf.
• Dorëzim me dorë me dëshmitar: një person që nuk është palë në kontratë e lexon letrën, e fut në kutinë postare të qiradhënësit (ose ia dorëzon) dhe shënon datën, orën dhe vendin, me nënshkrimin e tij. Mund ta dorëzoni edhe vetë njoftimin dhe të kërkoni një konfirmim marrjeje me datë dhe nënshkrim në një kopje.
• Ruani një kopje të nënshkruar dhe të gjitha provat e dorëzimit derisa të jetë llogaritur depozita. Një letër e futur në kutinë postare vonë në mbrëmje mund të llogaritet e marrë vetëm të nesërmen.

Afat i caktuar, Kündigungsverzicht dhe Staffelmiete

Shumë kontrata e përjashtojnë zgjidhjen e zakonshme për një periudhë (Kündigungsverzicht). Në një kontratë standarde, kjo si rregull vlen vetëm deri në katër vjet nga nënshkrimi; deri atëherë, zakonisht mund të largoheni vetëm me pëlqimin e qiradhënësit ose me një të drejtë të posaçme. Me qira me shkallë (Staffelmiete), e drejta e qiramarrësit për zgjidhje mund të përjashtohet gjithashtu për maksimumi katër vjet nga marrëveshja. Një kontratë e mirëfilltë me afat të caktuar (Zeitmietvertrag) nuk mund të zgjidhet më herët me njoftim të zakonshëm; ajo është e vlefshme vetëm nëse qiradhënësi ka shënuar me shkrim një arsye ligjore gjatë nënshkrimit, si nevoja vetjake — përndryshe konsiderohet me afat të pacaktuar. Nëse keni dyshime, kërkoni ta kontrollojë dikush kontratën; shihni edhe çfarë të kontrolloni në një kontratë qiraje.

Miti i tre qiramarrësve zëvendësues

Shumë njerëz besojnë se mund të largohen më herët nëse gjejnë tre qiramarrës zëvendësues (Nachmieter). Një rregull i tillë i përgjithshëm nuk ekziston. Qiradhënësi duhet ta pranojë një zëvendësues vetëm nëse kontrata e parashikon (Nachmieterklausel) ose, në raste të jashtëzakonshme, nëse keni një arsye serioze — si shpërngulja për punë ose një sëmundje — që qartësisht peshon më shumë se interesi i qiradhënësit, zakonisht kur jeni ende i lidhur për një kohë të gjatë. Edhe atëherë, qiradhënësi mund të refuzojë një kandidat të papërshtatshëm. Me afatin normal tre mujor, zakonisht nuk ka një të drejtë të tillë; por gjithmonë mund t'i kërkoni qiradhënësit një marrëveshje për zgjidhje të parakohshme (Aufhebungsvertrag) — bëjeni me shkrim.

Të drejtat e posaçme të zgjidhjes

• Pas një rritjeje qiraje: nëse qiradhënësi kërkon rritje deri në qiranë krahasuese vendore ose pas modernizimit, mund të jepni njoftim deri në fund të muajit të dytë pas marrjes së kërkesës; qiraja atëherë përfundon në fund të muajit pas muajit të ardhshëm dhe rritja nuk hyn në fuqi (§ 561 BGB).
• Para modernizimit: pas marrjes së njoftimit për modernizim, mund të jepni njoftim deri në fund të muajit pasardhës, me efekt në fund të muajit pas tij (§ 555e BGB). Kjo nuk vlen për punime të vogla.
• Vdekja e një qiramarrësi: bashkëqiramarrësit e mbetur mund të japin njoftim brenda një muaji nga marrja vesh e vdekjes; trashëgimtarët, nëse askush nuk e vazhdon qiranë, gjithashtu brenda një muaji — në çdo rast me afatin ligjor tre mujor (§§ 563a, 564 BGB).
• Refuzimi i nënqirasë: nëse qiradhënësi refuzon lejen për nënqira pa një arsye që lidhet me nënqiramarrësin, mund të keni të drejtë të jepni njoftim me afatin ligjor (§ 540 BGB).

Banesat e përbashkëta dhe nënqiratë

Në një banesë të përbashkët (WG) ku të gjithë bashkëbanuesit kanë nënshkruar kontratën kryesore, vetëm të gjithë së bashku mund ta zgjidhin. Nëse një person do të largohet, ndryshimi i qiramarrësit kërkon pëlqimin e qiradhënësit dhe të të tjerëve. Nëse jetoni si nënqiramarrës (Untermieter), njoftimin ia jepni qiramarrësit kryesor, jo pronarit — si rregull edhe me shkrim dhe me afat tre mujor. Për një dhomë të mobiluar në banesën e vetë qiramarrësit kryesor, shpesh vlen një afat më i shkurtër: njoftim deri më 15 të muajit për në fund të atij muaji. Më shumë në udhëzuesit tanë për nënqiranë dhe WG apo banesë e juaja.

Letër shembull për zgjidhjen e kontratës

Dërgojeni njoftimin në gjermanisht. Plotësoni pjesët në kllapa katrore, printojeni letrën, kërkojini çdo qiramarrësi ta nënshkruajë me dorë dhe mbani një kopje. Teksti në thonjëza është vetë letra:

1. Dërguesi (emrat e të gjithë qiramarrësve dhe adresa e banesës): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Marrësi (të gjithë qiradhënësit ose administrata e pronës): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Vendi dhe data: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Subjekti: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Njoftimi (në një datë të caktuar ose në datën e ardhshme të mundshme): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Kërkesë për konfirmim: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Dorëzimi: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Depozita dhe adresa e re: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Përshëndetja dhe nënshkrimet: „Mit freundlichen Grüßen“ — poshtë saj, nënshkrimet me dorë të të gjithë qiramarrësve.

Pas dhënies së njoftimit

• Vazhdoni ta paguani qiranë derisa të përfundojë qiraja. Nëse qiradhënësi nuk e konfirmon datën e përfundimit, pyeteni përsëri me shkrim.
• Caktoni një datë dorëzimi, dorëzojeni banesën të zbrazur me të gjithë çelësat dhe shënoni leximet e matësave. Si ta përgatisni dorëzimin dhe ta merrni depozitën mbrapsht: udhëzuesi për depozitën.
• Pas shpërnguljes, regjistroni adresën e re në Bürgeramt ose në zyrën e regjistrimit (Meldebehörde) të qytetit të ri brenda dy javësh (Ummeldung; nëse shpërnguleni jashtë vendit, çregjistrohuni) dhe njoftoni bankën, siguruesit, punëdhënësin dhe autoritetet: ndryshimi i adresës.
• Zgjidhni ose transferoni kontratat e lidhura me banesën: energji elektrike, gaz, internet. Kontrolloni kushtet herët — disa kontrata kanë afatet e tyre të njoftimit.

Po kërkoni shtëpinë e radhës? Shfletoni njoftimet në katalogun e Flat-Radar, dhe nëse kërkoni në Berlin, lexoni si të gjeni banesë në Berlin. Në Flat-Radar mund të krijoni falas një kërkesë për strehim: qiradhënësit e shohin dhe njoftimet e reja që ju përshtaten ju vijnë me e-mail.