Jak musi być przechowywana kaucja
Zgodnie z prawem wynajmujący musi trzymać kaucję pieniężną (Kaution) oddzielnie od własnego majątku — na rachunku w banku, oprocentowanym jak zwykłe lokaty oszczędnościowe z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, albo w innej formie uzgodnionej z Tobą. Odsetki należą do Ciebie i powiększają kaucję. Dzięki temu Twoje pieniądze są chronione także w razie niewypłacalności wynajmującego. Możesz poprosić wynajmującego, by pokazał, gdzie przechowuje kaucję. Szczególnie przejrzystym rozwiązaniem jest konto kaucyjne na Twoje nazwisko, zastawione na rzecz wynajmującego (Mietkautionskonto).
Wyprowadzka: zdanie mieszkania
- Oddaj mieszkanie na czas, z końcem najmu, całkowicie opróżnione, razem z piwnicą, i zwróć wszystkie klucze. Poproś o pisemne potwierdzenie, jakie klucze oddałeś.
- Umów się z wynajmującym na termin zdania mieszkania i w miarę możliwości weź ze sobą świadka. Podpisuj protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabeprotokoll) tylko wtedy, gdy jest zgodny ze stanem faktycznym; zapisz, z czym się nie zgadzasz.
- Zrób zdjęcia wszystkich pomieszczeń i liczników z datą. Wpisz stany liczników (prąd, woda, ogrzewanie) do protokołu i przekaż je swoim dostawcom prądu i gazu.
- Jeśli ważny zapis umowy zobowiązuje Cię do remontów kosmetycznych (Schönheitsreparaturen), wykonaj je starannie przed zdaniem mieszkania. W przeciwnym razie zwykle wystarczy zostawić mieszkanie posprzątane (besenrein) i zaszpachlować otwory po kołkach.
- Przekaż wynajmującemu na piśmie swój nowy adres i numer konta.
Ile czasu ma wynajmujący
Wynajmujący nie musi zwracać kaucji w dniu Twojej wyprowadzki: ma rozsądny czas, aby sprawdzić, czy przysługują mu jeszcze roszczenia wobec Ciebie. Sądy często uznają za rozsądny okres do mniej więcej sześciu miesięcy, a w szczególnych przypadkach także dłuższy. Jeśli rozliczenie kosztów eksploatacyjnych (Nebenkostenabrechnung) jeszcze nie nadeszło i należy spodziewać się dopłaty, wynajmujący może do tego czasu zatrzymać rozsądną część kaucji — ale nie całą kaucję. Samo rozliczenie musi do Ciebie dotrzeć najpóźniej 12 miesięcy po zakończeniu okresu rozliczeniowego; zobacz nasz poradnik o rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych.
Co można potrącić — a czego nie
- Można potrącić: zaległy czynsz, dopłatę z rozliczenia kosztów eksploatacyjnych i szkody, które wyrządziłeś ponad zwykłe użytkowanie — np. przypalenia, pęknięte kafelki czy plamy na wykładzinie.
- Także koszt remontów kosmetycznych — ale tylko wtedy, gdy ważny zapis umowy Cię do nich zobowiązuje, a Ty nie wykonałeś ich mimo terminu wyznaczonego przez wynajmującego.
- Nie można potrącić: zwykłego zużycia wynikającego z codziennego mieszkania, np. wytartej wykładziny. Za zwykłe użytkowanie płacisz czynszem.
- Wynajmujący musi wskazać i wyliczyć swoje roszczenia i może zatrzymać tylko tyle, ile potrzeba na ich pokrycie. Za uszkodzone rzeczy, które były już stare, zwykle nie musisz płacić pełnej ceny nowych.
Nie „przemieszkuj” kaucji: co do zasady nie możesz po prostu przestać płacić czynszu za ostatnie miesiące i zaproponować, by wynajmujący zatrzymał kaucję. Niezapłacony czynsz pozostaje zaległością czynszową.
Jak zażądać zwrotu kaucji
- Jeśli kilka tygodni po zdaniu mieszkania nic nie otrzymałeś, napisz do wynajmującego — najlepiej listem poleconym lub w inny sposób, który można udowodnić — i wezwij go do rozliczenia i wypłaty kaucji do określonej daty, np. w ciągu dwóch tygodni.
- Podaj mieszkanie, kwotę i datę wpłaty kaucji oraz numer swojego konta. Zażądaj kaucji wraz z odsetkami i wyciągu z konta kaucyjnego.
- Jeśli wynajmujący coś potrąca, poproś o szczegółowe zestawienie z rachunkami lub kosztorysami. Na piśmie sprzeciw się potrąceniom, które uważasz za nieuzasadnione.
- Jeśli kaucja leży na koncie na Twoje nazwisko zastawionym na rzecz wynajmującego, poproś wynajmującego o zwolnienie zastawu, aby bank mógł wypłacić Ci pieniądze.
Gdy wynajmujący nie płaci
Zasięgnij porady w stowarzyszeniu lokatorów (Mieterverein), w bezpłatnej poradni dla najemców w berlińskich dzielnicach lub u adwokata; przy niskich dochodach możesz złożyć wniosek o pomoc prawną (Beratungshilfe) w sądzie rejonowym (Amtsgericht) właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. Spory z najmu rozpatruje Amtsgericht właściwy dla miejsca położenia mieszkania, a adwokat nie jest tam obowiązkowy. Jeśli wynajmujący w ogóle nie reaguje, rozwiązaniem może być sądowe postępowanie upominawcze (Mahnverfahren): dla osób mieszkających w Berlinie lub Brandenburgii prowadzi je centralnie Amtsgericht Wedding, a wniosek możesz przygotować na online-mahnantrag.de. Jeśli wynajmujący wniesie sprzeciw, sprawa może toczyć się dalej jako zwykły proces.
Terminy: Twoje roszczenie o zwrot kaucji przedawnia się (Verjährung) po trzech latach, liczonych od końca roku, w którym stało się wymagalne — czyli po upływie czasu na sprawdzenie przez wynajmującego. Roszczenia wynajmującego z tytułu szkód w mieszkaniu przedawniają się sześć miesięcy po jego zwrocie, ale co do zasady może on je potrącić z kaucji także później. Te sześć miesięcy nie są więc terminem zwrotu kaucji.
Gdy dom zostaje sprzedany
Jeśli wynajmujący sprzedaje mieszkanie lub budynek, obowiązek zwrotu kaucji przechodzi na kupującego — nawet jeśli sprzedający nigdy nie przekazał mu pieniędzy. Jeśli na koniec najmu nie możesz odzyskać kaucji od kupującego, nadal odpowiada poprzedni wynajmujący. Przechowuj dowód wpłaty kaucji przez cały okres najmu.
Alternatywy dla kaucji gotówkowej
Niektórzy wynajmujący zamiast pieniędzy akceptują gwarancję banku lub ubezpieczyciela (Mietkautionsbürgschaft, często nazywaną Kautionsversicherung). Twoje oszczędności zostają u Ciebie, ale płacisz roczną opłatę, której nie odzyskasz; jeśli wynajmujący zgłosi roszczenie, firma płaci, a potem żąda tych pieniędzy od Ciebie. Wynajmujący nie musi akceptować takiej gwarancji, a wszystkie zabezpieczenia łącznie nie mogą przekraczać trzech czynszów „na zimno”.
Jeśli kaucję pożyczył Ci Jobcenter, niespłacona część pożyczki staje się wymagalna, gdy tylko wynajmujący zwróci kaucję. Sprawdź swoją decyzję (Bescheid) i poinformuj Jobcenter.
Planujesz kolejną przeprowadzkę? Przed podpisaniem przeczytaj, co sprawdzić w umowie najmu i jak znaleźć mieszkanie w Berlinie. Na Flat-Radar możesz bezpłatnie utworzyć zapytanie o mieszkanie: wynajmujący je widzą, a nowe pasujące ogłoszenia trafiają na Twój e-mail.