Jak wypowiedzieć umowę najmu w Niemczech: termin i wzór pisma

Forma: na papierze, z własnoręcznym podpisem

• Wypowiedzenie (Kündigung) musi mieć formę pisemną (Schriftform) i własnoręczny podpis. E-mail, faks, SMS, wiadomość na WhatsAppie czy skan pisma nie wystarczą — takie wypowiedzenie jest nieważne, nawet jeśli wynajmujący je otrzymał.
• Jeśli umowę jako najemcy podpisało kilka osób, wypowiedzenie muszą podpisać wszystkie. Jeden najemca nie może sam rozwiązać umowy za wszystkich.
• Zaadresuj pismo do wszystkich wynajmujących wymienionych w umowie. Jeśli umowa lub wynajmujący wskazuje jako kontakt firmę zarządzającą (Hausverwaltung), wyślij je tam; w razie wątpliwości wyślij je także wynajmującemu.
• Nie musisz podawać przyczyny. Wskaż mieszkanie, umowę i datę, z którą najem ma się zakończyć, i dopisz „lub z najbliższym możliwym terminem” — na wypadek, gdyby Twoja data była za wczesna.

Termin: trzy miesiące

Dla najemców ustawowy okres wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony wynosi co do zasady niecałe trzy miesiące (§ 573c BGB) — niezależnie od tego, jak długo mieszkasz w mieszkaniu; zapis umowy z dłuższym terminem dla najemcy jest nieważny. Zasada: jeśli wypowiedzenie dotrze do wynajmującego najpóźniej trzeciego dnia roboczego miesiąca, ten miesiąc się liczy, a najem kończy się z upływem drugiego miesiąca po nim. Przykład: jeśli pismo dotrze do środy, 4 listopada 2026 r., najem skończy się 31 stycznia 2027 r.; jeśli 5 listopada — dopiero 28 lutego 2027 r. Liczy się, kiedy pismo dotarło, a nie kiedy je wysłałeś.

Sobota liczy się tu jako dzień roboczy (Federalny Trybunał Sprawiedliwości, BGH, 2005), niedziele i święta — nie. Czy termin się przesuwa, gdy trzeci dzień roboczy sam wypada w sobotę, nie zostało jednoznacznie rozstrzygnięte. Nie ryzykuj: wyślij wypowiedzenie tak, by dotarło kilka dni wcześniej — najlepiej już pod koniec poprzedniego miesiąca.

Jak udowodnić, że wypowiedzenie dotarło

• Einwurf-Einschreiben: poczta odnotowuje, kiedy list wrzucono do skrzynki wynajmującego. Zachowaj potwierdzenie i sprawdź status przesyłki online. To dowodzi doręczenia, ale nie treści — najlepiej więc, by ktoś widział, jak wkładasz podpisane pismo do koperty.
• Doręczenie osobiste ze świadkiem: osoba, która nie jest stroną umowy, czyta pismo, wrzuca je do skrzynki wynajmującego (lub przekazuje osobiście) i zapisuje datę, godzinę i miejsce, składając podpis. Możesz też przekazać wypowiedzenie sam i poprosić o podpisane i datowane potwierdzenie odbioru na kopii.
• Przechowuj podpisaną kopię i wszystkie dowody doręczenia, dopóki kaucja nie zostanie rozliczona. List wrzucony do skrzynki późnym wieczorem może zostać uznany za doręczony dopiero następnego dnia.

Umowa terminowa, Kündigungsverzicht i Staffelmiete

Wiele umów na pewien czas wyłącza zwykłe wypowiedzenie (Kündigungsverzicht). W umowie wzorcowej takie zrzeczenie jest co do zasady ważne najwyżej przez cztery lata od podpisania; do tego czasu zwykle możesz odejść tylko za zgodą wynajmującego albo korzystając z prawa szczególnego. Przy czynszu schodkowym (Staffelmiete) prawo najemcy do wypowiedzenia również można wyłączyć najwyżej na cztery lata od zawarcia takiego uzgodnienia. Prawdziwej umowy na czas określony (Zeitmietvertrag) nie można wcześniej wypowiedzieć w zwykłym trybie; jest ona ważna tylko wtedy, gdy wynajmujący przy podpisaniu podał na piśmie ustawowy powód, np. potrzebę własną — w przeciwnym razie uważa się ją za umowę na czas nieokreślony. W razie wątpliwości daj umowę do sprawdzenia; zobacz też, co sprawdzić w umowie najmu.

Mit o trzech następcach

Wiele osób uważa, że można wyprowadzić się wcześniej, jeśli znajdzie się trzech następnych najemców (Nachmieter). Takiej ogólnej zasady nie ma. Wynajmujący musi przyjąć następcę tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje (Nachmieterklausel), albo w wyjątkowych przypadkach — gdy masz ważny powód, np. przeprowadzkę z powodu pracy lub chorobę, który wyraźnie przeważa nad interesem wynajmującego, zwykle gdy jesteś jeszcze długo związany umową. Nawet wtedy wynajmujący może odrzucić nieodpowiedniego kandydata. Przy zwykłym trzymiesięcznym terminie zazwyczaj nie masz takiego prawa; zawsze możesz jednak zaproponować wynajmującemu umowę o wcześniejszym rozwiązaniu najmu (Aufhebungsvertrag) — spisz ją na piśmie.

Szczególne prawa do wypowiedzenia

• Po podwyżce czynszu: jeśli wynajmujący żąda podwyżki do lokalnego czynszu porównawczego lub po modernizacji, możesz wypowiedzieć umowę do końca drugiego miesiąca po otrzymaniu żądania; najem kończy się wtedy z upływem drugiego miesiąca po wypowiedzeniu, a podwyżka nie wchodzi w życie (§ 561 BGB).
• Przed modernizacją: po otrzymaniu zawiadomienia o modernizacji możesz wypowiedzieć umowę do końca następnego miesiąca ze skutkiem na koniec kolejnego (§ 555e BGB). Nie dotyczy to drobnych prac.
• Śmierć najemcy: pozostali współnajemcy mogą wypowiedzieć umowę w ciągu miesiąca od dowiedzenia się o śmierci; spadkobiercy, jeśli nikt nie kontynuuje najmu, również w ciągu miesiąca — w obu przypadkach z ustawowym trzymiesięcznym terminem (§§ 563a, 564 BGB).
• Odmowa podnajmu: jeśli wynajmujący nie zgadza się na podnajem bez powodu dotyczącego osoby podnajemcy, możesz mieć prawo wypowiedzieć umowę z ustawowym terminem (§ 540 BGB).

Mieszkanie współdzielone (WG) i podnajem

W mieszkaniu współdzielonym (WG), w którym umowę główną podpisali wszyscy lokatorzy, wypowiedzieć ją mogą tylko wszyscy razem. Jeśli wyprowadza się jedna osoba, zmiana najemcy wymaga zgody wynajmującego i pozostałych. Jeśli mieszkasz jako podnajemca (Untermieter), wypowiadasz umowę głównemu najemcy, a nie właścicielowi — co do zasady również na piśmie i z trzymiesięcznym terminem. Dla umeblowanego pokoju w mieszkaniu, w którym mieszka sam główny najemca, często obowiązuje krótszy termin: wypowiedzenie najpóźniej 15. dnia miesiąca na koniec tego miesiąca. Więcej w naszych poradnikach o podnajmie i WG czy własnym mieszkaniu.

Wzór wypowiedzenia

Wyślij wypowiedzenie po niemiecku. Uzupełnij miejsca w nawiasach kwadratowych, wydrukuj pismo, niech każdy najemca podpisze je własnoręcznie, i zachowaj kopię. Tekst w cudzysłowie to treść samego pisma:

1. Nadawca (imiona i nazwiska wszystkich najemców oraz adres mieszkania): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Adresat (wszyscy wynajmujący lub firma zarządzająca): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Miejscowość i data: „Berlin, [TT.MM.JJJJ]“
4. Temat pisma: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Wypowiedzenie (na określoną datę lub z najbliższym możliwym terminem): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Prośba o potwierdzenie: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Zdanie mieszkania: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Kaucja i nowy adres: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Pozdrowienie i podpisy: „Mit freundlichen Grüßen“ — pod spodem własnoręczne podpisy wszystkich najemców.

Po wypowiedzeniu

• Płać czynsz aż do końca najmu. Jeśli wynajmujący nie potwierdzi daty zakończenia, zapytaj ponownie na piśmie.
• Umów termin zdania mieszkania, oddaj je opróżnione ze wszystkimi kluczami i zapisz stany liczników. Jak przygotować zdanie mieszkania i odzyskać kaucję: poradnik o kaucji.
• Po przeprowadzce zamelduj nowy adres w Bürgeramt w ciągu dwóch tygodni (Ummeldung; jeśli wyjeżdżasz za granicę — wymelduj się) i poinformuj bank, ubezpieczycieli, pracodawcę i urzędy: jak zmienić adres.
• Wypowiedz lub przenieś umowy związane z mieszkaniem: prąd, gaz, internet. Sprawdź warunki z wyprzedzeniem — niektóre umowy mają własne terminy wypowiedzenia.

Szukasz nowego mieszkania? Przeczytaj, jak znaleźć mieszkanie w Berlinie. Na Flat-Radar możesz bezpłatnie utworzyć zapytanie o mieszkanie: wynajmujący je widzą, a nowe pasujące ogłoszenia trafiają na Twój e-mail.