Przed podpisaniem
Większość wynajmujących korzysta z gotowego wzoru umowy (Formularmietvertrag). Zapisy, które w nieuzasadniony sposób stawiają Cię w niekorzystnym położeniu albo naruszają bezwzględnie obowiązującą ochronę najemców, są nieważne — reszta umowy obowiązuje dalej, a zamiast takich zapisów stosuje się przepisy ustawy. Mimo to wyjaśnij wątpliwości przed podpisaniem, przeczytaj wszystkie załączniki, np. regulamin domu (Hausordnung), i zachowaj egzemplarz podpisany przez obie strony. Zacznij od podstaw:
- Rodzaj umowy: jeśli wynajmujesz mieszkanie, aby w nim mieszkać, powinna to być umowa najmu lokalu mieszkalnego (Wohnraummietvertrag). Uważaj na umowy „komercyjne” lub „częściowo komercyjne” — duża część ochrony najemców może ich nie obejmować.
- Strony umowy: pełne imię i nazwisko oraz adres wynajmującego — potrzebujesz ich do pism, zgłaszania usterek i wypowiedzenia. Każdy, kto podpisuje umowę, zostaje najemcą ze wszystkimi prawami i pełną odpowiedzialnością za czynsz.
- Mieszkanie: adres, piętro i położenie (np. „2. piętro po lewej”), pokoje i powierzchnia mieszkalna (Wohnfläche). Jeśli mieszkanie okaże się o ponad 10% mniejsze, niż podano, jest to wada i czynsz zwykle można obniżyć.
- Dodatkowo: piwnica, strych, miejsce parkingowe czy garaż powinny być wpisane do umowy — inaczej możesz nie mieć prawa z nich korzystać.
- Data rozpoczęcia i obietnice: kiedy zaczyna się najem i kiedy dostaniesz klucze. Prace obiecane przez wynajmującego, np. usunięcie usterek, warto wpisać do umowy.
Na czas nieokreślony czy określony?
Standardem jest umowa na czas nieokreślony (unbefristet). Wynajmujący może ją wtedy wypowiedzieć tylko z przyczyny uznanej przez prawo — np. gdy potrzebuje mieszkania dla siebie lub rodziny (Eigenbedarf). Umowa na czas określony (Zeitmietvertrag) jest ważna tylko wtedy, gdy wynajmujący przy podpisaniu poda Ci na piśmie jej przyczynę: np. że po zakończeniu najmu chce sam zamieszkać w lokalu albo go gruntownie przebudować. Bez takiej przyczyny umowa jest traktowana jak zawarta na czas nieokreślony.
Wiele umów wyłącza na pewien czas zwykłe wypowiedzenie (Kündigungsverzicht). W umowie wzorcowej sądy akceptują to najwyżej na cztery lata od podpisania; zrzeczenie się prawa do wypowiedzenia, które wiąże tylko Ciebie jako najemcę, jest co do zasady ważne tylko razem z czynszem schodkowym (Staffelmiete). Twój okres wypowiedzenia jako najemcy wynosi trzy miesiące: wypowiedzenie musi mieć formę pisemną z Twoim własnoręcznym podpisem (e-mail czy wiadomość w komunikatorze nie wystarczą) i dotrzeć do wynajmującego najpóźniej trzeciego dnia roboczego miesiąca — np. do trzeciego dnia roboczego marca, aby najem skończył się 31 maja. Nie musisz podawać przyczyny.
Czynsz i bieżące koszty
- Kaltmiete (czynsz „na zimno”): opłata za samo mieszkanie. Do niej dochodzą zaliczki (Vorauszahlungen) na koszty eksploatacyjne (Betriebskosten) oraz na ogrzewanie i ciepłą wodę. Raz w roku są one rozliczane: dopłacasz albo dostajesz zwrot; przy ryczałcie (Pauschale) rozliczenia nie ma.
- Poproś o pokazanie ostatniego rozliczenia kosztów: zbyt niskie zaliczki oznaczają później wysokie dopłaty. Więcej w naszym poradniku o rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych.
- Staffelmiete (czynsz schodkowy): przyszłe podwyżki są już zapisane w umowie jako kwoty w euro, nie częściej niż raz w roku. Dopóki obowiązuje, inne podwyżki — do lokalnego czynszu porównawczego czy po modernizacji — są wykluczone.
- Indexmiete (czynsz indeksowany): czynsz zmienia się wraz z indeksem cen konsumpcyjnych, nie częściej niż raz w roku i dopiero po pisemnym zawiadomieniu od wynajmującego (wystarczy e-mail). Podwyżki do lokalnego czynszu porównawczego są wykluczone, a po modernizacji możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach. Przy wysokiej inflacji czynsz indeksowany może szybko rosnąć; rząd federalny planuje ograniczyć takie podwyżki — sprawdź, czy nowe przepisy już obowiązują.
Mietpreisbremse: czy czynsz jest dozwolony?
W Berlinie hamulec czynszowy (Mietpreisbremse) obowiązuje w całym mieście do końca 2029 roku. Na początku nowej umowy czynsz może co do zasady przekraczać lokalny czynsz porównawczy (ortsübliche Vergleichsmiete) najwyżej o 10%. Oszacujesz go za pomocą berlińskiego zestawienia czynszów (Berliner Mietspiegel) — kalkulator online znajdziesz na mietspiegel.berlin.de. Wyjątki obejmują m.in. mieszkania po raz pierwszy użytkowane i wynajęte po 1 października 2014 roku, pierwszy najem po gruntownej modernizacji oraz wyższy czynsz płacony już przez poprzedniego najemcę. Jeśli wynajmujący powołuje się na taki wyjątek, musi Cię o tym poinformować przed podpisaniem umowy.
Możesz najpierw podpisać, a potem sprawdzić. Jeśli czynsz jest za wysoki, złóż wynajmującemu zastrzeżenie (Rüge) listem lub e-mailem. Jeśli zrobisz to w ciągu 30 miesięcy od początku najmu, nadpłatę możesz co do zasady odzyskać od pierwszego miesiąca. Przed wysłaniem zastrzeżenia zasięgnij porady.
Kaucja i opłaty jednorazowe
Kaucja (Kaution) może wynosić najwyżej trzy czynsze „na zimno”, bez zaliczek. Możesz ją wpłacić w trzech równych ratach miesięcznych; pierwsza jest płatna na początku najmu, a nie przy podpisaniu umowy. Wynajmujący musi trzymać kaucję oddzielnie od własnych pieniędzy i z oprocentowaniem, a odsetki należą do Ciebie. Opłata wyłącznie za to, że poprzedni najemca się wyprowadza (Abstandszahlung), jest niedozwolona; meble możesz od niego odkupić, o ile cena nie jest rażąco zawyżona. Jak później odzyskać kaucję, przeczytasz w poradniku o zwrocie kaucji.
Naprawy, zwierzęta i podnajem
- Schönheitsreparaturen (remonty kosmetyczne: malowanie ścian, sufitów, kaloryferów i drzwi): z mocy prawa należą do wynajmującego, ale umowy często przerzucają je na najemcę. Takie zapisy bywają nieważne — np. gdy wprowadzasz się do nieodnowionego mieszkania bez odpowiedniej rekompensaty, gdy umowa ustala sztywne terminy albo wymaga remontu przy wyprowadzce niezależnie od tego, kiedy ostatnio odnawiałeś mieszkanie. Zrób zdjęcia stanu mieszkania przy wprowadzce.
- Kleinreparaturen (drobne naprawy): zapis w umowie może zobowiązywać Cię do płacenia za drobne naprawy rzeczy, z których często korzystasz — kranów, włączników światła, klamek. Co do zasady jest ważny tylko z limitem na jedną naprawę (sądy często akceptują około 100 €, niektóre do mniej więcej 120 €) i limitem rocznym (często 6–8% rocznego czynszu). Ty tylko płacisz — naprawę zleca wynajmujący; jeśli rachunek przekracza limit, wynajmujący pokrywa go w całości.
- Zwierzęta: małe zwierzęta, takie jak chomiki, papużki faliste czy rybki, co do zasady są dozwolone. Zapis we wzorze umowy, który ogólnie zakazuje psów i kotów, jest nieważny; wynajmujący musi rozważyć każdy przypadek osobno. Zapytaj, zanim weźmiesz psa lub kota, i poproś o zgodę na piśmie.
- Podnajem (Untervermietung): potrzebujesz zgody wynajmującego. Jeśli później pojawi się uzasadniony powód — np. chcesz dzielić koszty albo wprowadza się do Ciebie partner — zwykle możesz żądać zgody na podnajem części mieszkania. Współmałżonek i dzieci mogą zamieszkać z Tobą bez zgody.
- Regulamin domu (Hausordnung): sprawdź godziny ciszy oraz to, czy musisz sam sprzątać klatkę schodową albo odśnieżać, czy też robi to firma, a koszty wchodzą w koszty eksploatacyjne.
Mieszkania umeblowane i „Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse obowiązuje także w mieszkaniach umeblowanych: wynajmujący może doliczyć rozsądny dodatek za meble, a Ty możesz zapytać, jak go obliczono. Jednak ani hamulec czynszowy, ani zwykła ochrona przed wypowiedzeniem nie obowiązują, gdy mieszkanie wynajmuje się wyłącznie do tymczasowego użytku. Według orzecznictwa wymaga to co do zasady szczególnej, krótkoterminowej potrzeby po Twojej stronie, np. projektu czy praktyk; sama nazwa umowy „Wohnen auf Zeit” („mieszkanie tymczasowe”) nie wystarczy. Planowane są nowe przepisy federalne dla najmu mieszkań umeblowanych i najmu krótkoterminowego. W razie wątpliwości daj taką umowę do sprawdzenia przed podpisaniem.
Wprowadzenie się i pomoc
W dniu wprowadzenia się obejrzyj mieszkanie razem z wynajmującym i podpisz protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabeprotokoll): istniejące uszkodzenia, stany liczników i klucze, ze zdjęciami z datą. Ochroni Cię on później, gdy będziesz chciał odzyskać kaucję. Poproś wynajmującego o potwierdzenie potrzebne do Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). A nasza lista kontrolna na oglądanie pomoże Ci zauważyć usterki jeszcze przed podpisaniem.
Jeśli masz wątpliwości, daj umowę do sprawdzenia przed podpisaniem. Stowarzyszenia lokatorów (Mieterverein) doradzają swoim członkom za roczną składkę; ochrona prawna często obowiązuje dopiero po okresie karencji, więc zapisz się wcześniej. Berlińskie dzielnice oferują też bezpłatne porady dla najemców (Mieterberatung) — godziny i adresy znajdziesz na berlin.de. Nadal szukasz? Przeczytaj, jak znaleźć mieszkanie w Berlinie, albo utwórz zapytanie o mieszkanie na Flat-Radar.